物业管理市场环境

　　物业管理市场环境是指构成该市场环境的一整套制度框架及确立市场运作法则的一系列政策规定。物业管理市场环境还包括影响或决定物业管理市场运作的一系列市场观念。概括而言，物业管理市场环境主要包括以下五个方面的内容：

　　第一，基本的社会经济制度以及各相关的专门性法律，包括：宪法以及合同法、民法、企业法等法律法规。

　　第二，房地产的有关法规与政策，如：《中华人民共和国城市房地产管理法》等。

　　第三，物业管理行业的有关法规与政策，如：《物业管理条例》、《物业管理企业资质管理办法》，还包括业主管理委员会的组建及其运作规定，以及各类物业管理契约(如物业服务合同)等。

　　第四，物业管理市场机制与运作法则，如：市场进入规则、市场交易规则以及竞争机制等。

　　第五，物业管理市场观念，如：人们对物业管理及其行业的看法、对物业管理市场的认识与接受程度等。

　　1．进一步完善适合我国物业管理发展特点的法律法规

　　物业管理发展的法规滞后问题一直是制约我国物业管理实践健康有序发展的瓶颈之一。由于物业管理在我国产生和发展也就是近二十几年的事情，而且它从诞生之日起，就以非常快的速度发展，很快就走进了我们的社会生活。在快速发展的过程中，由于相关的法律法规缺乏，使得物业管理的过程中也出现了不少的问题，不仅制约了物业管理自身的发展，也给居民生活和社会秩序带来了一定的负面影响。

　　为此，国家有关部门也高度重视，先后颁布实施了《城市新建住宅小区管理办法》、《城市住宅小区管理服务收费暂行办法》、《关于实行物业管理企业经理、部门经理、管理员岗位培训持证上岗制度的通知》，以及《物业管理条例》、《物业管理企业资质管理办法》等行业法规和规定，对物业管理的健康、规范、有序发展起到了重要的促进作用。

　　但是，物业管理是实践性非常强的一个行业，在发展的过程中经常会出现一些新的问题和矛盾，现有的一些法律、法规还有需要完善的地方。尤其是国家关于和谐社会、和谐社区建设的重大战略指导方针的出台，就更使得我们对物业管理如何在建设和谐社会、和谐社区的问题上多作些考虑，为社会和谐建设和发展作出更大的贡献。

　　随着物业管理事业的不断发展，要使物业管理的各个领域和环节真正做到有章可循、有法可依，许多具体的实施细则都要进一步明确。首先，业主或使用人和物业管理公司之间的权益、责任和义务还需要以立法的形式进一步明确。业主是物业的所有人(业主委员会由其选举产生，将代表他们行使物业管理的选聘权、重大事务的决策权与物业管理的监督权；业主、业主委员会以及物业管理公司之间是一种平等的民事法律关系，即委托和被委托的关系)。其次，要不断健全物业管理企业的资质审查和等级评定制度。物业管理企业类型多样，素质良莠不齐，因此必须以法律规范企业的设立条件，控制企业数量，提高企业素质。政府主管部门也要加强对物业管理企业的审查和监管力度，对违规行为坚决予以查处，对一些管理混乱、服务质量差以及乱收费的企业，可吊销它们的营业资格等。

　　2．加强监管和司法力度，真正使得物业管理有法可依、有法必依、违法必究、执法必严

　　物业管理相关主管机构，要切实按照相关法律法规对物业管理市场的行为加以监督检查，对违反物业管理法律法规、损害当事人合法权益的行为要严厉查处，真正把物业管理的法律法规及有关规定落到实处。

　　3．加强宣传教育，努力培育全社会的物业管理市场意识

　　相关部门和单位要大力宣传物业管理的相关知识，转变人们对物业管理的传统认识，培育和加强物业管理的市场意识，使全社会真正理解和接受物业管理是市场行为，是应该按照市场运营的基本规律来进行的。只有这样，才能真正形成物业管理各主体之间的良性互动关系，共同推动物业管理市场健康高效地发展，造福于全社会人民。

　　4．切实明确物业管理区域业主委员会的身份和地位

　　业主委员会是由经过业主大会选举的，在业主大会闭会期间能够代表全体业主的人员所组成的，它在维护业主的合法权益、配合物业管理企业搞好物业管理服务、协调各行为主体的关系等方面发挥着重要的作用。但是，由于各地情况的不同及考虑其他方面的因素，各地对业主委员会的成立、人员组成、职责权利、社会地位、法律身份等没有一个统一的规定，这就使得物业管理当事人很难对物业管理相关问题形成良好的沟通与信任，很难真正实现物业管理企业与业主平等的民事法律地位，也就谈不上符合市场经济基本规律和运行法则。

　　5．大力推行物业管理项目的招标和投标制度

　　招投标制度是按市场机制进行配置资源的一条非常有效的方式，它体现了公开、公平、公正、合理的市场竞争原则，迫使企业不得不加强自身能力的建设和维护，进而可以提高整个行业乃至整个经济社会的竞争能力和水平。

　　根据国家建设部颁发的《前期物业管理招标投标管理暂行办法》，对业主人住达到一定比例，或业主委员会成立之前，对物业管理实行招标和投标所作出的有关规定，对住宅及同一物业管理区域内的非住宅的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业从事对物业管理项目的管理和服务工作。

　　但是，在具体执行的过程中，有的物业管理项目根本就没有进行招标和投标，还是按照原来的“父子”关系形式对物业项目进行管理。有的物业项目虽然是实行了招标和投标形式，其操作过程也不同程度地存在违规性。这些都是与市场经济所不相融的。

　　在业主委员会成立后，也应按照市场的原则，进行公开的招标和投标工作，真正实现物业管理的优胜劣汰，促进物业管理市场的健康发展，推动物业管理水平的提高。

　　6．加强物业管理企业自身建设，注重物业管理人才的引进和培养

　　物业管理水平的高低、服务技能的强弱、服务意识等问题归根结底还是由具体物业管理企业的自身能力，尤其是其拥有的物业管理员工的素质和能力所决定的。要想在物业管理市场上赢得更大的市场份额，得到业主的支持，获得长期的竞争优势，除了加强企业自身的能力，注重企业员工的培养和能力的锻炼，别无他法。也只有这样，才能真正推动物业管理市场的优胜劣汰和健康发展，实现物业管理的经济效益、社会效益和环境效益的协调发展，推动我国市场经济及和谐社会的建设，造福于全体居民。

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