房地产筹资

　　房地产筹资是指通过各种渠道，运用各种方式将社会各方面与房地产业有关的资金集中起来，构成房地产金融的资金来源。

　　房地产经营开发企业和房地产金融机构筹集资金的方式主要包括：

　　1．政府拨款

　　政府拨款一般数额大，无偿使用，无须偿还，争取政府拨款是最理想的筹资方式，但只有提入国家预算，符合国家拨款条件的项目才能申请获得。

　　2．中央银行贷款

　　中央银行统管全国货币发行和信贷发放，是资金的源头。中央银行为配合国家房地产业发展政策和规划，每年投放巨额房地产优惠贷款。这类贷款利息低，偿还期限长，可用数额大，但政策性强、条件苛刻、手续繁杂。尽管如此，仍不失为理想的筹资方式，符合条件的要尽力争取。

　　3．预收定金

　　预收定金是房地产开发企业为开发建设某一房地产，在房地产尚未交付使用之前向用户预先收取的资金。主要有两种，

　　一是预购房(地)款，即房地产开发企业与用户签订售房(地)合同后，预收的一部分开发资金，建设完成后，抵作购房(地)款；

　　二是预收代建工程款，即房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发建设房地产项目，预收一定数量的工程价款。

　　在房地产业商品短缺，处于卖方市场的情况下，预收定金是房地产开发企业筹集开发资金的有效方式。

　　4．吸收存款

　　吸收存款是银行业最普遍的筹资方式。与房地产有关的存款有两种基本形式。

　　(1)一般存款。

　　是房地产金融机构广泛吸收企事业单位和居民手中小额零星货币资金的方式。这种存款方式存款自愿，取款自由，存款多少与存期长短由存款者自行决定，存款办法与存款利率公开。

　　(2)专项存款

　　是指存款人同房地产金融机构按事先约定的存款数量、期限、利率和存入方式以及奖惩办法进行房地产资金专户储存。

　　5．吸收基金(包括公积金)

　　基金指有专门用途的资金。房地产基金指由国家和地方、单位和个人提交的、只能定向用于土地的开发和经营、房屋的建造和消费、不能挪作它用的资金。一般由专门的基金会或委托相应的金融机构集中管理、监督使用。

　　我国目前的房地产基金主要包括土地开发基金和住房基金。

　　(1)土地开发基金

　　土地开发基金指为开发土地而设立的专项储备资金。该项基金由政府专项储存，专为土地开发机构融通资金之用。目前，海南省、深圳市等经济特区都以对设立土地开发基金以及基金的来源、管理等问题作了规定。《海南土地管理办法》规定：海南省各市、县人民政府分别建立土地开发基金，这项基金包括土地使用权有偿转让和转让中政府收取的地价款、土地使用费和土地增值税。《深圳经济特区土地管理条例》规定：出让土地使用权价款、土地使用权转让费的收入和土地使用费，作为特区土地开发基金由市政府统一管理，用于土地开发、保护，不得挪作他用。

　　(2)住房基金

　　住房基金由三部分组成，住房建设资金、住房消费资金和住房维修管理资金等。从资金来源分，可分为政府住房基金、企业住房基金和个人住房基金等；从资金性质分可分传统资金和房改资金等。

　　6．吸收保险基金

　　吸收保险费，建立专门的保险基金是保险机构筹集资金的方式。在国际上保险业被称为“精巧的社会稳定器”。它有防灾补损，支持社会生产，安定社会生活的功能，是商品经济社会的必要保障手段。与之相适应，保险费也就成了一项稳定的资金来源。

　　我国现行的房地产保险业务主要是房屋财产保险，分为企业财产保险和家庭财产保险，此外还有建筑工程勘察设计责任保险、建筑工程保险、安装工程保险、房地产抵押贷款保险、商品房经营项目保险等。

　　7．吸收信托基金

　　信托是信用委托的简称。它是指法人或自然人将自己拥有的财产让度给可信赖的人或单位(指金融业)，让其按照自己的目的或利益要求进行运用与管理的财产经济法律制度，信托机构因此收取的资金称信托基金。其中最主要的是信托存款。一般信托存款分单位资金信托存款、公益基金信托存款及个人特约信托存款三种。除了第一种信托存款外，后两种都指定了存款适用对象。信托存款具有存期长、利率高并可在存储期内分次取息的特点，但未到期时不得提取本金。它是一笔稳定的资金来源。

　　8．发行房地产有价证券

　　房地产有价证券包括房地产债券和房地产股票。房地产股票是房地产企业为筹集资金，发展房地产业的需要，提出申请，经人民银行批准发行的股份所有权证明。投资者将资金投入房地产股份企业后，由企业出具投资人股证书和索取股息的凭证。股票可以转让或作抵押品。房地产债券是房地产企业作为筹资者，向投资者(债券购买者)出具的承诺在一定时期支付利息和到期还本的有价证券。

　　金融机构受房地产业委托，全权代理发行股票、债券等有价证券事宜，已成为房地产金融筹资的重要方式之一。金融机构代理该项业务，具体品种颇多，包括代理发行股票、债券，代发收得股息及红利，代付及代收债券本息，代办理各股票、债券的过户，代为保管股票、债券，代办理各股票、债券的挂失及留存印鉴的挂失和咨询业务。

　　9．吸引外资

　　我国实行对外开放以来，吸收境外资金参与国内房地产开发经营成为筹集房地产资金的新的重要方式。目前，我国房地产业利用外资，主要有以下几种方式：

　　(1)与外资合营。可采取以土地或资金人股的形式，或双方资产以股票的形式出现，这是我国目前房地产业利用外资的重要形式之一。

　　(2)发行房地产外资债券、股票。房地产企业通过国内几家大银行和国际信托投资公司等金融机构，在国际金融市场上发行房地产债券或股票。

　　(3)争取境外政府、金融机构的贷款。

　　(4)收取国有土地使用权出让金和使用费、税。

　　利用外资显然具有政治风险，还存在汇率风险，外国商业银行贷款和国际债券等还同时存在利率风险。

　　上述各种筹资方式，特点各异，筹资者应根据自身条件和外在可能，综合各方面利弊，作出合理的选择或选择组合，以较小成本和风险筹得较多资金。