房地产资金

　　房地产资金是房产资金和地产资金的统称，是专供房地产开发经营使用的资金。确切地说，所谓房地产资金，是指用于房屋生产、流通、分配、消费和土地开发、买卖的资金，是房地产业启动与运作的必要和先决条件。

• 房地产资金需用量大

　　由于房地产业产品规模大、价值高，所以房地产开发占用资金量就非常大，尤其是房地产综合开发，往往需要亿元以上的资金，但这完全依靠房地产开发企业自有资金是不可能的，必须借助于筹资活动，以补充开发资金的不足。

• 房地产资金周转期长

　　由于房地产开发的周期很长，综合开发一般需要3—5年的时间，因此，房地产资金占用在未完工产品上的数量很大，占用期也很长，故而影响到资金周转速度异常缓慢，资金周转率很低。

• 房地产资金回收速度慢

　　由于房地产开发需用资金大，资金周转期长，占用资金多，故而导致房地产资金回收速度慢，回收期长。

• 房地产资金缺乏流动性

　　房地产属于不动产，是一种缺乏流动性的资产。资产的流通性是指在必要的时候，可以迅速地兑换成现金的能力。股票、债券等资产是一种流动性极强的资产，在需要的时候，股票、债券持有者可随时将其售出兑换成现金。而房地产的流动性却极差。由于种种原因，所投资产有时可能被固定或牵制在某一房产上，难于变现和不能变现，或因变现后损失太大而不愿变现，从而不得不长期持有它。这是房产持有者急需现金时常常遇到的棘手问题。

• 房地产资金市场效率较低

　　房地产资金由于多数固定于房地产实物形态土：，加上房地产交易复杂，其价值的确定需要经过较长时间的分析和评估。因此，短期内交易量相对较少，交易成交率更为有限。房地产交易及其资金的转手一般都是在不公开的情况下进行的，市场上一般又没有定期发表的交易和房地产评估资料可循。这种低效率的房地产交易市场给房地产资金的流动性带来极大的困难。

• 房地产资金存在稳定性

　　房地产资金垫付量大，房产又总是附着于地产而不能移动，因此，无论是置房单位或个人，一般都是将房地产资金逐步积累起来，分批存入银行帐户。如果资金不足，就向银行贷款，在相当长时间内如5年、lo年及至更长时间才能还清贷款。因此，房地产资金是长期的还款过程和逐步积累过程结合在一起的。对一定地区的房地产金融机构来说，房地产资金是比较稳定的资金来源。

• 按资金来源渠道和所有权性质的不同分类

　　1．国家资金。

　　是指国家调拨供房地产开发长期使用的资金。具体包括国家固定基金、国家流动基金等。

　　2．企业资金。

　　是指企业内部形成的自有资金。具体包括企业固定基金、企业流动基金、企业商品房周转金、企业出租房产基金、各项专用基金等。

　　3．个人和单位投入资金

　　是指企业从社会筹集的个人和单位资金，企业与企业间联合经营，相互投入的资金。具体包括发行股票、债券所得，以及联营投资等固定基金，联营流动资金及联营专用基金等。

　　4．借入资金

　　是指向外单位借入或预收、应付的资金。具体包括上级借款、银行借款、预收定金、其他预收款、应付款等。

• 按资金在生产经营过程中的分布情况分类

　　1．生产性资金。

　　主要包括土地开发资金和房屋建造资金。土地开发资金主要指用于土地使用权承让、地价费或征地费、拆迁补偿费、七通一平费、小区规划费等。

　　房屋建造资金主要指用于建造房屋的自营工程费，包括设计费，材料、设备、人工费，施工管理费，税金和外包工程的工程费等。

　　2．经营性资金

　　主要包括房地产商品资金、房地产管理资金和房屋保养维修资金。房地产商品资金主要用于商品房屋、出租房屋、已开发土地等；房地产管理资金主要用于对经租房屋的管理人员工资和各项管理费用；房屋保养维修资金主要用于经租房屋维修的材料费、人工费、施工管理费和发包工程费等。

• 按资金在生产经营过程中的作用分类

　　1．生产领域资金

　　包括劳动资料、劳动对象及劳务人员工资。

　　2．流通领域资金

　　包括劳动产品、货币资金和结算资金等。

• 按资金的实物形态和价值转移方式分类

　　1．固定资金

　　实物形态为房屋、设备等固定资产，其价值通过磨损以折旧的形式转移到商品产品中去，并从产品销售中得到补偿。

　　2．流动资金

　　实物形态为原材料、燃料等，其价值除规定分期摊销外，都一次全部转移到产品中去，并从销售和经租中得到补偿，转化为货币资金资金。

　　图一　房地产资金分类图

　　房地产资金随着房地产开发企业生产经营流动的不断进行而不停地运动、循环与周转。由于房地产商品生产和再生产过程依次经过供应、生产、销售三个连续阶段，因此，房地产资金相应表现为储备资金、生产资金和成品资金三种形态，并依次转化，不断地循环与周转。

　　(一)供应阶段

　　是房地产开发的准备阶段。在这一阶段，企业把属于自己支配的货币资金用来采购材料，购置土地使用权，形成储备资金。

　　(二)生产阶段

　　即开发建设阶段，是开发企业资金运行过程的核心阶段。在这一阶段，企业把生产资料投入到土地开发、房屋建设中，生产出劳动产品(可供出售的土地及商品房)，发生各种生产耗费——物化劳动及活劳动的耗费。随着生产费用支出的发生，企业资金从储备资金转化为生产资金形态(在建项目)。当产品建造完成，生产资金转化为成品资金，即开发建设产品。因此，生产阶段既是产品形成的建造阶段，又是价值转移和价值创造过程。

　　(三)销售阶段

　　是产品价值实现阶段。在这一阶段，企业把建造完工的产品，即通过生产过程开发建成的场地和商品房等，按照等价交换的原则，通过出售或出租收回垫支的资金并实现企业的纯收入，此时，成品资金转化为货币资金。

　　由上述分析可以看出，房地产资金在运动过程中经常改变其形态，但总是沿着货币资金一储备资金一生产资金一成品资金一货币资金。这样不停地循环与周转，就形成了房地产资金的运动循环过程。如图二所示：

　　图二　房地产资金循环运行图