房地产债券

　　房地产债券是为了筹措房地产资金而发行的借款信用凭证，是证明债券持有人有权向发行人取得预期收入和到期收回本金的一种证书。

　　一般来说，较常见的对外融资渠道主要有三个：发行股票、向银行借款和发行债券。股票经常是溢价发行，发行成本低，筹到的资金量巨大，只需派发股利而不需要偿还本金。但是股票发行的手续复杂，受到的制约多，要求严格。向银行借款手续相对来说简单一些，但是贷款期限比较短，资金的适用范围受到严格限制，银行经常干涉企业的经营决策，条件比较苛刻。而发行债券筹集的资金较多，并且使用自由，债权人无权过问企业的经营决策，而且债券利息在税前支付，具有“税盾”的优势，因此发行债券是许多企业愿意选择的方式。但债券融资的发行成本要比银行借款高，还本付息会构成企业的负担。

　　房地产债券融资是加快房地产业发展的有效途径之一。债券作为一种债务凭证，可以聚集一部分闲置资金，集中用于住房建设，开展房地产债券缓解房地产融资对银行的压力，活跃我国的企业债券市场。

　　①发行总额大、票面利率较高。房地产业本身就是耗资巨大，风险收益均较高的行业，所以其债券其有总额犬、利率高的特点。

　　②期限长。债券按偿还期限的不同可分为短期债券、中期债券和长期债券。

　　偿还期限还不超过一年的为短期债券，1-10年为中期债券，10年以上为长期债券。

　　由于房地产业周期长，资金周转慢的行业特点，所以房地产企业都倾向于发行中长期债券，以获取长期资金。

　　③可与购房相结合。房地产债券的发行可采取与购房结合的形式，居民购买债券可以不还本付息，到期转为购房的预付款，补差价后，以实物形式还给债权人住房，或债权人享有一定购房优惠的形式。这种方式既能促进债券的销售，又能加快解决居民住房问题。

　　④房地产债券较安全。风险小房地产本身具有保值、增值性，所以即使房地产企业破产清算，清产核资也有可观的破产财产，可弥补债券人的部分损失。当然，当经济不景气时，房地产价格也会一落千丈，这时债券的风险会加大。

　　房地产债券的种类繁多，可按不同的标准进行分类，其中最主要、最常见的一种是按发行主体的不同分为房地产政府债券、房地产金融债券、房地产企业债券。

　　①房地产政府债券。房地产政府债券指政府为发展房地产业而向社会发行的债券，也称公债，体现了在资本市场上与企业债券的区别。政府债券主要包括中央政府，地方政府和政府机构面向社会发行的债券，是建立在以权力为基础的国家信用之上的债券。在我国发行政府债券一般是抵补财政收支的不平衡，同时主要应用于生产性资本。目前我国发行的房地产政府债券多为地方政府向社会发行的债券，其目的主要是为创办开发区和为住宅建设筹集资金。房地产债券本身具有显著的专项负债与专项资产的特征，如住房建设债券和投资债券两类就明显带有专款专用的特点。不论哪一级政府发行的债券，都是政府通过发行房地产债券可以集聚一部分闲散资金，集中用于一些大型的土地开发和住房建设项目，也可以作为发展房地产的启动资金。

　　②房地产金融债券。房地产金融债券指由银行或其他非银行金融机构发行的债券，是金融机构筹集房地产信贷资金的渠道之一。在资本市场上发行金融债券筹集长期资本，一般是由发行长期信用的银行和金融机构发行的，一般的商业银行作为存款银行，主要通过吸收存款筹集资金，而不发放金融债券。我国房地产金融债券的发展历史较为短暂，这种筹集方式还不普遍，只有部分城市开发和商品房建设方面发行了短期金融债券，缓解了资本供需矛盾。但从理顺资本渠道和规范债券市场来看，房地产投资债券应该由发行企业债券来代替．并将债券资本存入开户银行。

　　③房地产企业债券。房地产企业债券即公司债券，是我国房地产债券中最常见的一种，指房地产企业为筹集长期资金而发行的债券。我国房地产企业债券主要有住房建设债券、土地开发债券、房地产投资债券、危房改造债券、小区开发债券、住房有奖债券等。

　　一、债券融资适合房地产行业特点

　　房地产行业的特点与房地产债券的发行颇多相同之处。因此债券融资很适合房地产行业。

　　房地产建设初期需一次性投入一大笔资金，房屋出售时则可以收回期初投入成本；债券融资可提供大额资金，债券发行总额大、票面利率高的特点既适合于投资者也适合于房地产开发商。因此可利用发行房地产债券达到集资目的。

　　房地产资金返还可以是一次还本付息，也可以是平时还息，到期一次还本；债券是集中一次发行，到期一次还本付息给投资者。房地产的建设、销售、经营时间与债券发行时间，即资金运转的周期长短有吻合之处。

　　房地产债券投资的风险较小，对投资者而言，由于房地产的保值和升值性，可进行投资，即使房地产企业倒闭，清产核资后的不动产总值也高于所发行债券本息总额。在还债顺序中，债券排序比较优先。房地产的高收益性，可保证债券投资者到期还本付鼠，因此可利用房地产债券积聚投资者手中闲散资金。

　　另外，房地产债券融资有利于降低房地产企业的融资成本，因为债券的利息是计入成本的，而发行债券的利息是税后支付的，这从一定程度上减少了企业的应缴税。

　　二、我国房地产债券融资量少的成因

　　政府方面对房地产债券融资限制很大，发行债券程序复杂。

　　对银行贷款外的融资方式，政府都有很大限制，采取这些方式融资需要复杂的程序。我国企业发行房地产债券，总量须纳入国家信贷计划，必须经政府有关部门的批准后进行。若企业的经营状况、经济实力有变动，评级机构要相应地对债券进行调整。

　　这些都使房地产企业债券融资方式举步为艰，进展缓慢。

　　政府也没有采取有效措施完善房地产中介市场。我国房地产行业存在信息不对称问题，投资者不容易获得企业信息，逆向选择的风险较大。若缺少了房地产中介，其融资的搜寻成本、信息成本、监督成本、契约成本和约束成本就会增加，中介机构的不完善，不能起到信息传播的作用，无法将众多单个投资者的资金集中起来进行投资，导致债券融资活动的失败。

　　对房地产企业而言，很想发行债券进行融资，但自身存在的一些问题，也影响到债券融资。一是我国房地产企业的规模较小，很难达到企业发债主体的法定条件。二是企业自身不诚信，对利益的狂热追求是导致企业不诚信的根本原因，使投资者对房地产发债主体的不信任，无法将投资者手中的闲散资金的债券融资聚集起来。三是融资者融资偏好造成企业股权融资偏好，股权融资的比重过大会导致资本市场的不平衡发展。

　　三、我国房地产债券融资的应对措施

　　政府方面，一要改革房地产债券融资审批制度和债券流通制度。改审批制为核准制，改多头审批为一家核准，改一次发行为监管机构一次核准。取消现有的配额管理方式，由房地产债券发行人根据自身需求和市场投资者的需求确定发行数量和定价方式。并按照市场化、规范化和与国际惯例接轨的原则，进一步改革和完善房地产企业债券市场监管体制。

　　二要尽快规范评估体系。由于缺乏统一信用等级评估标准，同一企业的信用等级经不同评级机构评定得出不同结果，严重影响企业债券信誉，也误导投资者。政府要规范评估机构行为，规定评级机构对负责评定企业债券负风险连带责任，评级过程中重大遗漏、虚假记载、误导性陈述对债权人造成损失承担赔偿责任。这样才能提高评级质量，增加投资者的信任度。

　　三要取消房地产债券发行主体的“所有制歧视”。更多从企业经营机制、经营效率、资产负债状况以及偿债信用机制等方面考察企业是否有发行债券的资格，而不是简单地把所有民营企业排除在企业债券融资大门之外。

　　企业方面，关键是加快债券融资品种创新。近几年发行的房地产债券都是三年期，固定利率，到期一次还本付息。虽考虑到项目开发周期，但这样做一方面不利于企业规避市场风险。

　　形成到期偿债压力；另一方面使投资者没有可选择的投资品种。债券品种的设计，要满足筹资者和投资者的需要，有利于企业灵活调度资金，保持稳定的现金流。相比美国市场上的企业债券大多是20年到30年期的长期债券，几乎包括所有的金融创新，企业债券品种多样，可赎回、可转换、带认股权证、浮动利率、零息及高风险债券等，十分丰富。我国房地产企业在认可的发债额度内，可发行短期债券，也可借鉴美国，申请发行长期债券，长短交替，提高企业运筹资本的有效性，降低筹资成本。

　　其次是扩大企业规模。我国房地产企业大都以中、小型为主，扩大规模可有两个途径：一是房地产企业内部扩张，即通过资本积累，凭借自己的管理优势、资本优势来扩大企业生产经营规模，力争刨建名牌，获取名牌收益，这是企业自身力量的渐进地、自然地扩张；二是企业外部扩张，即通过联合或兼并手段，让多个中、小房地产企业组合，达到企业扩充资本的目的。