房地产信托基金

　　房地产信托基金是房地产信托投资公司为经营房地产信托投资业务及其他信托业务而设置的营运资金。

　　目前，中国的信托投资公司或银行设立的信托部，其信托资金来源主要有：财政拨款、银行结益、社会集资以及自身留利。其具体内容有：

　　①企事业单位筹集待用的房地产信托基金；

　　②具有法人资格的企事业单位以预算外自有资金及职工购房储蓄集中后设置的信托基金；

　　③商品房开发企业筹集待用的信托资金存人银行后形成的部分；

　　④代理发行房地产业有关单位(含政府)的股票、债券等有价证券筹措的资金。

　　(1)案例介绍

　　2005年3月11日，中国内地推出了首只准房地产投资基金——联信·宝利中国房地产投资基金①，原定30天的推介期，提前于3月25日便发行结束，投资者认购金额达8515万元。该基金是不指定用途的、实行分期发行的房地产信托计划，可以投资于房地产经营企业股权、给房地产经营企业贷款、购买商品房或住宅等。信托资金的收益主要来源于房地产企业的贷款利息收入，房地产企业的股权投资收益，房产转让与租赁收入。该项目还聘请戴德梁行作为投资项目的专业评估机构，商业银行作为信托资金的托管方，普华永道会计师事务所作为独立审计机构，并定期向投资者公开披露信息。由中介机构参与管理、按照公开募集产品要求进行充分的信息披露的信托计划，增加了透明度，使得该信托更类似于房地产投资信托基金。

　　“联信。宝利”房地产投资信托计划将信托受益人分为优先受益人和普通受益人两类。信托计划终止时，优先受益人优先参与信托利益的分配。通过优先、次级受益权的结构设计来保证优先受益权资金的安全性。①优先受益人的预计最低基准年收益率为5．3％，并随银行利率上调而上调；当整体信托计划运作年收益率低于5．3％时，则由普通受益人以其信托财产补足。该信托还首次引进了受益人大会制度，与基金公司的基金份额持有人大会制度相似。

　　(2)案例分析

　　“联信·宝利”房地产信托虽然采用的是房地产投资信托计划形式，却是按照房地产投资信托基金的标准来设计的，并借鉴了美国REITs、香港领汇房地产信托基金和内地证券市场基金的成熟管理模式，基本接近于契约型封闭式房地产投资基金，如采用了不同于以往的房地产信托计划的规划设计，即不是先有投资标的再进行集资而是先集合资金再选定投资标的，投资方式多样化并采用分多期连续发行等。此外，“联信·宝利”房地产信托还采取了在预期收益以外增加浮动收益的措施，十分类似于REITs的分红。这也是为何本信托被认为是更类似于房地产投资信托基金。

　　虽然“联信·宝利”房地产信托有很多优势，但是也存在一些问题：第一，本信托计划主要立足投资我国房地产行业，但是我国房地产行业的整体发展受到诸多因素的影响，如宏观调控政策、税收、收入分配等，这些因素会使房地产行业的利润产生不确定性，这种不确定性又会影响该信托理财产品的最终收益。第二，信托计划中有关资金的运用虽然初期采取抵押型的模式，但是不排除权益型与混合型模式的可能，所以对于同一个投资标的，可能会运用不同的方式进行投资，如贷款给房地产经营企业(抵押型)后再对同一地房地产经营企业进行股权投资(权益型)。这时，对于拥有不同类型产品的投资人来说，处于债权人与企业股东的地位，容易产生利益冲突与利益输送等问题。此外，受到当时法律规定的200份上限的限制，本产品采取的仍然是签订信托合同的方式募集资金，本质上是债券类产品，属于信贷融资；而在美国房地产投资信托投资中，投资者可通过购买REITs的受益凭证方式进行投资，受益凭证可以在相关证券交易所上市交易。因此“联信·宝利”房地产投资计划的流动性、变现性受到一定限制。