业主委员会
业主委员会(Owner Committee)
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什么是业主委员会
业主委员会是经业主大会选举产生并经房地产行政主管部门登记，在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的组织。业主委员会是一个物业管理区域中长期存在的、代表业主行使业主自治管理权的机构，是业主自我管理、自我教育、自我服务，实行业主集体事务民主制度，办理本辖区涉及物业管理的公共事务和公益事业的社会性自治组织。业主委员会由业主大会选举组成，是业主大会的常设机构和执行机构，统一领导自治权限范围内的物业管理各项工作，但必须对业主大会负责并报告工作，不享有自治管理规范订立权。因此，业主委员会隶属于业主大会，必须服从于业主大会，处于从属于业主大会的法律地位。
业主委员会的特点
(1)业主委员会应由业主大会选举产生。业主委员会是业主大会的常设机构和执行机构，其行为应向业主大会负责。因此，业主委员会也应由业主大会来选举产生，反映绝大多数业主的意愿。
(2)业主委员会活动范围应该是进行物业的业主自治管理，也就是说，业主委员会成立的目的是使业主对物业的自治管理权能有一个常设的机构来行使，使得各业主的意见能够得到统一，并贯彻于具体物业管理事项中。业主委员会不能进行除签订物业管理合同以外的经营活动，它不是一个以经营为目的的实体。同时，业主委员会也不应从事与物业管理无关的非经营性活动。
(3)业主委员会应代表和维护全体业主的合法权益。业主委员会作为业主大会的常设机构、执行机构，应该向业主大会负责，即应向全体业主负责。业主委员会应代表和维护的是全体业主的权益，不能只顾及大业主的利益，被大业主所把持和控制。同样，业主委员会也不应被为数众多的小业主所操纵，联合抵制、排挤大业主。而且，业主委员会维护的应是业主的合法权益，其所有的行为、决策都应在法律、法规规定的范围内。对于业主委员会而言，其代表的虽是业主的权益，但法律、法规的强制性、禁止性规定完全有高于业主意志的法律效力和意义。
(4)业主委员会应经房地产行政主管部门登记。对业主委员会进行登记和专门的行政管理是物业区域中业主自治管理制度化的典型表现。业主委员会并不是业主白行组建的闲散组织，它有自己的法律地位和法律意义，是一个固定的、有具体法定职责的法律上的组织。
业主委员会的目标
从业主委员会的产生和发展可以看出，业主委员会的目标是保障业主共有财产权利，维护和实现社区业主公共利益，治理与业主密切相关的社区公共事务。从利益视角看，主要是维护物业共有部分的保值和增值，维护业主的共有财产权，以及在共同生活中形成的共同利益。从公共事务治理角度看，主要处理三个方面的事务：业主委员会自身对社区公共事务的治理，包括与业主委员会与业主之间、业主与业主之间关系的处理；业主委员会与物业管理企业在物业管理服务中形成的关系、业主委员会与开发商在房屋产权方面的冲突与协商、业主委员会与居民委员会在社区公共事务治理中的合作；业主委员会对政府表达利益诉求的行动。
业主委员会的性质
由于业主委员会是由业主大会从全体业主中选举产生，并经政府批准成立的代表物业全体业主合法权益的社会团体，这就决定了它的性质只能是业主实施自治管理的群众组织，它必须在国家法律、法规规定的范围内从事活动。业主委员会宗旨是代表本物业的合法权益，实行业主自治与专业管理相结合的管理体制，保障物业的合理与安全使用，维护本物业的公共秩序，创造整洁、优美、安全、舒适、文明的环境。
业主委员会的作用
①决议的执行者。业主大会是物业区域内最高的权力机构，业主委员会则是业主大会常设的执行机构。业主大会在对物业区域内部重大事宜作出决议后，由业主委员会予以贯彻执行。在物业管理活动中，业主委员会只有正确行使业主大会赋予的权利，代表和维护全体业主的利益，认真执行业主大会作出的决议，才能真正发挥其应有的作用。
②制度的监督者。为紧跟社会文明进步、和谐发展的主流，把社会主义精神文明建设、道德修养教育、文明举止培养等引入了物业管理范畴，需要制定一系列对物业区域内全体成员有着共同约束力的规章制度，如业主公约、安全文明小区建设制度、管理与服务制度等。以培育全体成员和谐的凝聚力和向心力，这对建立物业区域内社会道德修养氛围，净化社区文明风气，树立人们积极、健康的道德与行为准则，有效改善人际交往关系，促进人们文明举止，有着十分积极的促进与推动作用。而监督各种规范和制度的落实，是业主委员会义不容辞的责任和义务。
③管理的协助者。对物业区域内实施有效的管理，是业主委员会选聘的物业企业的职责所在，但业主委员会作为业主大会的执行机构，为了物业区域内全体业主的共同利益，有责任和义务协助物业企业共同落实管理规范，执行管理制度，堵塞管理漏洞，提升管理质量，促进物业区域内的文明秩序、和睦氛围的建立和巩固。
④矛盾的调解者。对物业区域内出现的各类矛盾与纠纷，以及由此引发的各种物业冲突，业主委员会应从维护物业区域内安定团结的角度出发，以客观事实为依据，实事求是地、积极主动地、出以公心地出面予以协调和调解，以缓和物业区域内因矛盾与纠纷而形成的对立紧张状态，有效恢复物业区域内安全秩序的正常和稳定。
业歪委员会的运作
1．业主委员会的产生
业主委员会由业主大会选举产生，建设部《业主大会规程》规定，业主委员会委员应当下列条件：
(1)本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主。
(2)遵守国家有关法律、法规。
(5)具有一定的组织能力。
(6)具备必要的工作时间。
《业主大会规程》还规定，业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其委员会委员资格终止：
(1)因物业转让、灭失等原因不再是业主的。
(2)无故缺席业主委员会会议连续3次以上的。
(3)因疾病等原因丧失履行职责能力的。
(4)有犯罪行为的。
(5)以书面形式向业主大会提出辞呈的。
(6)拒不履行业主义务的。
(7)其他原因不宜担任业主委员会委员的。
根据物业管理区域内物业规模的大小，一般业主委员会设委员5～15名，经业主大会决定可以适当增减，但最低不得少于5名。业主委员会设主任1名，副主任1～2名，主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。在选举产生业主委员会时，应当注意发挥街道办事处居民委员会、公安派出所以及有关部门和单位的作用。业主委员会应当选聘执行秘书1名，负责处理业主委员会的日常事务工作。业主委员会主任、副主任、执行秘书一般为兼职，也可以是专职。业主委员会应当自选举产生之日起30日内，将业主大会的成立情况、业主大会议事规则、业主公约及业主委员会名单等材料向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。业主委员会备案的有关事项发生变更的，应按上述规定重新备案。
2．业主委员会的日常工作
(1)了解和掌握物业管理区域内业主和物业使用人的基本情况。
(2)组织实施选聘物业管理企业的招标活动。
(3)提出是否续聘物业管理企业的建议。
(4)代表业主大会管理物业专项维修资金。
(5)宣传、教育、督促业主和物业使用人自觉遵守业主公约以及物业管理区域内的各项管理制度，协调业主之间，业主与物业使用人之间，业主、物业使用人和物业管理企业之间的关系。浴(6)协助物业管理企业对物业管理区域内的物业进行管理。
(7)做好业主委员会的内部管理工作。
3．业主委员会会议公告
《业主大会规程》规定，业主委员应当自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议，推举产生业主委员会主任1人，副主任1-2人。经1/3以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当及时召开业主委员会会议。会议应当有过半数委员出席，作出的决定须经委员人数半数以上通过。业主委员会的决定应以书面形式在物业管理区域内及时公告。
4．业主委员会应履行的职责
(1)除第一次业主大会会议外，以后每年召开的年度业主大会会议均由业主委员会筹备、召集和主持。
(2)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。
(3)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同。
(4)监督业主公约的实施。
(5)业主大会赋予的其他职责：
②审核专项维修资金的筹集、使用和管理，以及物业务费用标准及使用办法。
③接受政府有关行政主管部门的监督指导，执行政府行政部门对本物业管理区域的管理事项提出的指令和要求。
④调节物业管理活动中的纠纷。
业主委员会与社区居委会的关系
业主委员会与社区居委会的区别
业主委员会与社区居委会是两种性质不同的自治组织，有着明显的区别。
(1)从法律基础方面
社区居委会是依据《城市居民委员会组织法》而建立的以居民的居住权为基础的居民自治组织，业主委员会是依据《物业管理条例》和《业主大会规程》而建立的以业主对房产物业的所有权为基础的业主自治组织。
(2)从权利的行使方面
社区居委会行使的权利，是政治管理权，属于政治权利，是社区中每一个居民都享有的权利。社区居民在居民委员会中享有的权利，根据政治上的公民人人平等原则行使。业主委员会，是一种所有权人组织，是民法上的组织，业主委员会行使的权利，是民法上的所有权，只有业主才享有这样的权利。居民并不都是业主，比如，承租人是居民，但不是业主，不能行使业主的权利，承担业主的义务。另外，业主委员会中的业主行使权利，根据他们在建筑物整体的财产份额享受权利承担义务，并不是人人平等。
(3)从人事权方面
虽然社区居委会由居民会议或居民代表大会选举产生，居民会议有权撤换和补选居民委员会成员。但在实践中，社区居委会一直是由基层政府及其办事处指定居委会干部人选，有的虽经居民代表会议通过，但仅仅是一种形式而已。业主委员会成员则完全由业主大会和业主代表大会选出，选举结果基本上能够反映大多数代表的意愿，当选的业主委员会委员有相当的群众基础。
(4)从经费来源方面
社区居委会的办公经费和居委会成员的工资全部由街道办事处(乡镇人民政府)拨给。业主委员会的活动经费，不由政府提供，而是由全体业主承担，经费的筹集、管理、使用具体由业主大会议事规则规定。有的地方规定业主委员会的活动经费，可以由业主支付，也可以在物业管理服务用房的收益、其他收益或者物业维修基金的利息中列支。因此，无论是设立的基础和行使的权利，还是人事权的归属和经费来源，社区居委会和业主委员会两个组织都有明显的区别。
业主委员会与社区居委会的联系
业主委员会与社区居委会两者又有密切的联系。
①从组织性质方面，社区居委会和业主委员会两者都是群众性自治组织，都具有代表和维护居民(业主)权益的性质。
②从管理范围方面，两者管理和服务的地域范围相重叠，即管理范围为整个住宅小区。
③从服务对象方面，两者服务的对象具有交叉性，社区居委会服务的对象为全体居民，包含居民中的具有业主身份的居民。
④从工作内容方面，两者都有改善小区环境，维护小区卫生和治安秩序，提高居民(业主)生活质量的职责。⑤从工作目标方面，两者都以创建文明和谐社区为共同目标。
业主委员会与杜区居委会的关系
正确处理社区居委会与业主委员会两者的关系，关键是要贯彻《城市居民委员会组织法》和《物业管理条例》的有关规定。
(1)两者是团结协作的关系
由于两者在组织性质、管理范围、服务对象、工作内容和工作目标上具有密切的联系，两者之间需要相互配合，因此，两者要建立一种团结协作的关系。
(2)两者是监督与被监督的关系
根据《物业管理条例》的规定“在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会工作，并接受其指导和监督。”因此，社区居委会与业主委员会之间是一种监督与被监督的关系。社区居委会要加强对业主委员会的监督，业主委员会要自觉接受社区居委会的监督和帮助。一些地方尝试将业主委员会纳入社区居委会的管理体系。这样，社区居委会一方面成为业主委员会和物业管理公司之间的协调者，另一方面成为业主利益的保障者和物业管理服务的监督者，取得了一定的效果。这样社区居委会不仅拉近了自身与业主、业主委员会之间的距离，使业主和业主委员会成为社区居委会自治建设中的重要力量，而且拉近了自身与物业管理公司之间的距离，从而与物业管理公司形成合作互助的关系。从保障和监督关系的角度，居委会拉近了自身与居民利益、社区利益之间的关系，使自身在社区管理中更具代表性和公益性，为提高居委会在居民心目中的地位奠定了重要基础。但是这种做法，目前并无法律依据。在处理社区居委会与业主委员会的关系上，要注意避免以社区居委会取代业主委员会，或者重视业主委员会而轻视居委会的两种极端。也就是说，在尊重业主委员会自治管理的同时，要充分发挥社区居委会的监督协调作用。这种监督协调作用应贯穿于业主委员会的产生、变更、日常工作、注销等各个环节，具体内容如下：①在业主委员会的筹建过程中，第一次业主大会或业主代表大会筹备组，应当有居委会的成员参加；②召开业主大会或者业主代表大会，应当邀请居民委员会的人员列席；③业主大会在决定有关小区的重大事项时(如选聘物业公司、筹集物业公共维修基金等)，应当听取居民委员会的意见；④业主委员会换届选举时，换届选举筹备组应当吸收居委会的成员参加；⑤居委会有权监督业委会的日常工作；⑥定期召开由业主委员会、居民委员会参加的联席会议，交流通报情况，研究解决问题。通过以上措施，充分发挥居民委员会的协调、监督作用，以提高业主委员会的自治管理能力。
业主委员会与物业管理企业的关系
(1)法律上的平等地位关系
业主委员会代表业主，与由业主大会选聘的物业管理企业洽谈物业服务合同事宜，并作为委托方在合同上签字盖章。物业管理企业接受物业服务委托，并作为受托方在合同上签字盖章。双方是物业服务合同的两个主体，是委托和受托的关系，聘用与被聘的关系。两者在法律地位上是平等的，不存在领导与被领导、管理和被管理的关系。在签订物业服务合同上，两者都有互相选择的自由。业主委员会通过业主大会有决定委托或不委托、聘用或不聘用某个物业管理企业的权利，物业管理企业也有接受或不接受委托、受聘或不受聘物业服务的权利。
(2)经济上的有偿服务关系
业主委员会聘请物业管理企业是为了业主和使用人能享受物业管理服务，同时支付相应的物业服务费用。如果业主和使用人享受了物业管理服务，而不交纳物业服务费，就不可能继续享受这种服务；反过来，如果业主和使用人交纳了物业服务费，但未享受到相应的物业管理服务，业主和使用人也不愿意再支付此项费用。
物业管理企业接受物业管理服务委托，在提供物业管理服务的同时，收取相应的物业服务费。如果物业管理企业提供了物业管理服务，但未收到相应的物业服务费，就不可能继续提供这种服务。因为物业管理企业是经营性服务企业，是自主经营、独立核算、自负盈亏的经济实体。物业管理企业通过提供物业管理服务，收取物业服务费才能求得生存和发展；反过来，如果物业管理企业收取了物业服务费，但未提供相应的物业管理服务，物业管理企业也不可能继续收取此类费用，而且会陷入面临被解聘的危机。
所以，物业管理企业和业主委员会(业主)在经济上是一种提供物业管理服务，收取相应服务费用的有偿服务关系。
(3)工作上的监督合作关系
业主委员会和物业管理企业是物业管理活动的两个主体，其身份不同，立场不一。业主委员会作为委托人，要从维护业主的利益出发，监督物业管理企业履行物业服务合同；物业管理企业作为受托人，要从企业经营效益出发，努力做好物业管理服务，不断提高服务质量、服务水平，在履行物业服务合同中要自觉接受业主委员会的监督，所以业主委员会和物业管理企业在物业管理活动中有监督和受监督的关系。
两者在搞好物业管理、共同创造一个良好的工作、学习、生活环境这个目标上是一致的，为实现此目标，两者要互相支持、互相帮助。物业服务合同规定了业主委员会和物业管理公司各自的权利和义务，而这种权利和义务也是相互合作的要求，如物业管理企业有接受业主委员会的监督的义务，同时也具有要求业主委员会协助管理的权利；业主委员会有监督物业管理企业的物业服务收费执行情况的权利，也有督促业主和使用人及时交纳物业服务费用的义务。
所以，业主委员会和物业管理企业在工作上也有一种合作关系。