物业管理市场客体

　　物业管理市场客体是指物业管理市场上被交易的对象或商品，也就是指物业管理服务。物业管理服务是一种无形的劳务，具体包括房屋建筑、设备设施的维修保养，环境绿化、社区安保等公共性、常规性的服务和其他多种综合性经营服务。物业管理服务除了具有服务的一般性质外，还具有经营性、管理性、综合性和规范性等特点。物业管理市场的客体按服务对象可分为常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务三种类型；按是否有偿可分为无偿性和有偿性两种；按提供的主体划分可分为区街道办事处提供的物业管理服务、房地产管理部门为主提供的物业管理服务、产权单位为主提供的物业管理服务和专业物业管理公司为主提供的物业管理服务等几种类型。

　　所谓物业管理市场的客体结构(类型)，是指有关物业管理服务的市场结构。根据不同的标准，物业管理市场的客体也有不同的结构：

　　第一，根据物业管理市场客体的内容不同，可以分为房屋维修服务市场、绿化服务市场、保安服务市场、保洁服务市场和信息服务市场等等。

　　房屋维修服务市场。它是专门负责房屋维修工程服务的专业市场。房屋维修具有很强的技术性，因此，负责房屋维修工程的主体，通常都是建筑施工专业队伍或专业人员。

　　绿化服务市场。绿化搞得好坏，在很大程度上影响着人们对物业管理水平和物业管理公司的评价。绿化服务又是技术性、专业性很强的工作。因此，绿化服务很早就独立出来，形成为一个专业市场。目前，我国绝大多数城市有关部门或单位，如市政公司、环卫公司等都设有绿化队或类似的绿化服务部门。

　　保安服务市场。它是负责物业区域内的安全保卫服务工作的市场。保安服务具有综合性强、对安保人员素质要求高等特点，目前，不少城市都有专业的保安公司，专门负责物业区域的保安工作。

　　保洁服务市场。它是提供清洁服务的物业管理市场。随着专业分工的深化，保洁服务也很快独立出来，成为一项独立的工作。现在，保洁服务已成为物业管理的日常工作和需要，以保洁为主要业务的保洁公司也相继成立，并且其自身素质、服务水平正逐步提高，保洁工具也越来越专门化。

　　信息服务市场。目前，物业管理市场尚处于发展的雏形阶段，市场化的竞争也远未开始，因此，物业管理的信息服务还没有得到人们的重视。但随着物业管理的进一步发展，为物业管理市场提供有关信息的专业化服务市场必将产生和繁荣起来。

　　第二，根据物业管理市场客体的作用对象不同，可以分为住宅小区、写字楼、饭店、商场以及其他物业等的管理市场。

　　住宅小区物业管理市场。住宅小区是物业管理工作中最重要、最复杂的管理对象。从物业管理角度讲，住宅小区是指在城市行政区域内，按照城市规划建设，配套设施较为齐全，并达到一定规模的相对独立的生活区域。一个住宅小区就是一个社会的缩影，是一个“微型”社会。所以，培育和发展以及监督管理好住宅小区物业管理市场，对我国社会的稳定和在全国推行专业化物业管理具有十分重要的理论和现实意义。

　　写字楼物业管理市场。物业管理市场中的写字楼，一般是指由国内外投资开发商投资兴建、具有现代化办公条件、用于出租或出售的办公楼宇。尽管写字楼物业管理比较容易开展，但目前写字楼物业管理还缺乏公开的竞争市场，物业管理的整体水平也不是很高。

　　饭店物业管理市场。由于历史原因，饭店也常被称为宾馆、旅馆、旅社、旅店、酒店等等。现代饭店是指以建筑物为凭借，通过提供吃、住、行、乐、购等方面的综合服务，使旅行者的旅居成为可能的一种投宿设施或场所。应该说，饭店物业管理市场是一个特殊的市场，因为饭店物业本身常常代表着一个企业，或者说，对饭店的物业管理实际上是以对饭店企业的经营管理来实现的。

　　商场物业管理市场。所谓商场，就是专门从事商品购销、组织批零经营和服务活动，直接为消费者服务的经济组织。商场物业管理与饭店物业管理有着某种程度的相似性，即都是把物业作为一个企业的物质象征来看待和经营管理的。就我国目前的情况看，绝大多数商场的物业管理工作做得还很不够。所以，培育物业管理市场，通过市场竞争选聘商场物业管理单位，以提高商场物业管理的水平也是十分必要的。

　　其他物业的管理市场。其他物业主要有影剧院、体育场馆、仓库、图书馆等等。这类物业基本上还没有开展社会化、专业化的物业管理。随着我国物业管理的迅速发展，这部分物业的管理走向市场已成必然。所以，这部分物业管理市场的空间和余地还是很大的。

　　第三，根据物业管理市场客体作用对象的新旧不同，可以分为新建物业的管理市场和旧有物业(存量物业)的管理市场。

　　以小区为例，根据国家建设部的《城市新建住宅小区管理办法》的规定，1994年3月以前建成并投入使用的小区为旧有物业(存量物业)，1994年3月以后建成并投入使用的小区为新建物业。从总体上看，我国新建(小区)物业的管理情况还是比较好的，而旧有(小区)物业(存量物业)因为历史条件和其他因素的影响，管理水平较低，不少小区甚至还没有实行社会化、专业化的物业管理。当然，新建物业管理市场和旧有物业管理市场的划分不是绝对的，现实中也不大可能存在只负责新建物业或旧有物业管理的物业管理公司。而且，新建物业和旧有物业的划分也不是绝对的，随着时间的推移，新建物业也将会成为旧有物业。

　　第四，根据物业的销售范围或业主以及客户(使用者)的不同，可以分为涉外物业管理市场和国内物业管理市场。国内物业管理市场，就是供求主体都是我国大陆居民的物业管理市场。改革开放不但提高了我国国民的收入水平，而且扩大了物业的国外消费面。尤其是我国的几个特大城市，如北京，有不少外国居民在其中生活和工作，他们使用了越来越多的物业，对这些物业的管理，就是涉外物业管理。涉外物业管理形成的市场就是涉外物业管理市场。

　　此外，根据物业管理市场客体价值实现的程度不同，还可分为准物业管理市场和完全市场化物业管理市场，前者如普通住宅小区的物业管理市场。目前，我国住宅小区物业管理的公共服务收费基本实行政府定价，而且有关政策也强调小区管理收费要与居民的承受能力相适应，没有从市场的角度来考虑收费问题。这反映到现实中来，就是实际收费额不能反映市场供求规律和价值规律，是一种事实上的“福利价”和“保护价”。同时，由于住宅小区的特殊性质和几十年房管体制的影响，住宅小区物业管理市场也不可能完全放开，成为完全竞争的市场。完全市场化的物业管理市场，主要是商业楼宇，如写字楼等的管理市场。尽管这部分物业的管理现在也没有完全进入市场，但随着我国物业管理的推广和发展，它们完全进入市场的时间还是指日可待的。

• 物业管理市场主体
• 物业管理市场环境