物业保险

　　物业保险是指物业管理企业向保险人交付保险费，双方建立保险合同，在合同规定范围内的事由，事故，灾害发生后，由保险人在合同规定范围内承担赔偿或给予保险金责任的一种商业保险行为。

　　物业保险既然从属于保险范畴，因而同样具有保险商品的共同特征。保险属于一种风险保障性质的商品。这种商品供求双方，都得遵循自愿对价、公平互利原则来完成交易。不过，保险商品也具有区别于一般商品的特征。

　　(1)保险是一种特殊商品，不属于物质形态的商品而是无形商品。投保人投保缴付了保险费，意在将自己可能遭遇的风险转嫁给保险公司，此时得到的只是一份保险合同，是保险公司的一种有条件的承诺，而并非即期可使用的商品。这份保险承诺也仅仅以约定偶然发生的保险事故致使保险标的在保险金额内的损失为限而已。

　　(2)保险商品的价格具有预估性，且以迂回形式表示。保险经营事前不能测定其事件成本，只能到保险期满后才能计算出实际损失金额和经营费用开支。同时保险价格不是用货币单位直接表现出来，而是以百分比的形式表示，与其他商品的价格的表现形式完全不同。物业保险也同样如此。

　　(3)保险商品的生产与销售过程是同步完成的。卖出一份保单，建立一份保险合同即为保险生产，这也是与其他物质形态商品生产完全不同。物业所涉及的各个险种，也只有在出售给有关标的的利益人时，才算完成了整个物业保险关系。

　　(4)保险制度不等同于灾害救济，不同于银行储蓄，更不同于赌博。投保与承保是一种合同行为，合同双方存在着一定的权利与义务关系，损失补偿或给付是必须要履行的义务。而物业保险的相关利益人也必须要按预先约定的权利与义务履行各自的职责，不得谋取任何额外利益。

　　1．最大诚信原则

　　诚信原则要求合同双方，尤其是被保险人必须以最大的诚实、守信的态度对待双方。

　　2．可保权益原则

　　要求投保财产的被保险人，必须对所投保的标的拥有可保权益。即被保险人对该财产具有某种法律承认的权利或利益关系。

　　3．赔偿原则

　　物业保险合同属于赔偿性质的合同，当被保险人的物业遭受保险责任范围内的灾害事故而受损时，保险人应按合同的规定进行赔偿或给付。

　　4．公平互利原则

　　物业保险合同签订，且被保险人按照预定的保险费率支付保费之后，合同双方应当严格执行合同条款，处理遭损理赔事宜。

　　5．近因原则

　　只有当保险标的遭受的损失，属于物业保险责任范围内的真正、根本的原因所造成时，保险人才能对其损失进行赔偿。如果是其他原因所造成时，保险人将不负赔偿责任。

　　6．重复保险分摊原则

　　重复保险分摊原则是指投保人对同一保险标的，同一可保利益，有重复的时期段，就相同责任险种分别与两个或两个以上保险人订立保险合同，在保险事故发生后，所获赔偿总额不超过实际损失，并由所有保险人之间按相应的责任比例分担的原则。

　　有关物业标的，以及围绕物业管理所需的保障保险涉及面相当广。如果从物业建造、形成、租售直至日常管理的整个流程考察，大致可以分为4个阶段，从而形成不同的物业保险类别。

　　①物业建造方面的保险，包括建筑工程一切险、安装工程一切险，以及一些附加险和扩展责任险种。

　　②物业住宅方面的保证保险。

　　③物业租售过程中的保险，包括建筑物产权保险、住房信贷保险。

　　④物业日常经营管理所涉及的保险，包括财产基本险、财产综合险、住房保险、机器设备保险、商业盗窃保险、公众责任险、雇主责任险，以及物业管理人员意外伤害保险、人身保险、养老保险、健康保险、员工忠诚保险等。

　　物业保险是整个社会保险中不可缺少的一个重要组成部分，物业保险通过对物业管理领域由于自然灾害和意外事故等造成的保险责任范围内遭受的损失提供经济补偿或资金付给，物业保险对推动物业管理起到了积极作用。物业保险大体有以下作用：

　　(1)可以获得意外不幸赔偿

　　物业保险使人们在房屋及相关利益遭受自然灾害和意外事故而发生损失以后，可以获得一定的经济补偿，帮助受灾害家庭迅速重建家园，为企业的经营活动和人们的日常生活提供安全保障。

　　(2)可以增强社会防灾救灾力量

　　物业保险的承保人可以对被保险的房屋财产等的安全情况进行检查，应用日常业务活动中积累的防灾防损经验，向被保险人员提出消除不安全因素的合理建议，从而起到促进保护社会财富安全的作用。

　　(一)物业保险索偿

　　1．任何损失发生后，尽快以书面或电话通知保险公司。

　　2．发生损失后，应采取一切必要的措施将损失减少至最低限度及拍照片作记录。

　　3．提供详细的遇事报告，索偿清单及一切有关损失财物的证明文件。

　　4．请与保险公司委任的理算师合作，尽快提供有关要求资料而令保险公司能早日做出赔偿。

　　5．请将有关文件先交给保险公司审阅而后转交理算师处理。

　　6．如仍未正式接获保险公司之赔款，最好将有关损坏之物品保存妥当，直至收到赔款后才弃掉。

　　(二)物业保险报险流程

　　物业保险报险流程图(如图)

　　(三)物业保险索偿其他事项

　　1．在发生意外后，不论受害人或业户是否索偿，亦应立即知会保险公司，以防有关人士在事后再索偿。

　　2．保险中赔偿在扣除“免赔额”后之总数才是可得之赔偿。

　　1．购买物业保险的目的

　　(1)分散意外损失。由于物业管理所涉及的某些风险所造成的损失金额巨大，物业管理者或业主即使已在预算中预备了备用金也难以应付如此巨大的数额。如果投了保，一旦事故发生，物业管理者就可以将此意外经济损失分散、转移到保险人身上，以减轻物业管理者和其所服务的业主受经济损失冲击的程度。例如，某物业管理企业负责管理的一部电梯因火灾损坏而需要更换，其中涉及的费用可能要上百万元。如果物业管理者事前已为该电梯买了足额的保险，那么更换电梯的费用将由保险人负责，而业主只有很少的经济损失。否则的话，业主将承担全部费用。

　　(2)利于善后工作。购买保险不仅可以分散、转移巨大的经济损失，还可以在意外发生后，减轻物业管理者处理索赔方面的负担，转而可专心处理意外事故的善后工作。例如，由于公共水管的爆裂浸坏了用户的存货或其他财产，受害的用户将会向物业管理者提出索赔。这样会有一系列的接待、调查、评估损失以至诉讼等工作。如果这些工作全由物业管理者独自应付，将会影响其处理水管更换和恢复供水的工作。而如果物业管理者购买了相应的保险的话，他就可将有关的索赔处理工作交由保险公司负责，从而专心处理水管更换以及维修工程，及时保证对用户的服务。这样，不但在经济上将此次事故所带来的损失大部或全部转移给保险公司，而且将处理用户赔偿谈判的责任也转移给保险公司。否则，不但在索赔方面会带来不应有的损失(这是由于物业管理者在处理赔偿估价能力方面肯定没有专业保险人有经验)，而且由于缺少精力顾及善后工作，不能及时恢复对用户的服务，从而导致物业管理者的信誉受损。

　　2．物业保险后的注意点

　　要特别提请注意的是物业管理者在购买保险后并不意味着可以高枕无忧、轻率从事。有的物业管理者认为，反正我已购买保险，出事也没有关系，天塌下来有人顶着。这种想法是极其错误的。其理由是：

　　(1)一旦发生保险事故，不仅会带来重大的经济损失，而且会给用户带来诸多不便。这会给提供优质的物业管理服务造成不利影响。例如，如果电梯被火灾损坏，在更换期间，将给各用户带来非常的不便；

　　(2)有些意外除了涉及经济责任以外，还会涉及法律责任，而在这方面，保险公司就无能为力了；

　　(3)如果保险公司察觉物业管理者处事轻率致使他们赔偿，则他们会将保费提高，增加了业主或物业管理者的负担。

　　物业管理中涉及的相关保险及其规定主要有以下4种。

　　1．财产保险

　　财产保险是以各种物质财产及其有关利益为保险标的的保险。投保方对投保人因各种自然灾害、意外事故对财产造成的损失承担经济赔偿责任。

　　财产保险的保险责任分为基本责任、责任免除和特约责任。基本责任是指投保人要求保险人承担的赔偿责任。包括自然灾害或意外事故：如火灾、爆炸、雷电、暴风、龙卷风、洪水、地陷、崖崩、突发性滑坡、雪灾、雹灾、冰凌、泥石流以及空中运行物体坠落等：被保险人的供电、供水、供气设备在遭受保险条款中列明的自然灾害或意外事故而造成的损失，以及由于这些设备损坏引起停电、停水、停气，以致直接造成的保险财产的损失，包括机器设备。在产品和贮藏物品损坏或报废等情况发生时，为了抢救财产或防止灾害蔓延，采取合理的、必要的措施：为了减少被保险财产损失，采取施救、保护措施而支出的合理费用。

　　企业财产保险中的责任免除包括：战争、军事行动或暴乱：核辐射或污染；以及被保险人的故意行为。被保险财产遭受保险条款所列明的自然灾害或意外事故引起的停工、停业的损失以及各种间接损失：被保险财产本身缺陷、保管不善导致的损失，被保险财产的变质、霉烂、受潮、虫咬、自然磨损以及损耗；堆放在露天或罩棚下的被保险财产以及罩棚，由于暴风、暴雨造成的损失及其他不属于保险责任范围内的损失和费用，则不应支付赔偿金。

　　特约责任又称附加责任，是指责任免除中不属于保险责任范围内的责任经双方协商同意后特别注明由保险人负责保险的责任。特约责任一般采用附加险承保。

　　(1)财产保险基本险

　　按照国际保险的惯例做法，对物业提供的保障通常是连带附属设施一并作为保险标的。鉴于某些物业生产经营活动的性质和规模的特殊性，有的还需要专门投保相应的附加险。凡是属于被保险人所有或与他人共有的由被保险人负责的财产或由被保险人经营或替他人保管的财产，以及其他具有法律上承认的与被保险人有经济利害关系的财产都可作为投保标的。该保险责任采用列明方式，规定凡是属于条款列述范围的保险标的损失，保险人必须承担赔偿责任。

　　(2)财产保险综合险

　　财产保险综合险是在基本险的基础上，扩展了保险保障责任范围，以便更好地满足被保险人的需求。因此财产保险综合险的保险标的范围与基本险是一致的，区别在于承保责任范围的扩展。综合险所承担的责任如同基本险一样，也有其规定性。

　　(3)财产一切险

　　财产一切险除了承保财产险中列明的责任外，对于意外事故及人为造成的损失如偷窃、疏忽、恶意行为造成的直接物质损失或灭失也予以负责。财产一切险的保险范围很大，其保险责任采用除外责任方式，即保险人负责赔偿列明的除外责任以外的各种自然灾害和意外事故造成的损失。

　　以上三种财产保险区别仅仅在于保险范围不同而已，保险范围最窄的是基本险，最广的是一切险。

　　(4)国际通行的火灾保险

　　按照国际保险界常规，火灾保险承保的范围一般包括动产和不动产，如住宅、商店工厂、仓库等建筑物，包括附属于投保建筑物的固定设备即不动产，而建筑物内的家具、衣物、书籍、商品原料及成品等则属于动产范围。

　　(5)住户保险

　　住户保险包括基本的住户保险、全面的住户保险、特别保险、租户保险、综合保险、共有公寓住户保险以及老旧房屋保险等。

　　(6)租金损失保险

　　该保险的保障范围包括两个方面：租金支出的损失，即保险事故发生后，导致被保险人的场所无法使用，但按照房屋租赁合同仍然需要支付的租金的损失。或预期租金收入的损失，即因发生保险事故造成已生效的房屋租赁合同无法履行时，被保险人可以预期的租金收入的损失。

　　(7)可附加的保险险种

　　a．破坏性地震保险

　　地震险属于财产保险的除外责任，也就是说如果财产保险中没有附加地震保险，那么地震造成的损失，保险公司是不负责赔偿的。

　　b．水暖管爆裂保险

　　水暖管爆裂保险的责任范围主要有：被保险人自有的水暖管因火灾、爆炸等致使水暖管本身损失以及导致投保人其他保险财产受水淹、浸湿的损失，均属保险人承揽的责任。

　　c．盗抢保险

　　盗抢保险主要保障建筑物内企业或个人所拥有的财产，此种保险通常采用附加险的形式。盗抢险责任范围为：保险财产在保险单所载明的放置场所内，有明显的盗、抢痕迹，并经公安部门证明确系盗抢行为所致的财产丢失或污损的直接损失。

　　d．煤气保险

　　适用于发生煤气爆炸或煤气泄漏而引起的人身伤害和财产损失事件。

　　e．现金保险

　　现金保险负责赔偿由于火灾、雷电、爆炸、风暴、飓风、台风、旋风、洪水、海啸、雹暴、滑坡、地震、火山爆发、地陷、地火、飞机坠毁和飞机部件坠落，以及抢劫或入宅抢劫等原因所造成的被保险现金的损失。

　　一般财产保险未经附加，不论是基本险，还是综合险，一切险都不承保现金的损失。

　　2．机动车辆险

　　主要承保车辆损失险和第三者责任险。

　　(1)机动车辆损失保险

　　机动车辆损失险承标的范围为汽车、电车、各种专用机械车等，机动车损失险责任范围包括碰撞和非碰撞责任。

　　(2)第三者责任险

　　该保险负责被保险人或者其允许的合格驾驶人在使用保险车辆过程中发生意外事故，致使第三者受到人身伤亡或财产直接损害，依法应当由被保险人支付的赔偿责任。

　　(3)机动车辆附加险

　　该保险主要包括：全车盗抢险、车上人员责任险、自燃损失、无过失责任险、车库责任险、玻璃单独破碎险。

　　3．责任保险

　　(1)公众责任保险

　　公众责任保险又称普通责任保险。它主要承保被保险人在公共场所进行生产、经营或其他活动时，因发生意外事故而造成的他人人身伤亡或财产损失，应由被保险人承担的经济赔偿。该险所承保的公众责任有两个特征，一是致害人所损害的对象不是事先特定的某个人：二是损害行为对社会大众利益的损害。这种责任属于侵权责任范围。

　　公众责任险一般规定赔偿限额与免赔额。赔偿限额的规定主要有两种方法：一是规定每次事故的赔偿限额五分项、无累计：二是规定每次事故的赔偿限额，并规定保险期限内的总赔偿金额。

　　(2)公共营业场所火灾责任保险

　　该险种补充了公众责任保险对火灾责任的保障空缺。凡领有工商行政管理部门颁发的正式营业执照、有固定营业地点的公共营业场所，均可投保公共营业场所火灾责任保险。

　　(3)电梯责任保险

　　由于公众责任保险把电梯发生意外事故致乘客伤害或财物损失列为除外责任，因此这类责任风险就由专门的险种提供单独保障。

　　(4)雇主责任保险

　　雇主责任保险主要承保被保险人所聘用的员工在受雇过程中从事业务工作时遭受意外或者员工在工作中患有与业务有关的国家规定的职业性疾病，所致伤、残或死亡，则保险人根据《中华人民共和国劳动法》及劳动合同应承担的经济赔偿责任。

　　(5)雇员忠诚保险

　　雇员忠诚保险，又称诚实保证保险。承保雇主因雇员的不诚实行为，如盗窃、贪污、侵占、非法挪用、故意误用、伪造、欺骗等而受到的经济损失。这种保险一般由雇主投保，以其正式雇员的诚实信用为保险标的。被保证雇员一般以正式方式接受聘用，雇用于投保人并从事规则性工作，受人事管理约束并领取正式工资者为限。

　　雇员忠诚保险的承保方式分为指名保证保险、职位保证保险和总括保证保险。

　　指名保证保险是以特定的雇员为被保证人，在雇主遭受由被保证人造成的损失时，保证人负责赔偿的一种保险。指名保证分为个人保证和表定保证，个人保证合同只承保特定的一个雇员，保险费通常由被保证的雇员支付。表定保证合同承保两个以上的雇员，每个人有自己的保证金额，投保名额可随时增减，但必须在规定的表内列出被保证人的姓名及其各自的保证金额。表定保证除了承保人数外，其余规定与个人保证基本相同，实际上是将若干个人保证合同合并为一个合同，所以又称为团体保证或指名表定保证。

　　在职位保证合同中不列出被保险人的姓名，只列出各级职位及其人数，每一职位都有确定的保证金额。职位保险有两种：第一种是单一职位保证。在单一职位保证中，同一保证合同只承保某一位的若干被保证人，无论任何人担任此职位均有效。担任同一职位的每一个被保证人，都有规定的保证金额。因此，在约定的承保职位与被保险人人数不变时，被保证人的变换，可以不通知保险公司：但在被保证人人数变动时，则必须通知保险公司。任何职位都可以投保，但相同职位中有一人投保时，其余人员也必须投保。第二种是职位表定保证。在职位表定保证中，同一保证合同承保几个不同的职位，每一职位都确定有各自的保证金额，其余规定基本上与单一职位保证相同。

　　总括保证保险承保雇主的所有正式雇员，只要确认损失是雇主雇用的不诚实雇员造成的，即使不知损失是哪一个雇员所为，亦可获得保险公司的赔偿。总括保证根据决定赔偿限额的方法不同分为两种：一种是商业总括保证，即规定每一损失的赔偿限额：另一种是职位总括保证，即规定每一赔偿案件中每人的赔偿限额。

　　4．人身保险

　　(1)意外伤害保险

　　意外伤害保险所保障的风险仅限于外来的、偶然的、突然的、不可抗力的因素所导致的人身死亡或健康损害。

　　意外伤害保险大多采用自愿投保的方式投保，保险金额由当事人双方事先约定。意外伤害保险的承保责任分为两类：一是由意外伤害引发的死亡责任：二是由意外伤害造成的残废赔付责任。

　　(2)人寿保险与养老保险

　　a．人寿保险

　　普通人寿保险是个人和家庭都需要的，物业管理人员也可通过这类保险获得个人和家庭的必要保障。人寿保险通常分为：生存保险、死亡保险，两全保险和健康保险。

　　b．养老保险

　　又称年金保险，是保障被保险人老年生活的一种保险，按照合同，保险公司每隔一定周期支付一定数额的生存保险金给予被保险人。

　　c．组合保险

　　有些保险公司的险种开发思路是综合性的，推出的保险听取各方意见往往形成保险组合，以便提供全面保障。

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