业主公约
业主公约(Proprietor Convention)
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什么是业主公约
业主公约是物业管理区域内的全体业主就建筑物的管理、使用、维护与所有关系等各个方面所达成的书面形式的自治规则。在一个物业区域内居住的人数很多，需要一个大家共同遵守的规则，否则业主之间会产生很多纠纷。在区分所有建筑物区域内，如果要保障全体区分所有权人有一个舒适、愉快的生活环境，就必须采取有效的管理方法对区分所有权人相互之间的利害关系加以调整。其中通过区分所有人大会，承认区分所有人的自治权限，订立管理规约，并充分发挥该管理规约的功能，就是实现区分所有建筑物有效管理的重要途径。《物业管理条例》对业主公约作了较为详尽的规定，其内容主要涉及对有关物业的使用、维护、管理、业主的共同利益、业主应当履行的义务、违反公约应当承担的责任等事项。
以书面形式设定的业主公约，是依据私法自治原则衍生出来的规约自治原则而制定的，只要不违反法律之强制性规定，不违反公序良俗原则，不变更或排除区分所有权的本质，均可产生法律上的效力。
业主公约制定后，各国一般规定交由管理人保管；没有管理人时，由区分所有权人大会决议交由某人保管。对于利害关系人的阅览请求，无正当理由不得拒绝。
业主公约的特点
1．制定公约的主体是全体业主
在我国，尽管各地区在业主公约制定方式和产生效力等方面的规定有所不同，但从理论上说，订约人必须是全体业主。
2．公约的主要内容是对业主权利、义务的规定
公约规定了业主在物业使用、维修和其他管理等方面的权利、义务，即业主在物业管理区域内可以做什么，不可以做什么，应该怎样做等。
3．公约由全体业主承诺遵守
公约需由代表全体业主的权利的业主大会进行表决，通过之后，对全体业主具有约束力。在业主大会召开之后确定业主身份的，在入伙时应当签署公约，表示接受公约。
业主公约的内容
根据《条例》以及建设部制定的《业主公约示范文本》的规定，业主公约一般应包括以下主要内容：
(1)有关物业的使用、维护、管理。如业主使用其自有物业和物业管理区域内共用部分、共用设备设施以及相关场地的权益；业主改变公共建筑和共用设施用途应当依法办理有关手续并告知物业管理企业；业主应当依法临时占用、挖掘道路、场地；业主装饰装修房屋应当事先告知物业管理企业等。
(2)业主的共同利益。如对物业共用部位、共用设施设备使用和保护，利用物业共用部位获得收益的分配；对公共秩序、环境卫生的维护等。
(3)业主应当履行的义务。如遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；按照国家有关规定交纳专项维修资金；按时交纳物业服务费用；不得擅自改变建筑物及其设施设备的结构、外貌、设计用途；不得违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品；不得违反规定饲养家禽、宠物；不得随意停放车辆和鸣放喇叭等。
(4)违反公约应当承担的责任。业主不履行业主公约义务要承担民事责任，其以支付违约金和赔偿损失为主要的承担责任方式。在违约责任中还要明确解决争议的办法，如通过业主委员会或者物业管理企业调解和处理等，业主不服调解和处理的，可通过诉讼渠道解决。
业主公约的法律性质
1．订立公约是民事法律行为
民事法律行为是公民或法人设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为。订立业主公约是业主设立在物业管理过程中的民事权利和民事义务的合法行为。民事法律行为的一个特征是它是由民事主体根据自己的意愿作出决定的，区别于民事主体服从于国家法律或行政机关的命令。因此，尽管政府部门提供的公约示范样本非常重要，但业主公约从本质上来说是由业主根据自己的意志来制定的，不是根据主管部门的命令而形成的。
2．订立公约是共同行为
所谓共同行为，就是指民事法律行为有两个以上的主体参加，并且这些主体之间追求的目标是一致的。业主公约是由众多业主参与协商、制定的，最后达成一致意见，为了物业管理区域内的公共秩序同意共同接受公约所定义务的约束，所以业主公约中没有对方当事人。
3．公约是业主之间同意接受公约规定义务约束的民事法律行为
公约所规定的，基本上都是业主在物业管理区域内的各项义务，这些义务大体上都是法律所没有明确规定的，或者需要业主特别注意的，因为业主们自愿接受这些条件的约束，物业管理公司才有行使权力的可能。我们必须明确，物业管理公司绝不是公务部门，在物业管理合同中，它主要也是被雇佣人，业主是物业管理公司的雇主，作为被雇佣人如何能在必要时去管理雇主呢?这就需要业主公约的特别授权。
业主公约的订立与修改
1．订立业主公约的原则
(1)合法性原则
业主公约的制定不能违反有关法律、法规。业主公约是一种契约或合同性质的法律文件，它必须在国家相关法律、法规的基础上制定，不能与之相冲突，否则会影响业主公约的法律效力。
(2)整体性原则
业主公约的订立应当在全体业主自愿和充分协商的基础上进行，当个别意见难以统一的情况下，应当以全体业主的整体利益为目标，少数服从多数。
(3)民主性原则
业主公约的订立应当采用民主管理的形式，即通过业主大会或业主代表大会的形式反映全体业主或大多数业主的利益和要求。
2．订立业主公约的法律依据
《城市异产毗连房屋管理规定》(建设部1989年第5号令)第五条规定：“所有人和使用人对房屋的使用和修缮，必须符合城市规划、房地产管理、消防和环境保护等部门的要求，并应按照有利使用、共同协商、公平合理的原则，正确处理毗连关系。”第六条规定：“所有人和使用人对共有、共用的门厅、阳台屋面，楼道厨房、厕所以及院落、上下水设施等应共同合理使用并承担相应的义务。”
《民法通则》第四章对民事法律行为进行了规定，这些规定在制定业主公约时都应当遵守。例如，第五十四条规定：“民事法律行为是公民或法人设立、变更终止民事权利和民事义务的合法行为。”第五十条规定：“民事法律行为应当具备下列条件：①行为人具有相应的民事行为能力；②意见表示真实；③不违反法律或社会公共利益。”第五十七条规定：“民事法律行为从成立时起具有法律约束力，行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。”第八十三条规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理给水、排水、通风、采光等方面的相邻关系。”
3．订立业主公约的具体程序
(1)公约的起草
业主公约的起草可通过如下途径：一是依据《物业管理条例》的规定，建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护和管理、业主的共同利益、业主应当履行的义务、违反公约应当承担的责任等事项依法做出约定。二是在召开第一次业主大会时起草。上述两种途径，都可以委托专业人士(如律师)来起草业主公约。
(2)公约的通过
业主公约应当由第一次业主大会以参加业主大会的三分之二以上表决通过方能有效。在业主公约通过后入住的业主，视为同意接受业主公约的约束。通过制定业主公约，并在程序上由业主大会通过，业主便能心悦诚服地遵守公约。
(3)新人住业主对公约的签署
《物业管理条例》规定，建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。在业主公约通过之后才确认业主身份的，应当在办理有关入住手续的同时，签署业主公约，表示愿意接受业主公约的约束。
4．业主公约的修改
业主公约的修改程序与制定程序相同，均应由业主大会以参加大会的三分之二以上的表决权通过。
业主大会可以依法根据本物业管理区域内的实际情况对本业主公约进行修改补充，并向房屋管理部门备案。修改补充条款，自业主大会通过之日起生效，无须经业主重新签订。
修改补充条款不得与法律、法规和有关政策规定相抵触，否则房屋管理部门有权予以纠正或撤销。
业主公约的效力
业主公约的效力，就是要解决业主公约的生效条件、生效时间、对何人在何地生效的问题。
(一)业主公约的生效条件
业主公约是一种法律行为，它要符合法律行为的一般生效要件。依《民法通则》的规定，业主公约的一般生效条件是：①业主须有相应的行为能力；②业主的意思表示真实；③公约的内容不得违反法律的强行性规定及公序良俗。此外，业主公约还得满足《物业管理条例》的特殊规定，具体而言，它必须经有效召集的业主大会、全体业主所持投票权2／3以上通过。
以上仅为业主公约的生效条件，业主临时公约的生效条件则又有不同。由于业主临时公约是由开发商单方提供的定型化契约，其生效条件不可能像业主公约一样必须等待业主大会的召开及法定多数的投票权通过。因此，在加强对临时公约的规制的同时，对其生效不同于业主公约的特殊性也应予以承认。对此，北京市《业主临时公约》范本第二十三条规定：“本公约自物业买受人签署买卖合同书面承诺遵守公约之日生效。”
(二)业主公约的生效时间
业主公约的生效时间，公约本身若定有生效时间的，应依公约规定；如果公约未定有生效时间的，则应理解为自公约订定之日起生效。
(三)业主公约对人的效力
业主公约的效力除及于设定当事人外，尚及于区分所有权人之特定继受人，包括移转继受人和设定继受人。根据业主公约自治规则的性质，其生效可不必以登记为要件，但出于业主有知情的权利，应在法律中规定业主公约的保管及阅览。
业主公约中的基本关系
业主公约条款内容，一般主要涉及三个方面，即开发商、购房者(业主)和物业管理企业。其关系如下。
1．开发商与业主之间的关系
开发商与业主之间是买卖关系、伙伴关系，因此是平等和平行的关系。在房产开发阶段，产权属于开发商；在销售过程中，产权逐步地、按单元转移到业主手中。在这一过程中，会出现以下几种情况。
①房屋不售自用、出租或售不出去，产权没有转移。这时，开发商必须对所属房产进行管理。
②房屋部分售出，产权部分转移时开发商与业主构成两种关系：一种是同为业主的伙伴关系；一种是买卖关系。作为伙伴关系，开发商只能算作一个业主，与其他业主享有同等的权利，而不应有任何特权，更不能损害其他业主的利益，侵犯其他业主的权利。开发商可根据所占房产面积大小派代表参加今后成立的业主组织，与大家共同探讨物业管理的问题。作为买卖关系，开发商有对其他业主承担保质期内责任、完善小区(或大厦)软硬件的责任，同时还可以在业主公约中拥有某些特权，如公寓、小区、大厦的命名，公用场地拓展、改造权等。这些特权随着产权的不断转移和业主委员会的成立而逐渐减弱。因此，在同等占有房产面积的情况下，作为开发商的业主，其对本物业的处置，在不妨碍其他业主使用、处置自己物业的情况下，有更大的自由度。
③房屋全部售出，产权全部转移。买卖关系完成后，房地产开发单位还必须对业主承担保质期的责任。
2．开发商与物业管理企业的关系
房地产开发商，作为业主或房屋出售者，与物业管理企业的基本关系是信托、委托关系。但是在这一关系下，房地产开发商与物业管理企业很可能还有隶属关系、合作关系。
在上述3种产权变化情况下，无论有无业主人住，还是有部分业主入住，在物业管理的第一阶段(业主委员会成立前)，作为开发商，由于其承担一年的质量保证责任，同时从自身的商业利益和商业道德出发，对物业和物业管理承担了主要责任。因此，无论是从理论还是从实际出发，开发商都有第一选择物业管理企业的优先权。因此，房地产开发商对物业管理企业的选择及业主公约主要条款的形成，有潜在的、明显的、其他业主不可取代的作用。这种作用表现在：
①可委托物业管理企业起草或自己起草业主公约；
②可在业主公约中保留特权。
3．业主或业主委员会与物业管理企业的关系
当投入使用物业的面积达到一定比例或业主人住一定时间后，业主可按有关规定召开业主大会，成立业主委员会。这时，物业管理的决定权也随之转移给业主委员会。业主委员会可根据对原房产开发商聘用的物业管理企业进行考察，决定续聘或改聘，并通过业主大会或业主代表大会批准。
业主委员会和物业管理企业实行业主自治与专业化管理相结合的管理体制，共同管理某一特定的物业，它们之间有一定的法律关系。业主或业主委员会与物业管理企业是委托者和受托者的关系，是平等的民事主体，有双向选择权。
业主的权利来源于他对物业的财产权，以及由此派生的提议权、表决权、权利的保留等。业主在行使各项权利时，其义务也同时发生，必须遵守与物业管理企业所签订的管理合同或业主公约，负责应分担的物业服务费，以及遵守维修、保护物业等管理规定。
物业管理企业是物业管理委托合同的执行人，它必须按照委托人的意志办事。因此，物业管理企业的权利内容有3个方面：一是有权采取完成委托任务所必需的行为，获得该物业管理区域内的管理权；二是有权获得劳动报酬；三是有权根据物业管理合同和公约制止违背全体业主利益的行为。
物业管理企业提供的物业管理服务是有偿的，在提供服务的同时，应获取相应的报酬。同样，业主在享受所提供的管理服务时，也应付出相应的费用。双方有一定的经济利益关系。
业主公约与业主临时公约
业主公约指业主共同订立或承诺的，对全体业主具有约束力的有关使用、维护物业及其管理等方面权利、义务的行为守则，是全体业主自我约束的业主自治管理的主要文件。
与业主公约类似的是业主临时公约，两者存在“一同三不同”。
“一同”，即内容基本相同，都包含物业使用管理的义务，业主的共同利益、权利以及违反公约要承担的责任。
“三不同”包括以下内容。
(1)签订时间不同业主临时公约是买房人在签订购房合同时签的文件。在签订商品房买卖合同的同时，约定物业管理服务价格、服务内容和质量。也就是说，在房屋买卖时就通过签订公约和买卖合同，明确入住后物业管理的有关事项。业主公约则是在召开业主大会后签订。
(2)制定方不同业主公约是业主大会制定的，业主临时公约是房地产开发商或前期介入的物业管理企业制定的。
(3)适用阶段不同业主公约适用于业主大会成立后，有三分之二以上的人通过就可以了。业主临时公约适用于业主大会成立前，无须经过购房业主的同意，但须报政府部门批准备案。
由于业主I腼时公约是房地产开发商或前期介入的物业管理企业单方面制定的，有可能有利于房地产开发商的条款，因此为了避免房地产开发商可能的越权与擅自决断，《物业管理条例》规定，房地产开发商制定业主临时公约时，不得侵害物业买受人的合法权益，否则视为无效。
业主公约在实际操作中应注意的事项
①根据实际情况编制物业服务费预算。预算编制的原则是：根据实际情况确定物业管理服务水准。既要保证物业管理正常运作的经费，又要考虑开发商和大多数业主的愿望、需要和经济承受力。在前期物业管理阶段向正常物业管理阶段的过渡中，保证物业服务费收费标准的科学性和相对稳定性。
②个别业主认为开发商聘请物业管理企业没有征得他们同意，因此，认为业主公约不合理、不合法。这是因为在实际操作过程，物业管理企业通常要在收楼前半年提前介入，有的甚至更早，在这种情况下，开发商不可能也没有必要由业主决定聘请哪家物业管理企业，因为这时物业的产权还属于开发商。
③个别业主认为他们没有参加制定业主公约，业主公约是开发商和物业管理企业制定的，不同意业主公约中的某些条款，因此不肯签订业主公约。对于此种情况，要明确以下几点：a．物业管理辖区需要业主公约，不然物业辖区变成无政府状况，会变得脏、乱、差；b．业主公约是个逐步完善的过程，待成立业主委员会以后，大家就有一个自己讨论通过的业主公约，而且还会在以后的实践中由业主大会或业主代表大会进行不断的完善、修改。对于个别不肯签订业主公约的业主，请他们注明他们认为不能同意的条款，并签字承诺遵守其他合理的条款。
④个别业主不同意物业服务费收费标准，可通过讲解物业服务费的构成及出示相关政府审批的文件等来解释。此外，业主人住拿钥匙时，一定要先将物业管理企业的概况、所做过的工作及物业管理企业的目标告诉业主，说服业主积极缴纳有关费用。同时，物业管理企业在实际的工作中一定要敬业乐业、克服困难、积极工作、降低管理成本、以诚相待、提供优质服务、提高工作效率。这是解决问题的根本。