房地产证券

房地产证券（Real Estate Securities）

　　在现代经济社会中，股票和债券是筹集资金的重要手段，它能在短时期内，迅速筹集大量资金。房地产证券是房地产业利用资本市场直接融资的重要工具，对房地产金融机构及房地产企业而言，均是房地产资金筹集的一条重要渠道。

房地产证券与其他行业的证券相比具有明显不同的特点，具体体现为：

　　（1）高收益性。资料表明，目前我国银行利率低于10％，工业利润率平均为15％左右，商业利润率一般在20％，而房地产的利润率一般在30％至40％左右，甚至更高。房地产业的高利润也就决定了房地产证券的高回报率。此外，与其他商品不同，房地产总是在升值，尤其在经济高涨时期，这给拥有房地产的开发公司带来巨大财富，有利于实现证券价格最大化和投资者收益最大化的目标。

　　（2）高风险性。伴随着高收益的必是高风险。房地产是经济的寒暑表，它是经济大军的“先头兵”。经济一旦衰退，首先跌入低谷的必是房地产；经济高涨时，房地产业也就鼎盛一时，再加上房地产业投资量大，资金周转慢，开发时间长，杠杆比率（负债／资产）高，极容易受外界环境的影响，收益性很不稳定，呈现高风险。

　　（3）收益的长期性。房地产业投资大，周期长，资金从生产领域到流通领域的完成过程需要很长时间，投资者投入的资金需经过相当长的时间才能得到回报。所以房地产一般是中长期投资。

　　 1.房地产债券的分类

　　房地产债券是为了筹措房地产资金而发行的借款信用凭证，是证明债券持有人有权向发行人取得预期收入和到期收回本金的一种证书。房地产债券的种类繁多，可按不同标准进行分类，其中最主要。最常见的一种是按发行主体的不同分为房地产政府债 券、房地产金融债券、房地产企业债券。

　　（1）房地产政府债券指政府为发展房地产业而向社会发行的债券，也称公债。主要包括中央政府，地方政府和政府机构面向社会发行的债券。目前我国发行的房地产政府债券多为地方政府向社会发行的债券，其目的主要是为创办开发区和为住宅建设筹集资金。如上海市住宅建设债券就是由上海市公积金管理中心负责发行、使用和偿还，由上海市人民政府担保的，凡新分配公有新旧住房的住户都要认购住宅建设债券，才能获得住房使用权。不论哪一级政府发行的债券，都是建立在以权力为基础的国家信用之上的债券。政府通过发行房地产债券可以集聚一部分闲散资金，集中用于一些大型的土地开发和住房建设项目，也可以作为发展房地产的启动资金。房地产债券本身具有显著的专项负债与专项资产的特征，可分为住房建设债券和投资债券两类。

　　（2）房地产金融债券指由银行或其他非银行金融机构发行的债券，是金融机构筹集房地产信贷资金的渠道之一。我国房地产金融债券的发展历史较为短暂，这种筹资方式还不普遍，只有部分城市开发和商品房建设方面发行了短期金融债券。

　　（3）房地产企业债券即公司债券，是我国房地产债券中最常见的一种，指房地产企业为厂筹集长朋资金而发行的债券。我国房地产企业债券主要有住房建设债券、土地开发债券、房地产投资债券、危房改造债券、小区开发债券、住房有奖债券等。

　　 2.房地产债券的特点

　　 (1)发行总额大、票面利率较高。房地产业本身就是耗资巨大，风险收益均较高的行业，所以其债券具有总额大、利率高的特点。

　　 (2)期限长。债券按偿还期限的不同可分为短期债券、中期债券和长期债券。偿还期限不超过一年的为短期债券，1-10年为中期债券，10年以上为长期债券。由于房地产业投资周期长，资金周转慢的行业特点，所以房地产企业都倾向于发行中长期债券，以获取长期资金。

　　 (3)可与购房相结合。房地产债券的发行可采取与购房结合的形式，居民购买债券可以不还本付息，到期转为购房的预付款，补差价后，以实物形式还给债权人住房，或债权人享有一定购房优惠的形式。这种方式既能促进债券的销售，又能加快解决居民住房问题。

　　 (4)房地产债券较安全，风险小房地产本身具有保值、增值性，所以即便房地产企业破产清算，清产核资后也有可观的破产财产，可弥补债权人的部分损失。当然，当经济不景气时，房地产价格也会一落千丈，这时债券的风险会加大。

　　 3. 房地产债券的发行

　　 （1）发行市场主体的构成

　　 房地产债券的发行是指发行人将经过法定程序审批的债券向社会公众进行发售的行为。债券的发行要在债券发行市场进行，房地产债券的发行市场主体有债券发行者、债券认购者及债券承销者。

　　 债券发行者：是债券发行的主体，资金的需求者，也是债务人，如政府、企业和金融机构均可成为发行人。

　　 债券认购者：是认购债券的人，包括政府、企事业单位、居民个人、金融机构、国外投资者等等，是资金的供给者，即债权人。

　　 债券承销者：是代理债券发行者发行债券的中介人，如银行、证券公司、信托投资公司等。债券的发行人为保证债券的顺利发行，往往借助于有发行经验，并有许多分支机构的证券承 销商来办理销售业务。

　　 （2）债券的发行要素

　　 债券的发行额，指一次发行某种债券的总额，主要由发行者所需资金的数量、信用等级、债券种类、市场购买力大小等因素综合决定。有些国家对不同债券的最高发行额有法律规定。

　　债券的票面利率，即名义利率，指债券券面上所载明的利息率，主要由债券的期限、信用级别、利息支付方式和通货膨胀走势等因素决定。我国各种债券的利息率，是对照同期限银行储蓄存款利率而定。国库券和金融债券的利率较同期银行储蓄存款利率稍高一点，企业债券利率可以比定期储蓄存款利率高40%。

　　券面金额，指房地产债券每张券面上所标明的金额，由投资者的购买能力和企业的发行成本而定。

　　偿还期限，指房地产债券从发行日到偿还本息的这段时间，主要由发行人使用资金的周转期。市场利率发展趋势。债券流通市场的发达程度以及投资人的投资意向等因素决定。根据我国有关规定，只有长期债券才能打破所筹集资金的投放范围限制，既可以把资金充当企业所需的流动资金，也可以充当固定资金。我国房地产企业发行的债券一般是中长期债券。计息方法和还本方式，计息方式有单利、复利和贴现计息三种，还本方式也可分为到期一次还本、分期等额还本等方式。我国房地产债券多采用到期＝次还本付息方式和每半年或一年付息一次，到期归还本金的方式。发行价格指债券发行时每张债券的实际出售价格。发行价格可高于、等于或低于票面金额，分别称为溢价发行、平价发行、折价发行。发行价格高低取决于发行人的信用状况。利息收入高低、利息的计算方法、派息次数、市场利率水平和市场管 制因素等。我国房地产债券多数采用平价发行。

　　 （3）房地产债券的发行方式

　　 债券的发行方式按有无中介机构参与可分为直接发行（自销）和间接发行（代理发行）；按债券的发行对象可分为公募和私募两种。

　　 一是直接发行。指发行者自身承担和办理债券发行过程中的一切业务。采取这种方式，发行成本低，社会影响面小，发行风险大。适用于发行范围有限，发行量较小的房地产债券。

　　 二是间接发行。指发行者委托证券中介机构公开发售债券，由承销商负责办理债券发行的有关业务占根据承销商承担责任的不同又可分为代销与包销两种。

　　 三是私募发行。指面向少数特定的投资人发售债券，如对金融机构。与发行单位往来密切的工商企业。发行单位内部职工等。私募发行的费用低，风险小，能迅速集资，但难以转让。一 般私募发行债券多采用自销方式。

　　 四是公募发行。面向市场上大量的非特定投资人发售债券， 该方式发行费用较高，发行风险大，工作量大，但债券比较容易上市转让。公募发行债券大多采用间接发行方式。

　　（4）房地产企业债券的发行程序

　　 第一，达成发行债券的决议或决定。房地产企业发行债券，首先董事会或职工代表大会就债券的发行总额、券面金额、发行价格、率、发行日期偿还期限和方式等达成决议。

　　 第二，提出发行申请与批准。房地产企业发行债券要按发行规模向国务院证券管理部门提出申请，并提交公司债券募集办法。资产评估报告和验资报告等文件，国务院证券管理部门根据公司 法的规定和国务院确定的公司债券发行规模等，对公司的申请予以审批。

　　 第三，发布募集公告。房地产企业应按照规定公告债券发行章程和办法，内容包括企业经营管理简况。企业自有资产净值、发行债券的目的，企业经济效益预测，债券发行总面额、还本付息 方式及风险责任等。

　　 第四，确定承销商。经批准可以发行房地产债券之后，房地产企业应与证券经营机构签订代理发行协议。协议内容包括：代理内容、承销方式、实施步骤、双方职责等。

　　 第五，发行债券。房地产企业根据法定内容印制债券，并选择适当时机发行债券，筹资期满，将实际情况填写有关报告送主管部门备案。

　　 4.房地产债券的信用评级

　　信用评级是对发行者在一定时期内或发行某期证券时的还本 付息能力作评估，用以衡量投资风险。通过信用评级可使企业的财务状况和经营管理公开化、社会化有利于投资者选择投资对象和共同监督。一个企业公开发行债券应该自觉地向证券评级部门申请评级。根据债券风险程度的大小，债券的级别由高到低可 分为十个等级，即AAA、AA，A、BBB、BB、B、CCC、CC、C、D 十级。信用评级是确定债券发行价格的重要参考，通常由专门的评级机构来完成。

　　 1.房地产股票概念

　　 房地产股票是股份制房地产企业为筹集资金，发展房地产业的需要，发给股东作为投资入股凭证，并借以取得股息和红利的一种有价证券。

　　 2.房地产股票的特点

　　 房地产股票作为特殊行业的股票，既有与一般工商企业股票的共性特点，如基本的“三性”特性、发行程序、上市交易种类、利益分配顺序等，又有本行业的一些特殊性。

　　 (1)股本总额大房地产业是资金密集型产业，所需投资巨大，因而房地产股份企业发行的股票总股本往往数额巨大，有时高达十几亿元，几十亿元。

　 　(2)房地产股票收益较高，升值较快土地资源的有限性和经营的垄断性，导致土地价格呈上升趋势，因而房地产商品的增值性较大，房地产企业营业利润较高，房地产股票的收益也会比一般股票高，升值较快，对投资者极具吸引力。

　　 (3)房地产股票资信较高，市场稳定房地产商品价值巨大，且有保值、升值性，使得拥有不动产的企业资信随之抬高，股票价格一般不会随市场的波动而大起丈落。

　　 3.房地产股票的类别

　　房地产股票可按不同标准进行分类，其中最主要的是按股东权益与承担风险程度的不同，分为优先股股票、普通股股票。

　　普通股股票是基本的股票，也是股份公司最重要的一种股票。这种股票在公司利润的分配和剩余财产的分配方面只享有一般的，普通的权利，而无特殊的优先权利。普通股股东有出席股东大会权、提案权、选举权、表决权、公司经营管理权、控告罢免董事权、检查审阅账册权、优先承购新股权等权利。在股份公司里，普通股持有者实际上才是真正的股东，并对公司的资产享有最终所有权。购买的普通股股份越多，占有公司的份额就越大，对公司控制程度就越高。股份公司刚成立时，一般都要首先发行普通股。普通股收益不固定，风险较大。

　　优先股股票是相对于普通股而言的一种股票，是指在公司利润的分配和剩余财产的分配上较普通股更为优越的一种股份。优先股股息一般较为固定，股息收益有优先保障权，其风险小于普 通股股票。但优先股股东不能直接参加公司的经营管理和享受相应的权利，许多优先股可转换为普通股，在不能转换时，可享受优惠认购普通股的权利。房地产股票还可以按是否记名，分为记名股票、不记名股票；按有无栗面金额，分为有面值股票和无面值股票；按股票是 否带有表决权，分为多权股票和无权股票。房地产企业可以根据企业的不同时期。不同的经营情况需 要，选择发行不同的股票，以满足自己的资金需求和投资人的需中

　　　4.房地产股票的发行

　　 (1)发行房地产股票的情形

　　 房地产股份公司在以下情形下可发行股票：一是募集设立时公司通过发行股票筹集开业资金；二是已设立的股份公司为追加投资，扩大经营规模而发行新股股票；三是在企业法定公积金转作资本配股，股票派息分红。股票分割时发行新股票；四是把企业债券转化为企业股票时要发行新股票；

　　 (2)房地产股票发行市场主体的构成

　　房地产股票发行市场主体主要由发行股票的股份公司。投资者，证券公司构成。其中发行公司是资金的需求者，它根据自身经营状况及市场情况决定发行股票的种类，数量、方式等；投资者是资金的供给者，可根据各自的偏好、对股票的了解及股市波动情况决定购买对象；证券公司是资金融通的中介人，受发行人委托办理股票的发行工作。

　　 (3)房地产股票的发行方式

　　房地产股票的发行方式与债券基本相同，既可以公开发行，也可以内部发行；既可以直接发行，也可以间接发行。间接发布可采取代销或包销方式。我国人民银行规定，内部发行或定向发 行的股票，可以由发行股票的企业（公司）直接发行，也可委夺金融机构发行、公开发行的股票，一般不能自己发行，必须委牛金融机构代理发行，只有这样才符合公平、公开、公正原则。

　　(4)发行价格

　　房地产股票的发行价格是指房地产股份公司在募集股份资本或发行新股时，将股票公开出售时所采用的价格，也就是投资季认购股票时所支付的价格。股票发行价格通常由发行公司根据月 票面额。股市行情和其他有关因素决定。股票的发行价格可以与股票的面额一致，但多数情况下不一致。股票价格一般有三种：

　　①等价。即是以股票的票面额为发行价格，也称为平价发行或面额发行。等价发行简单易行。股票容易推销，但无从取手股票溢价收入，一般在股票的初次发行或在股东内部分摊增资的情况下采用。

　　②市价。即是以本公司股票在流通市场上买卖的实际价格 为基准确定的股票发行价格。选用市价发行股票，考虑了股票的现行市场价值，对投资者也有较大的吸引力，它是目前世界各国 最为普遍和常用的股票发行方式。

　　 ③中间价。即是以市价和等价的中间值确定的股票发行格。这种价格的确定必须经过股东大会特别决议认可。 我国公司法规定，股票发行价格可以等于或高于票面金额但不得低于票面金额。

　　 (5)房地产股票的发行程序

　　 房地产股份公司在设立时发行股票与增资时发行新股的程序上有所不同。

　　 第一,设立时发行股票的程序。

　　 ①提出募集股份申请。房地产股份公司要向社会公开发行、募集股份，须向国务院证券管理部门递交募股申请并报送以下文件：批准设立公司的文、公司章程、经营结算书、发起人的姓名或名称、认购的股份数、出资种类及验资证明、招股说明书，代收股款银行的名称和地址。承销机构名称和有关协议。

　　 ②公告招股说明书，制作认股书，签订承销协议和代收股款协议。募股申请获批准后，发起人应在规定期限内向社会公告招股说明书，内容包括公司章程、发起人认购的股份数、每股票面金额和发行价格、起止期限、认股人的权利和义务等等，同时，制作认股书。我国不允许股份公司自己发行股票，发起人向社会公开募集股份，应与证券经营机构签订协议，由证券经营机构承销股票，并与银行签订代收股款协议，由银行代收认股人缴纳的股款。

　　 ③招认股份，缴纳股款。

　　 ④召开创立大会，选举董事会、监事会。

　　 ⑤办理设立登记，交割股票。

　　 第二，增资发行新股的程序。

　　 ①股东大会作出发行新股的决议。

　　 ②由董事会向国务院授权的部门或省级人民政府申请并经批准，属于向社会公开募集的，须经国务院证券管理部门批准。

　　 ③向社会公开发行新股时，必须公告新股招股说明书和财务会计报表及附属明细表，制作认股书，并与证券经营机构签订承销合同；如不采用向社会公开募集方式，可向特定的新股认购人发 出认购公告或通知。

　　 ④招认股份，缴纳股款。

　　 ⑤改组董事会、监事会，办理变更登记并向社会公告。