物业管理权

物业管理权(Property Management Right)

　　物业管理权是指物业管理公司进行管理活动时所行使的权利。物业管理权利是具有“三位一体”(经营、管理、服务)的综合服务。通过综合服务，不仅能维护好物业及附属设施，使物业保值增值，还能够创造安全、整洁、优美、舒适、方便的物业软环境，这其中包括影响人类生存、发展和享受生活的各种必需条件和外部变量因素。在业主购房后的物业管理中，这些“条件”、“因素”往往是通过综合服务来营造、改善和提供的。物业管理权利的内涵可以归纳为：物业管理权是对物、对人和对资金的管理。

　　物业管理权是物权派生出的一种权利，从这个意义上讲，行使管理权的人应当是建筑物及其附属物的所有权人和共有权人，即业主。物业管理合同的委托人是业主或业主大会。业主的物业管理权的内容主要包括：①业主享有对物业的专有部分、共用部分和公共设施的占有、使用、收益的权利；②业主对他人侵害物业的行为有权制止，并有权提出赔偿；③业主有权订立业主公约，组建业主团体、参加业主大会，有对重大事项投票表决的权利。

　　业主的范围非常广泛，从所有权的实际情况看，既包括已经取得私有或公有房屋所有权的业主，也包括虽未取得所有权证，但已经与房地产开发经营商签订了商品房销售合同或预售合同的业主，以及通过其他合法途径如继承、赠与、互易等已经实际取得房屋所有权或共有权的业主。必须注意的是，房屋使用权是他物权的一种，属用益物权，房屋使用人享有占有并使用房屋的权利。依据物权法的一般理论，房屋使用人对他人所有房屋不享有处分和收益的权利，而物业管理合同的主要内容是关于物业的共用部分、共用设施的使用、管理及其费用的分担等，这些均属于业主的权利，因而不应由房屋使用人承担，房屋使用人经业主合法授权委托后，才可以业主名义行使物业管理合同中委托人的权利。

　　小区物业产权多元化是现代物业管理产生的前提，产权多元化直接导致产权主体意志的多元化。业主个体的分散性和意志的多元性很不利于小区物业的管理，因此，如何将分散的和多元化的意志整合为一种统一普遍的公共意志成为物业管理的中心问题，这也使得组成一个统一的能代表全体业主利益和意志的机构成为必要。业主大会是物业管理区域内全体业主物业管理权益的集体意志的体现者，其法律定位是业主的整体代表。业主大会应承担对公共物业管理、维护、监控的权利义务以及聘请物业管理公司的责任。其活动必须在法定范围内按照法定程序进行，政府和司法机关有权撤销其违反法律政策或社会公共利益的决定。物业管理在很大程度上涉及公共利益，在社会公共管理方面，在私权(业主的决定权)与公权(社会公共利益、弱小群体利益)相冲突时，应当优先和重点考虑公权，否则就有碍社会的进步和发展。

　　物业管理公司是受业主委员会委托管理物业的专业化、社会化的管理服务人，其职责由法律法规予以明确，其服务方式、内容、标准及报酬由物业服务合同约定。物业管理公司除作为企业法人具有一般企业法人所具有的法律地位外，作为物业管理这一特殊法律关系中的主体，还应具备特定的法律地位，如：有权对物业及环境、公共秩序进行维护及监控；有权收取相关费用并获得利润(或佣金)；有权获得公共物业服务费以外的经营收入；有权拒绝法律、法规规定以外的经费摊派或业务摊派；有义务提供规定的服务并接受监督；有协助监督业主大会及业主委员会运作的权利及义务；有权请求政府或执法部门干涉业主大会或业主委员会的行为。

　　通过以上的分析可知，物业管理权是物权派生出的一种权利。业主对物业的管理权是物权的必要组成部分，无疑属于私权利；物业管理公司接受业主的委托而享有的管理权自然也是私权利，因为物业管理公司所受托的更多是服务或事务处理，是职责或义务，而不是行政管理权。因此，物业管理公司的管理权本质上是业主自治权利的一种延伸，其管理行为是私法上的行为。在市场经济条件下，物业管理中的“管理”一词，不同于公法上的“管理”。物业管理公司的管理权来源于业主的授予或同意，代表全体业主维护整体利益，相当于业主的自我约束行为或自律管理。

　　从某种意义上说，物业服务合同是物业管理公司享有权利的自由空间，也是业主行使权利的表现，因此，物业管理的行为是业主权利的外在表现。业主权利来源于其对物业享有的区分所有权，业主权利行使的空间在于业主公约，从这点看，物业服务的权源基础是业主享有的区分所有权，物业服务合同的效力空间便来源于业主公约。

　　物业公司所拥有的物业管理权并非自己所固有的，而是从业主那里受让渡而来。物业公司必须通过与业主（业主自治机构）订立物业管理合同的途径，才能够获得对他人物业进行管理的资格，也即享有物业管理权。物业公司只有获得业主（业主自治机构）的概括授权，才能对物业区域内的物和人实施管理。

　　1．物业管理行为不能由业主及其委员会自行作出，这是市场经济的必然要求。哈耶克认为，在个人的行为中，并不是每一种常规性都一定会产生整体秩序。他以热力定律为例类推出，在社会中，某种完全常规性的个人行为所能导致的只是失序。理性经济人是传统经济学的基本范畴与逻辑起点。但其自身仍然存在明显的缺陷，即将理性推到极端的位置，因此对现实生活逐步失去深刻性，并受到一些学者的批判。新制度经济学修改了古典经济学的理性人的假设，代之以有限理性的新假设。K.阿罗（Kenneth Joseph Arrow）认为人的行为是有意思的和有理性的，但理性是有限的，而不是完全的。有限理性为我们提出了一个基本命题，即由于进行经济活动的人的理性是有限的，所以无法完全把握复杂的环境与经济活动的不确定性，因而产生了信息不全、契约不全等的缺陷。因而，在进行物业管理事物上，需要委托一个更加理性的组织或者机构来管理。而这项委托，通过业主大会及其委员会集体协商，通过决议，选聘专业物业管理公司来实现。

　　2．物业管理行为需具备专业资格，业主大会及其委员会不具备相关条件。业主大会及其委员会作为一个代议机构，享有业主公约规定的物业管理决策的权利，但它只是物业管理权人，从我国目前各地关于物业管理的立法来看，实际上是将业主团体作为一个非法人团体来看待的。因为，各地的立法均未要求，业主团体成立要依法人成立程序进行登记。因此，业主团体不可能成为法人。《物业管理条例》明确规定“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格”，业主大会及其委员会不具备法人资格，不具备从事物业管理的资格和条件，自身并不能够从事物业管理。因而必须将其物业管理权授予物业管理公司。

　　业已出台的《中华人民共和国物权法》在第六章用14个条文(第七十条——第八十三条) 明确的规

　　定了业主的建筑物区分所有权,在法律层面上明确了物业管理活动的权利基础,明晰了各方主体的地位及相互关系。

　　一、趁筑物区分所有权下的物业管理权

　　管理权(这里仅指私法上的管理，不涉及行政权力中的管理行为)本身并不是私法上一个独立的权利概念，一般都是包含于某种权利之中一项权能。如物之所有人基于所有权对所有物进行的管理，仓储人基于债权对仓储物进行的管理等，那么对物业进行的管理必然也要基于某种权利。这种权利是基于物业所有权还是委托债权，还是现代物业管理权本身就是独立的权利呢？

　　根据传统的物权理论管理权是所有权的一项权能，所有权人或其他物权人在行使物的管理权时这种权利具有物权的性质，如支配性、排他性等。在传统的物业管理下，物业所有人对其所有物业享有的所有权是完整的，涉及专有物业整体的，物业的管理权与其他物的管理权没有不同。物业所有权本身就包含了对物业占有、使用、经营、管理、收益和处置 的权利，当所有权人取得某物业的所有权时，理所当然地也就享有了对该物业的管理权。物业所有人对自己所有的某一特定物，如土地、房屋、场所等等，行使保护、维修等权利。物业管理的权利基础即是物业所有权，物业管理权的行使不需要他人的配合、同意，并且具有排他性，物归谁所有、占有，就由谁来行使物业管理权，谁获得相应的收益。同样，在一物之上只有一个物业管理权物业管理权具有对世性，权利人对物业的管理，可以排除权利人以外其他任何人的干涉。物权人行使物业管理权是为了使物业能够发挥更大的效能，以获取更大的利益。

　　由于所有权的权能是可以分割的，所以，当所有权人将物业所有权的某些权能让渡给他人的时候，就会出现由他人来行使物业管理权的情形，这时，他人所行使的物业管理权是在所有人之物上所设定的权利。

　　随着人口增长和城市化进程加快，现代物业管理产生于业主不仅独立享有专有空间而且还存在共有或公用部分，产生于物业之间相结合成为一个整体或相互关联的整体。对于这种既有自有部分，又有共有公用部分的物业权属， 即称之为区分所有。区分所有是一个复合型所有权，它既区别于独有，又区别于共有。在每一个业主均拥有特定建筑空间的所有权意义上，业主享有独立的所有权，但同时，因建筑物和土地不可分割及其共有设施的存在使得每一个业主必须负担共有部分的维护。在这个意义上区分所有权人义务要比一般独立所有权人的义务更加复杂。

　　《物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住宅经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

　　本条从根本上明确了现代物业管理的权利基础，明确规定了建筑物区分所有权，认可了“三元说”，即建筑物的区分是由专有部分所有权，共有部分的持分权和成员权构成的一种特别所有权

　　在建筑物区分所有理论下，区分所有权人享有的权利不同于传统的物权人。建筑物的区分所有权包括：① 区分所有权人的专有所有权， 即所有权人对建筑物专有部分单独享有的所有权；②对建筑物共有部分的持分权， 即区分所有权人依照法律或管理规约的规定对区分所有建筑物之共用部分所享有的占有、使用、收益的权利③由以上两种权利衍生的成员权，即基于区分所有建筑物的构造权利归属以及使用上的密切关系而形成的作为建筑物管理团体之一成员而享有的权利和承担的义务，包括表决权、参与制定规约权、选举权及请求权等。

　　区分所有权人对专有所有权和对共有部分的权利的行使相较于一般所有权和共有权人的权利行使要受到相对更多的限制，如《物权法》第七十一、七十二条规定业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

　　业主对物业的管理权是物权的必要组成部分，无疑属于私权利现代物业管理权从实质上来说它是建筑物区分所有权人将其所有权权能的一部分让渡给专业性的、超脱于所有权人之上的物业管理人行使的权利，物业管理企业接受业主的委托而享有的管理权自然也是私权利。物业管理企业所受托的更多是服务或事务处理，是职责或义务而不是行政管理义务上的管理权。

　　二、现代物业管理权

　　在一定程度上说，现代物业管理制度是区分所有权的一个必要组成部分或必然结果。建筑物区分所有权的行使和保障已经具有相当的公共性质，需要有共同管理人通过一种公共性的途径实现，这在一方面促使了现代物业管理的出现，另一方面，也使基于建筑物区分所有权的现代物业管理权有别于传统的物业管理权。

　　基于建筑物区分所有权而产生的物业管理权具有物权性，与传统物权有其共同性又有其特殊性具体表现为：

　　第一，物业管理权具有直接支配性。物业管理权人直接对物业进行管理活动，而不必也不需请求他人为之。

　　第二，物业管理权具有绝对性。物业管理权是区分所有权人享有的直接行使的权利，必然的具有对世性，排除他人的干涉。

　　第三，物业管理权具有从属性。物业管理权衍生于建筑物的区分所有权，从属于区分所有权。随其转移而转移，随其消灭而消灭。

　　第四，物业管理权具有公益性。物业管理的对象是物业整体，遍及整个物业管理区域。针对的也不只是某一位区分所有权人，而要涉及各建筑物区分所有权人之间的关系，物业管理区域内部与外部的关系，更具社会性。

　　第五，物业管理权具有债权性。基于现代物业管理的特性物业管理权一般要由具有专门物业管理知识技能的个人、 组织行使，所以物业管理权需具有可让渡性，由建筑物区分所有权人让渡给专门的物业服务企业。但是这种可让渡性并非物业管理权所独有，物的所有权与管理权相分离的情况早已不罕见。物业管理权的特殊性在于这种让渡具有必须性，即区分所有权人必须把物业管理权让渡给某一特定的物业服务企业或个人，这一方面也是由其公益性决定的。建筑物区分所有权人不能将物业管理权，或者说，现代物业管理权强留在自己手上，他无权选择让或不让，他只能选择让与谁。另一方面，作为受让物业管理权的物业企业，他所取得的物业管理权必须是由区分所有权人以一定形式让渡给他的，除区分所有权人以外，任何人无权决定，更不能强行地或者通过其他不正当手段取得物业管理权。这样物业管理权就具有了一定程度的相对性。需要注意的是，这种让渡只要以一定形式在现实中得以实现即可。如按物权法规定物业管理人是基于与建筑物区分所有权人签订的委托合同获得物业管理权的。

　　综上，物业管理权的法律基础是对物业的所有权，只是由于现代物业管理的特性。基于建筑物区分所有权的物业管理权具有了传统物权以外的特征和性质，其中公益性和债权性是其最大的特征，也可以说这是物权社会化与物权债权化的表现。物业企业的管理权本质上是业主自治权利的延伸，因共用部分或共有而产生的物业管理仍然只有被涉及的业主才有最终的发言权。