固定利率房贷

　　固定利率房贷是银行与借款人约定一个利率，在借款期内，不管央行的基准利率或是市场利率如何调整，借款人都以约定的利率偿还银行贷款。

　　　固定利率房贷可以帮助购房者防范利率风险、规避今后利率变动时引发的利息支出的不确定性。因此通常情况下固定利率房贷的利率水平要高于浮动利率房贷。然而选择固定利率房贷不一定能省钱。在市场利率不会有太大上升的情况下选择浮动利率房贷会比固定利率房贷更省钱。是否选择固定利率房贷需要个人对市场有一定判断。

(一)成熟期不匹配的风险

　　成熟期不匹配风险是指由于资产负债成熟期的不匹配，存在负“重新定价缺口”的条件下，如果利率上升，银行就将面临由此带来的未来收益的减少与内在价值降低的风险。这是因为贷款的现金流在期限内是固定的，而融资的利息支出却是可变的，短期存款到期后面临的再融资成本会增加。“重新定价缺口”是指在某一时间段内需要重新定价的资产与需要重新定价的负债之间出现差额。当需要重新定价资产大干需要重新定价的负债，即银行经营处于“正缺口”状态时，随着利率上浮，银行将增加收益，随着利率下调，银行收益将减少；反之，当需要重新定价的资产小于需要重新定价的负债，即银行存在“负缺口”状态时，银行收益随利率上浮而减少，随利率下调而增加。这意味着利率波动使得利率风险具有现实可能性，在利率波动频繁而又缺乏风险管理措施的情况下，银行可能遭受严重的风险损失。以l0年期固定利率住房贷款为例，意味着该种贷款成熟期长达l0年，l0年之内我国商业银行的存贷款利率可能已实现了市场化，利率也会出现不可预期波动，市场利率如果上升，固定利率住房贷款收益会减少，甚至可能为负值。

(二)内含选择权的风险

　　内含选择权的风险是指当利率水平发生波动时，将会促使借款者提前偿还他们的银行贷款，或者促使存款户提前从银行取出他们的定期存款。当利率上升时，存款客户会提前支取定期存款，然后再以较高的利率存入新的定期存款；当利率趋于下降时，贷款客户会要求提前还款，然后再以新的、较低的利率贷款。所以，利率上升或下降的结果往往会降低银行的净利息收入水平。对商业银行的最大影响是改变了利率风险的敞口。就银行固定利率住房贷款而言，当利率水平出现较大幅度的下降时，他们可能会以较低的利率获得新贷款偿还早先较高利率的贷款。以光大银行5年期固定利率住房贷款为例，虽然在固定利率住房贷款定价时考虑的提前偿还的因素，如5年以下(含)的贷款固定利率为5．94％，与当前最低5年期住房贷款五年期的最低浮动利率住房贷5．508％ 相比，显然是高出许多，并对借款人提前偿还贷款做出了收取违约金的规定，固定住房贷款借款人可以部分或全部提前还款，在贷款存续期一年以内提前还款的，按提前还款金额3％收取违约金，贷款存续期一 年以上提前还款的不再收取违约金，但如果市场利率出现较大幅度的下降，可能会出现提前还款潮，这种提前还款潮的出现，仍会给商业银行造成较大的损失。

(一)调整资产负债结构，改变成熟期不匹配的状况

　　固定利率住房贷款面临的压力在于短借长贷，商业银行短期资金来源占绝大部分，在这种情况下，如果市场利率上升，贷款银行就会出现亏损。对发放长期固定住房利率商业银行来说，长期固定利率借款是避免利率风险重要措施。长期固定利率借款可以使银行能够在一个相当长的时期以固定利率获得借款，从而锁定利率风险，来降低负债的敏感性程度，实现成熟期匹配。具体说有以下几种方式：

　　l、发行次级债。我国银行间市场的次级债属于无担保资本性票据，其成熟期一般在5年以上，甚至更长。根据美林证券的分析，在国际大银行的资本结构中，次级金融债券所占比重达到25％，资本性票据在银行资产负债表中作为债务项目列在负债方名下，但是银行监管机构却把它当作银行资本的一部分，我国商业银行发行的次级债也监管部门被作为附属资本看待。

　　2、发行优先股。银行的优先股是长期债务的一种混合形式，优先股的发行并不会削弱普通股持有人对银行的控制权，而且利率可以采用固定利率或浮动利率的方式，随着我国国有银行的相继进行股份化改造，优先股的发行必然会成为一种融资选择。

　　3、发行长期金融债券。从国际经验来看，发行金融债券可以作为长期稳定的资金来源，能有效解决资产负债成熟期不匹配问题，同时还可以成为主动负债工具，改变我国商业银行存款占绝对比重的被动负债局面，有效化解利率风险。为了防范固定利率住房贷款的利率，商业银行可直接发行相对应的固定利率金融债券，从而实现商业银行资产负债成熟期的匹配。

(二)贷款出售，通过资产证券化转移利率风险

　　出售固定利率住房贷款的方法就是将固定利率住房贷款证券化，即将通过发行的个人住房抵押贷款支持证券（MBS），将固定利率住房贷款的风险转移出去，这也是目前银行规避固定利率住房贷风险最佳的途径之一。其基本机制是，银行将固定利率住房贷款打包城资产池，将住房按揭贷款出售给特别设立的特殊目的的公司（SPV），资产负债表上的固定利率住房贷款被转变为现金，从而固定利率住房贷款的信用风险和提前还贷风险都随着贷款的销售转移到特殊目的公司，进而通过特殊目的公司发行个人住房抵押贷款支持证券（MBS）在资本市场中将这些风险分散转移给更多的投资者，而银行的利润被锁定为该笔按揭贷款发行利率与销售利率之间的买卖差价。显然，与表内自然对冲不同，银行通过资产证券化将风险转嫁出去，其在按揭贷款交易过程中获得的的补偿和回报也要随着风险转嫁支付给新的风险承担者。

(三)运用表外项目控制利率风险

　　银行在固定住房贷款的利率风险的防范过程，采用表内调整成熟期结构之类的传统方法来吸收的利率风险，可大大降低了管理风险的成本，从而有效降低了系统性风险。但是，由于表内资产负债结构调整的范围和程度会受到业务调整的成本和可行性的限制，剩余的风险需要运用表外项目通过市场对冲来解决，而且表外工具的运用并不会影响到银行资产负债的实际规模。在必要情况下，银行可以通过大量购买场内或场外交易的各种利率衍生产品来对冲表内剩余风险，使用这些表外工具达到彻底改变其利率风险承受状况的效果，同时又不至于影响到银行的流动性头寸。根据当前我国市场发展和法律许可的情况，我国银行固定利率住房贷款利率风险管理中可使用的利率衍生工具有：远期利率协议、期货、互换和期权。

　　l、远期利率协议。远期利率协议是一种利率保值工具，它是买卖双方商定将来一定时间段内的协议利率，并指定一种参照利率，在将来清算H按规定的期限和本金数额，由一方向另一方支付协议利率和届时参照利率之间的差额利息的贴现金额。远期利率协议是建立在双方对未来一段时问利率预测存有差异的基础上。远期利率协议主要用于远期利率头寸保值，通过预先固定远期利率来防范未来利率波动，使银行得以锁定发生在未来某一特定时点的单一现金流的利率， 使得利率风险降低，实现稳定负债成本或资产保值的目的。

　　2、金融期货。金融期货是指以某种金融工具或金融商品作为标的物的期货交易方式。一般情况下，金融期货交易是以脱离了实物形态的货币汇率、借贷利率、各种股票指数等作为交易对象的期货交易。金融期货是银行频繁运用的金融工具之一，利用它来防范利率风险的原理在于通过期货和银行业务两个方面的反向盈亏相抵达到防范风险的目的。

　　3、利率期权。期权是通过购买期权合同获得的在未来一定时期内按合同规定的价格买进或卖出的权力。利率期权赋予的是交割或接受交割的权利，而非义务，一个期权的买方可以决定到期是否按事先约定的执行价格交割一定数量的利率产品。通过期权合约实施利率风险管理，不仅可以规避利率风险，而且在利率向有利方向的波动时，也可能给期权买方带来的收益，当然这是以支付一定期权费为前提的。银行可以利用期权来消除或减少利率风险，在资产负债“负缺口”的情况下，可以购买缺口部分的资产或与该资产利率变化规律相近的证券的卖出期权。如果负债更新时利率上升，银行因更新成本上升而损失，但此时利率上升使资产或其他证券的市场价格下跌，银行可以行使期权按合同价格卖出证券而从市场上补进，因此可以获得一定的利润，借以弥补更新成本上升所带来的损失。同理，在正缺口的情况下，银行可以购买“买进期权”，减少利率风险。在实际应用中使用较多的利率期权包括利率上限，利率下限和利率双限。

　　4、利率互换。利率互换也称利率掉期，是指两笔债务以利率方式相互交换，一般在一笔象征性本金数额的基础上互相交换具有不同特点的一系列利息款项支付。在利率互换中，本金只是象征性地起计息作用，双方之间只有定期的利息支付流，并且这种利息支付流表现为净差额支付。由于交易双方本金相互抵消，现金流只是息票间差额的交换，最普遍使用的利率互换是固定利率与浮动利率之间的互换。利率互换可用来改变一家银行对利率波动的风险敞口和取得较低的借款成本。利率互换还能调整商业银行资产或负债的持续期，以减少商业银行的利率风险暴露，如可转换某项资产和负债。

　　固定利率房贷在发达国家已推行数十年。在我国建设银行、光大银行、招商银行等多家银行也已面向市场推出该产品。这些产品在期限档次上主要分为3年期、5年期和10年期三个期限档次。不同银行的产品其差别主要体现在相同期限档次上固定利率的基准利率设定有所不同。

　　固定利率房贷的申请过程与个人住房贷款没有太大差别。不同的是购房者需要事先对市场有所判断，在签订贷款合同时与银行约定一个固定利率。据建行北京分行住房金融与个人信贷部有关人士介绍建行在3年期、5年期和10年期这三个期限档次上设置的年利率区间分别为5.72%—6.36%、5.88%—6.57%和6.39%—7.02%（截至08年1月27日）。银行会根据客户的还款能力、以往的信用记录等因素与客户约定一个具体利率，但只要客户没有不良信用记录一般都可享受下限利率。这一下限利率不得低于同期限档次央行规定的贷款基准利率的0.85倍。

　　1、年满18周岁，具有完全民事行为能力的自然人；

　　2、具有所在地常住户口或有效居留身份证明；

　　3、有稳定的职业和收入，信用良好，有按期归还贷款本息的能力；

　　4、有所购住房全部价款一定比例的自筹资金，并保证用于支付所购住房的首付款；

　　5、有银行认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息、并承担连带责任的保证人；

　　6、具有购房合同或协议，所购住房价格基本符合银行或银行委托的房地产估价机构的评估价值；

　　7、银行规定的其他条件。