物业管理市场管理

　　物业管理市场管理是指有关管理部门按照社会经济发展的客观规律和物业管理市场发展的目标、方向，运用法律、行政、经济以及宣传教育等手段对物业管理市场交易对象及交易过程中的全部经济关系进行调控、指导、监督、服务等的管理工作。

　　物业管理市场的管理是对物业管理服务交易中各种经济活动的管理，其管理的范围比较广，管理的内容也较为丰富。主要包括以下几方面的管理。

　　1．物业管理市场交易主体的管理

　　按照相关法律法规，审核物业管理市场主体的资格和条件；核发物业管理企业的资质等级证书和注册证书(主体登记管理)；核发物业管理从业人员的培训合格证书及资格证书；规范主体行为的监督管理；对业主大会及业主委员会工作的指导和管理等。

　　2．物业管理市场交易客体的管理

　　对物业管理市场交易客体的管理主要是指通过评选优秀物业管理小区等方法，间接地对物业管理企业的管理水平和服务质量进行规范和管理，促进主动竞争意识的加强，提高物业管理市场整体水平的提升。

　　3．物业管理市场交易行为的管理

　　主要是指对物业管理服务交易双方的交易活动进行的管理，它包括保护合法经营、合法竞争和公平交易，打击非法竞争和不正当竞争，如进行欺骗性交易和强买强卖等行为。

　　4．物业管理市场交易价格的管理

　　物业管理服务交易价格是物业管理市场交易的核心问题。对物业管理市场交易价格的管理主要涉及：核定或制定物业管理服务交易指导价格；制定物业管理服务交易价格的管理办法；对物业管理服务交易价格的监督检查，防止多收费、乱收费、收费不服务、少服务等情况的发生。

　　5．物业管理市场交易合同的管理

　　物业管理市场交易对象的特殊性，决定了要实施物业管理服务必须签订物业管理服务合同，通过合同来限定物业管理服务商品的大致“模样”。对物业管理市场服务合同的管理，其主要任务是：对物业管理服务交易合同当事人资格的审查和确认；对统一物业管理市场委托合同示范文本的制定和宣传推广、监督检查等；对无效物业管理服务合同的认定和处理；对物业管理服务合同纠纷的调节和处理等；对物业管理服务交易合同档案的管理(备案管理)等。

　　6．物业管理市场交易信息的管理

　　物业管理市场交易信息的管理主要包括对物业管理市场上的广告信息、供求信息、价格信息(市场行情信息)、反馈信息以及物业管理市场的环境信息等的收集、整理、发布和管理。政府应建立物业管理市场的信息收集、处理及市场对策研究机构，分析、研究物业管理市场变化的趋势，为物业管理企业提供可靠的物业管理市场信息，帮助物业管理公司的项目优选和项目决策，扶持一批物业管理骨干和品牌企业。

　　物业管理市场管理的对象，包括物业管理市场活动的主体、客体和活动运行过程等。

　　1．物业管理市场活动的主体

　　一般来说，根据各方在市场中的地位和作用的不同，可以把主体分为供给方、需求方和代理方等。其中，物业管理市场的供给方，是指物业管理公司；需求方，是指业主和使用人以及他们的代表——业主管理委员会；代理方，主要指物业管理市场的中介组织，他们为物业管理服务交易双方提供咨询、信息，以及代理双方的交易等服务。

　　2．物业管理市场活动的客体

　　作为物业管理市场活动客体的物业管理服务，是物业管理市场活动得以展开的物质基础。当然，物业管理市场的客体并不真正存在于市场中，其并没有实体形态。市场交易的，实际上只是物业管理服务的未来使用权、享有权和消费权。

　　3．物业管理市场活动运行过程

　　这个过程一般包括：物业管理市场的调查与预测、委托代理机构、进行招投标、签订委托合同、办理缴费和移交手续等。政府一方面应通过有关法律法规来指导和监督这一过程的进行；另一方面要从整顿物业管理市场交易秩序、提供市场信息服务等人手，加强对物业管理市场的直接管理。

　　为实现物业管理市场正常、健康、顺利运行和有效保护交易双方当事人，政府在管理物业管理市场时，应主要把握和遵循以下四项原则。

　　1．统一原则

　　第一，物业管理市场的管理，要执行国家统一的法律法规和政策；第二，对物业管理市场的管理要有统一的管理机构。

　　2．公平原则

　　第一，政府对物业管理市场参与主体的管理应该公平对待，不能厚此薄彼；第二，物业管理服务的交易要以诚信为本，以物业管理服务商品的内在价值为基础进行等价交换。

　　3．自愿原则

　　物业管理市场的供求双方都是国家的主人，在法律上是平等的民事主体，因此双方应在平等协商的条件下，自愿进行物业管理服务的交易。需求方不能因为自己的社会地位高、权力大而强迫物业管理公司提供服务；物业管理公司也不能因为物业是自己的母公司开发的等原因而坚持管理。任何强买强卖都是违反自愿原则的，都是应该禁止的。

　　4．法制原则

　　法制原则是物业管理市场健康、有序和规范发展的基础和保证。法制原则的核心是：有法可依、有法必依、执法必严、违法必究。为此，必须建立健全物业管理市场管理的法律法规，组建统一的、具备权威的管理和执法机构，以利于物业管理市场的法制化。

　　物业管理市场管理是政府职能在物业管理市场领域的直接体现。随着我国社会主义市场经济体制的不断完善，物业管理市场也不断发展和壮大。因此，加强物业管理市场的管理，保证物业管理市场的正确发展方向和良好运行秩序，无论在理论上，还是在实践中，都具有重要的意义。

　　第一，物业管理市场的管理丰富了物业管理行业政府管理的内容，把对物业管理行业的政府管理拓宽到了市场领域，从另一个角度强化了物业管理行业性质和产业特点。

　　第二，政府对物业管理市场的管理，有利于保证物业管理服务交易的正常秩序，维护交易双方的正当经济利益。政府通过对物业管理公司的资格进行审查，对业主管理委员会进行业务指导，来保证交易的合理合法。同时，政府利用法律与经济手段，打击物业管理市场的不正当竞争和欺诈行为，保证了物业管理市场的良好运行秩序。

　　第三，政府通过制定一系列的制度与标准，保证了物业管理服务的质量以及收费价格的合理性。这样，既有利于广大消费者愉快地接受物业管理，也有利于物业管理市场的健康发展。

　　此外，政府还可以通过经济和法律手段，直接或间接地调节物业管理市场交易对象的结构和数量，通过调节供需关系，保证一定时期内的供求平衡，最大限度地发挥物业管理服务的作用，杜绝各种不必要的人力、物力和财力的浪费，使各种社会资源得到合理配置。

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