物业保险合同

　　物业保险合同是保险关系双方当事人之间订立的一种具有法律约束力的契约。具体来说，物业保险合同是当事人一方(投保人)的缴纳保费义务，另一方当事人(保险人)在保险标的因遭受约定保险事故或发生约定保险损失，或约定期满时履行经济补偿或给付保险金义务的法律行为。

　　一、物业保险合同是以保障已约定的不可抗力风险为特点的合同

　　一般经济合同约定的履行义务范围通常都需专门排除不可抗力风险，诸如房产开发商的房屋预售合同内规定的交房期限，都附有逾期赔偿条件，然而因不可抗力原因所导致的逾期则可免除赔偿，而保险合同恰恰是将不可抗力自然灾害和意外事故风险所造成的损失作为核心义务，在被保险人和保险人之间进行转嫁和分摊。每份合同所约定转嫁的不可抗力风险因不同险种而异，其中具体包含的内容有别，诸如有的约定转嫁地震、暴风或洪水等自然灾害风险；有的约定转嫁人为过失行为所造成的意外事故风险，如火灾、爆炸或空中运行物体的坠落损失；还有的约定转嫁因社会道德因素而引发的盗窃、战争或暴动风险：凡此种种都显示了保险合同转嫁巳约定不可抗力风险，实现损失合理分摊的特征。这一点是任何其他经济合同，诸如买卖合同或租赁合同所不具有的。

　　二、物业保险合同是具有鲜明的附和性与条件性特点的合同

　　保险合同采用定式合同形式。其内容格式，一般是由保险行业协会和政府主管机构所制定和审定，而且大多数险种都有标准化的条款。在签订保险合同过程中，投保人只能概括地表示接受或不接受，而不能逐条议定基本条款。即使有需要变动保险单上的某些内容，也只能在保险人事先准备好的附加条款和批单条款中作出“取与舍”的选择。因而保险合同全然不同于议商合同。

　　保险合同不仅具有鲜明的附和特点，而且还附有一些条件作为保险人赔偿与给付的决定性前提。诸如规定被保险人必须保护保险标的，使之处于正常安全状态；一旦出险必须积极施救，防止损失扩大；必须在保险单规定的索赔时限内通知保险人……总之投保人和被保险人必须严格履行了合同所约定的——切义务，才能顺利地获取保险人的赔偿。

　　从上述保险合同所具有的特点中，可见被保险人处于被动地位。为了充分保障被保险人的权益，国际保险法律通常规定，如若保险双方就保险合同的有关条款词义发生歧义，解释不一而引发争论，无沦仲裁还是诉讼裁决都要作有利于投保人和被保险人的解释，以体现保险关系的公正性。

　　三、物业保险合同是具有射幸性的利益平衡合同

　　保险合同的射幸性集中体现在，保险公司赔付义务的实际履行是建立在难以预测的、偶然发生的保险事故基础之上，最终只是对遭遇灾害损失的某些保险标的利益人进行赔付?而大多数的被保险人或受益人则因不遇损失而得不到任何赔偿或给付，这就是保险的射幸性质。

　　然而尽管少数受灾遇损的被保险人所交的保险费与其最终获得的赔付金数额相比，后者远大于前者，但是保险赔付毕竟是对其实际损失的补偿，即被保险人确确实实遭受了如此程度的损失，才能从保险人处获得相当的损失赔偿，而丝毫没有取得任何额外利益。从这一角度说，遭灾受损的被保险人也只不过是通过保险，实现了自身利益的平衡。

　　对于大多数不出险的被保险人而言，虽然缴付了一定的保险费，但通过保险可以解除后顾之忧，获得安全保障以及相关的防灾防损服务。当然没有损失，也就无所谓赔付，这是天经地义的。况且如果从整个投保群体和保险公司的权利与义务关系分析，总体上是基本对等的。保险公司预期收取的保险费，是以人数法则、概率规则和平均律为基础的，投保人所缴付的保险费总额与保险人实际赔付的金额总和形成对价关系。这种讨价关系又是互相联系且基本对应的，往往—方所享有的权益恰好是另一方应尽的文务。保险公司所收取的保险费中包括了经营的稳定系数和总准备金的提取因素，以足以支付各个年份的赔款成本为基本条件。因此投保群体与保险公司的利益从长期和总体上看也是平衡的。这是保险合同有别于其他经济合同的又一特点。

　　(1)当事人和关系人的名称和住所

　　名称是某一主体区别于其他主体的符号(包括自然人、法人及经济组织)。住所是法律上确认的法人的注册所在地，一般以主要办事机构所在地及自然人的中心生活场所为准。

　　(2)物业保险标的

　　物业及其有关利益是物业保险的保险标的；人的寿命和身体是与物业有关的人身保险的保险标的。保险标的是确定保险金额的重要依据。一个保险合同可以有单一的保险标的，也可以允许是一个以上保险标的的集合。

　　(3)物业保险价值和保险金额

　　一般保险标的的保险价值应该相当于保险标的的实际价值；保险金额是计算保险费的依据，是物业保险合同双方享有权利和承担义务的重要依据。保险金额不得超过保险标的的保险价值，超过保险价值的，超过部分无效。

　　(4)物业保险责任和责任免除

　　物业保险责任的范围是指哪些风险的实际发生所带来的损害应由保险人承担补偿或给付责任的风险。保险责任范围可以是单一的，也可以是多种责任的综合险，也可以是除了责任免除以外的一切险。保险责任范围通常由物业保险人根据法律和实际需要印制在保险合同中，作为物业保险合同的一部分内容。如火灾、爆炸、雷击、地面突然塌陷等。

　　责任免除是指保险合同明确指明保险人不予承担的风险责任。一般包括道德风险和某些损失巨大并且较难计算的风险项目，，前者如物业被保险人的故意行为引致保险标的的损失，后者如战争等。

　　(5)物业保险期间和保险责任开始时间

　　物业保险期间是指物业保险合同的有效期间，是物业保险人承担保险责任的开始和终止时间。确定保险期间一般有两种方式：一种按自然时间期间确定，另一种按行为时间期间确定。前者如房屋财产保险，它通常以年为计算单位；后者如房屋建筑工程保险，它通常以房屋工程时间作为保险期间。

　　物业保险责任开始时间是保险人开始承担赔偿或给付保险金责任的时间，一般从物业保险期间起始日的零时开始。

　　(6)物业保险费及其支付方式

　　保险费是被保险人根据合同约定向保险人支付的费用。保险费的多少决定于保险额的大小和保险费率的高低两个因素。保险费及保险费率一般由保险人预先计算，并载明于物业保险合同中。保险费的支付方式由物业保险合同当事人双方约定。

　　(7)物业保险金赔偿或者给付办法

　　包括保险金赔偿或给付的标准和方式。保险人可选择采用现金方式、实物补充方式或恢复原状方式实施赔付，其中以现金方式进行赔付为主。在赔付办法中，可以规定免赔额或免赔率，确定相对免赔标准或绝对免赔标准，以减少小额赔付手续或控制保险人的赔付责任。

　　(8)违约责任和争议处理

　　违约责任是指物业保险合同的当事人未履行物业保险合同的义务而造成对方损失所应该承担的法律责任；争议处理是指发生物业保险合同争议时采用的处理方式。对于物业保险合同争议，当事人可以约定解决的方式，包括通过诉讼或仲裁来解决保险合同的争议。

　　(9)订立物业保险合同的年、月、日

　　作为书面合同的要件，物业保险合同的订立需要列明订立物业保险的年、月、日。

　　物业保险合同的条款主要包括基本条款、附加条款、特约条款、保证条款、法定条款等。

　　(1)基本条款

　　基本条款是物业保险合同的法定记载事项，通常印刷在标准保险单上，以明示保险人和被保险人的基本权利和义务及保险行为成立所必需的各种事项和要求。基本条款所列的保险内容，通常称为基本险。

　　(2)附加条款

　　附加条款是对基本条款的补充，是就某些特别事项达成一致的条款，通常是对基本险责任范围内不予承保的风险给予承保的扩张性条款。附加条款所列的保险内容，通常称为附加险。附加条款的推出，增加了物业保险合同的灵活性，起到变更或补充原保险单内容的作用。

　　(3)特约条款

　　与反映物业保险合同主要内容的基本险和附加险不同，对于物业保险合同的某些内容，投保人或被保险人可以与保险人协商，自由约定，而不必像基本险和附加险那样采用格式条款，这些物业保险内容称为物业保险合同的特约条款，其具体内容构成特约险。

　　(4)保证条款

　　保证条款是保险人要求被保险人必须履行某项义务的内容。如要求被保险人应当遵守国家有关消防安全、生产操作规范等方面的规定；不得擅自将房屋改变用途，特别是增加房屋维修程度的用途；维护保险标的的安全；不得制造保险事故；不得在未发生保险事故的情况下，谎称发生了保险事故；不得编造或伪造保险证据等。

　　(5)法定条款

　　法定条款是指其权利和义务的内容由法律法规直接规定的物业保险合同条款。如《保险法》第44条第1款规定：“因第三者对保险标的的损害而造成保险事故的，保险人自向被保险人赔偿保险金之日起，在赔偿金额范围内代位行使被保险人对第三者请求赔偿的权力。”该内容如果在物业保险合同中明确列示的，就称为法定条款。

　　保险合同是投保人与保险人在公平互利、协商一致和自愿诚信原则的基础上，为实现一定的经济目的，依法约定权利与义务关系的协议。物业保险合同以书面形式表示，合同内容要载明当事人双方约定的合同内容。保险合同的订立意味着保险双方建立了权利义务的对等关系，这种保险关系的实质是一种民事法律关系。

　　保险合同的体现形式主要有保险单、保险凭证、暂保单、投保单和批单等。

　　(1)保险单

　　保险单是物业保险人与投保人之间签订的正式的保险合同。保险单是最完整的保险合同形式，其内容主要涉及保险项目、保险责任、除外责任及条件事项等，具体包括物业投保人和被保险人及(或)受益人的权利和义务、保险责任范围、责任免除、保险期限、保险金额、保险费与退保费、索赔与理赔、争议处理等。

　　(2)保险凭证

　　保险凭证又称小保单，是保险人签发给投保人证明物业保险人已经承保的书面证明。保险凭证是一种简化的保险单，它一般不记载物业保险合同的全部内容和条款，但就物业保险合同的重要事项予以列示，并声明以某种保险单所载明的条款为准。保险凭证与保险单有冲突或保险凭证另有特约条款时，应该以保险凭证的记载为准，也即保险凭证的法律效力优于保险单的效力。

　　(3)暂保单

　　暂保单又称临时保险单，它是在保险单或保险凭证未出具之前，物业保险人或保险代理人向物业投保人签发的证明物业保险人已经承保的书面证明。

　　暂保单一般载明与物业保险人已经商定的重要事项，如保险标的、承保险种、保险金额及保险费率、被保险人的名称、缔约双方当事人的权利义务及保险单以外的特别保险条件等。

　　(4)投保单

　　投保单又称要保单，它是物业投保人向物业保险人申请订立物业保险合同的书面要约。投保单本身并不具有法律约束力，但一经物业保险人承诺承保，物业投保人不可反悔，投保单将成为物业保险合同的一部分，是投保人履行告知义务的书面证明。主要内容涉及物业投保人和被保险人的名称(姓名)、地址、保险标的、投保险种、保险期限等。此外，投保单上还往往标明提醒物业投保人如实履行告知义务的字眼及对不如实告知所导致后果的警告。

　　(5)批单

　　批单是物业保险人应物业投保人或被保险人的要求出具的修订、补充或增减物业保险合同内容的书面凭证。批单是物业保险合同的重要组成部分，凡是经过批单更改过的内容，应以批单为准；多次经过批单更改过的内容，应以最后签发的批单为准，也即后签发批单的法律效力优于先签发的批单。

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