专有所有权

专有所有权(Exclusive Right)

　　专有所有权又称“专有树 或“特别所有树，是作为制度的建筑物区分所有权的两个基本灵魂之一单独性灵魂。关于其涵义，依学者通说，是指区分所有权人对专有部分子以自由使用、收益及处分的权利，为建筑物区分所有权结构中的单独所有权要素。即专有所有权，指区分所有人对专有部分所享有的权利。

　　理论及实务上大多数都认为，专有部分是“具有构造上和使用上的独立性”的建筑物部分。所谓构造上的独立性，是指一专有部分与其它专有部分或共用部分由墙壁、天花板、地板等分隔开来，形成一个独立的空间；使用上的独立性，则指一专有部分具有满足区分所有人社会经济生活需要的机能，以能否单独使用及有无独立的经济效用为判断基准，并以区分的明确性、间隔性、通行直接性、专用设备的存在及共用设备的不存在为考察因素。

　　专有权的客体就是建筑物区分所有权的专有部分。

　　专有部分的标准

• 作为专有所有权的客体应符合两个标准：一是构造上的独立性；二是使用上的独立性。

　　(1)构造上具有独立性，又称为物理上具有独立性，是指在建筑物的构造上可以被区分开，可与建筑物其他部分完全隔离，专有人可以排他地独占地予以使用的建筑物部分。对此，我国还未立法明确规定。日本判例认为区分所有权的客体必须四壁有确定的遮闭性，一栋建筑物内部若无墙壁间隔不能成为区分所有权的客体。至于间隔，无论是木材、转块、涂板等都可以，但屏风、桌椅等不行，因为它们不具有固定性、确定性。所以，未以墙壁间隔的零售市场、摊位等，不得成为区分所有权的客体。在法律上应当明确规定如何判断建筑物构造上具有独立性，因为只有这样才能确定权利客体的范围，而权利范围的确定有赖于客体范围的确定，如果各个权利的客体都不能区分开，那么很难对该权利进行保护。

　　(2)使用上的独立性，又称为机能上的独立性，即建筑物被区分的各部分，可以为居住、工作或其他的目的而使用。一般讲，主要看是否有独立的出入口和符合建筑物使用的内部专用设备。例如供居住的建筑物，则不仅要有独立出入的门户，而且应具备厨房、卫生间、上下水管道等必需设备。这与现代建筑物追求居住的舒适、方便和对个人隐私的最大保护是一致的。试想，一个建筑物各部分若没有独立的出入口，出行都要与他人共用一个门户，方便与隐私自然无从谈起；若不具备厨房、卫生间及上下水管道等基本的生活设施，何来舒适？明确专有部分在使用上应当具有独立性，在现实生活中有重要意义。我国许多地方，尤其是大城市中仍然大量存在着筒子楼和几户合住一套单元房的情况，卫生间、厨房等均系共用，此时，住户对其单独使用的居室则不能主张建筑物区分所有权。

• 丸山英气先生创新性地提出了五项基准包括:

　　(1)区分(境界)的明确性。即一栋建筑物之此部分与该栋建筑物之彼部分必须予以明确区分.

　　(2)遮断性。即一栋建筑物之此部分与该栋建筑物之彼部分，须以境界壁、天花板、地板等予以隔断(间隔)。

　　(3)通行的直接性。即建筑物之此部分不必经由建筑物之彼部分即能与外部直接相通，且有独立的出入口。

　　(4)专用设备之存在。即于该建筑物部分设置适合于使用目的和用途的专用设备。

　　(5)共用设备之不存在。即在该建筑物部分不存在供全体区分所有者或一部区分所有者使用之设备。

　　专有部分的范围

　　确定专有部分的范围也就是对专有所有权的客体进行量化。在理论上有四种学说。

　　（1）壁心说，认为专有部分的范围达到墙壁、柱、地板和天花板厚度的中心。

　　（2）空间说，该说认为专有部分的范围仅限于由墙壁、地板、天花板所围成的空间部分。

　　（3）最后粉刷表层说，在空间说的基础上将专有部分延伸至界壁的最后粉刷表层。

　　（4）壁心和最后粉刷表层说，此说是对上述三种学说的综合折中，认为，在区分所有人之间，尤其是有关建筑物的维护、管理关系上，使用最后粉刷表层说，在对第三人的关系（如买卖、保险、纳税）上，则使用壁心说。

　　第四种学说兼顾了区分所有建筑物内部关系和外部关系的需要，是比较合理的。在内部关系上，将专有部分的范围划定至界壁等的最后粉刷表层，一方面使得专有所有人可以放心大胆地对房屋内墙进行装潢，如粉刷涂料、悬挂物品，而不必担心侵犯其他所有人的权利。否则依据空间说，作为界壁的墙壁和地板、天花板等均属共用部分，则专有所有人在对位于自己房间内的界壁进行装饰时，须事先征得其他共用人的同意，这在现实操作中是不大可能的。另一方面，由于现代建筑物的墙壁内预先敷设有大量维持建筑物正常使用所必需的各种管线，采用最后粉刷表层说也避免了壁心说带来的弊端。因为按照壁心说，至墙壁等的中心部分皆属专有部分，则区分所有人可以对其任意使用或变更，这样做明显不利于整体建筑物的维护和管理。在外部关系上，比如为购买房屋而计算房屋面积时，计算的便是至墙壁中心的面积，这样，仅以最后粉刷表层为界有违一般以壁心为界限的交易习惯。

　　专有权的内容所要涉及的就是建筑物区分所有权人所享有的权利和承担的义务。

　　(一)所有权

　　我国《物权法》第71条规定，“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利”。专有所有权系以区分所有建筑物之专有部分为客体而成立的单独所有机因此，区分所有权人作为专有所有权人之权利，就与一般所有权人所享有的权利相同，具有绝对性、永久胜、排他性。即区分所‘有权人于法令限制范围内，得自由使用、收益、处分专有部分，并排除他人之干涉.所以，区分所有权人当然享有对专有部分装修、改良、重修的权利；区分所有权人处分专有部分时，不需要征得其他区分所有人同意，其他区分所有权人没有优先购买权(但是规约有优先权规定的则除外，如《瑞士民法》之规定一旦专有部分受到侵害，区分所有权人可以自主地以自己的名义提起侵害之诉。

　　除此之外，区分所有权人还享有相邻使用权这一与专有部分所有权密切相关的权利。所谓相邻使用权，是指区分所有人，为了维护或改良其专有部分，不得不利用其他区分所有人的独立单元，则可请求使用其他区分所有人的区分所有权。例如，当下一层的天花板漏水，必须从上一层的地板入手才能进行维修时，居住在上一层的业主有容忍居住在下一层的业主利用自己的专有部分进行建筑物的维修的义务。换句话说，区分所有人为了保证房屋的正常用途，在必须使用其他区分所有人的独立单元时，他有权请求使用他人的专有部分，他人不得拒绝。当然，权利人因上述行为造成其他区分所有人的损失的，应给予相应的赔偿。

　　(二)建筑物区分所有权人承担的义务

　　业主在行使专有部分所有权时，应承担相应的义务。各区分所有权人的权利客体共同存在于同一栋建筑物之中，关系非常紧密，即使区分所有人对自己的专有部分行使权利，也可能违反共同利益，或者损害其他区分所有人的利益。因而各区分所有人都应承担维护整栋建筑物的安全，以及合理地使用专有部分的义务。例如，区分所有权人在自己专有部分改建或增建，或进行不良装修，造成对建筑物不当的毁损；未按专有部分本来的用途和目的使用专有部分；或在自己专有部分堆放危险品等都属于违反义务的行为。

　　1、不得违反全体区分所有权人之共同利益。

　　根据近现代各国区分所有权实务，通常认定下列行为为违反共同利益的行为:

　　第一，对建筑物的不当毁损行为。例如，区分所有权人就自已的专有部分加以增建或改建而须拆除其内部梁柱或墙壁的全部或一部时，该梁柱或墙壁纵然属于其专有部分的范围，若因此危及整栋建筑物的安全，抑或影响整栋建筑物的外观时，即属于违反共同利益的行为。

　　第二，对建筑物的不当使用行为。建筑物区分所有权人虽然得自由使用自己的专有部分，但其使用若有不当，如搬入危险物(易燃物、爆炸物或放射物)，或一定吨数以上的重量物危及建筑物的安全抑或在纯住家的区分所有建筑物里经营夜总会、色情事业等有碍居家安宁时，属于违反共同利益。

　　违反共同利益的禁止措施

　　一是对违反共同利益者给予警告或劝告;

　　二是遇有紧急情况时，得不经同意紧急进入违反共同利益者的专有部分内，做适当的处置，即所谓享有紧急进入权;三是请求违反共同利益者停止其行为。而日本现行的法律，在学说的基础上对禁止措施又规定了四项，显然就加强了可操作性。其将区分所有人作为专有权人的法律责任具体化，如，停止行为，剥夺专有使用权。

　　我国《物权法》中也有规定第71条:“业主行使书济纽不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”并且在第77条中还规定到“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房.业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，还应经有利害关系的业主同意。”《物权法》的规定是将此限制内容充分地融入其中并加以改进。其明确规定了“不得危及建筑物的安全”之行为.将环得损害其他业主的合法权益”的行为具体俗一关于住宅改为经营性用房。在借鉴他国经验时，也有创新地赋予了利害关系业主”一定的权利进行保障即经利害关系业主同意。

　　2、维护建筑物存在的义务。各国立法规定区分所有权人有维护整体建筑物存在的义务.此限制内容在《美国联邦公寓所有权法》以及《日本建筑物区分所有权法》有类似的规定。《美国联邦公寓所有权法》第8条规定，“公寓所有人不得为有害及整体财产安全及存在的行为，或未经全体公寓所有人同意，而为有减少财产价值或不动产权利之行为”。《日本建筑物区分所有权法》第6条第2项也设有相同的规定

　　3、不得随意变更通过其专有部分的电线、水管、煤气管等。

　　4、应独自出资修理其专有部分。

　　5、维护住宅环境的卫生和安宁，以及住宅所在地之善良风俗习惯。

　　有时，建筑物的所有权人并不自己居住或使用该建筑物，而将其出租给他人，此时，所有权并未转移，但建筑物的实际占有人并不是区分所有权人，我们将其称为专有部分占有人。专有部分占有人除不得处分该建筑物外，应当享有与区分所有权人完全相同的权利义务，包括共有部分的使用收益权和成员权。但另有约定的除外。

• 建筑物区分所有权
• 共有所有权
• 成员权