物业产权

　　物业产权是指产权人对其所有的物业在法律规定的范围内享有占有、使用、收益和处分的权利。但在具体的物业管理中，物业产权所有人对于物业的处置并不能完全“随心所欲”，这是因为业主在行使自己的权利时有可能损害其他业主的合法权利，如房屋装修时禁止拆改房屋结构、房屋空置时也应缴纳基本的物业管理费用等等。

　　(1)私有产权。私有产权是指关于资源利用和所有的权利。但是并不意味着所有与资源有关的权利都掌握在一个人手里，私有产权也可以由两人或多人拥有。同样的一种有形资产，不同的人拥有不同的权利，只要每个人拥有互不重合的不同权利，多个人同时对某一资源或资产行使的权利仍是私有产权。私有产权的关键在于对财产所有权利的行使的决策完全是私人做出的，这样遇到诸如物业的使用、处分和管理等事务，就会比较简单。小区内每个业主所拥有产权证标定范围内的物业部分，即为一种私有产权。

　　(2)社团产权。所谓社团产权，是指某个人对一种资源行使某权力时，并不排斥他人对该资源行使同样的权利，或者说，这种产权是共同享有的。

　　相对于私有产权，社团产权在个人之间是完全重合的。每个人都可以使用这个资源为自己服务，但每个人都无权声明其只属于他个人。从理论上说，社团产权是每个社会成员都对某个资源和财产享有全部的产权，但这个资源或财产实际上并不属于每个人，产权属于各成员组合的社团，而不属于该社团的各个成员。如城市景观和市政公用设施便属于社团产权。

　　(3)集体产权。集体产权与社团产权不同。对于社团产权来讲，每个人对如何行使权利的决定是无需事先与他人协商的。而一种产权如果是集体的，则关于如何行使对资源的各种权利的决定就必须由集体做出，由集体的决策机构以民主程序对权利的行使作出规定和约束。小区内部共用设施 (如网球场、游泳池、非发展商独立投资兴建的停车场等)、共用场地 (绿化地、道路用地等) 便属于集体产权。其产权的行使需由集体决策机构 (小区的业主大会) 以民主的程序做出决定或约束。

　　从理论上讲，私有产权、社团产权、集体产权是比较容易区别的。在物业管理实务操作中，对于一幢单体建筑物，如果业主是一个人或一个组织时，权属比较明确; 但如果该建筑物由多位业主共同拥有，其产权的界定就有一定困难。法学界把多人共同拥有同一建筑物的情况界定为建筑物区分所有权。

　　(4)建筑物区分所有权。建筑物区分所有权作为现代民法中一项重要的不动产所有权形式，既不同于前面所界定的私有产权，也不同于集体产权，而是一种复合形态的所有权形式。建筑物区分所有权，是将一幢房屋特别是楼房，按其本身结构区分为各个独立单元，每一单元均构成一个相对独立的所有权客体，由此在一幢房屋上形成两个以上的所有权。区分所有权是既承认房屋作为一种整体存在，又承认这个整体中可以划分为相互独立的部分，在各个部分上成立相对独立的所有权。建筑物区分所有权具体是指多个区分所有权人共同拥有一栋建筑物时，各区分所有权人对建筑物专有部分所享有的专有所有权与对建筑物共用部分所享有的持分权，以及因共同关系所生的成员权之总称。

　　明确区分所有权的意义在于处理共用部分和共同关系方面,即共用部分不能分割，共同事务应遵从大多数人的意见，业主在物业管理方面的权益 (如物业共用部位收益)、义务 (物业服务费和专项维修资金的分摊) 等，应根据产权性质而定。当今所倡导的物业管理，主要针对的就是区分所有权物业。