商业区

商业区（Commercial Area）

　　商业区是指零售商业聚集，交易频繁的地区办公区。商业区一般在大城市中心、交通路口、繁华街道两侧、大型公共设施周围。

　　在大城市和特大城市商业区又划分为中央、区和街等不同层次、规模的商业区。在中央商业区又逐渐形成了中央商务区，其中心为规模较大的银行、保险公司和财务公司组成的金融“核”或金融中心；其外边为规模较大的工业、商业企业的总部或机构；再外边是为这些核心公司及其办公机构提供会计、律师、咨询、广告、经纪、市场顾问等服务的公司。

　　一个地区内的商业区类型大体包括以下几种：

　　1、中心商业区。它是城市的零售中心，也是一个城市的重要组成部分。中心商业区不仅店铺数量多，而且店铺类型即零售业态也多，可提供丰富的商品和多种服务，顾客到中心商业区购物，可以有更多的选择机会，并可得到多样化的服务，因此，中心商业区是一个地区最有零售吸引力的区位。

　　但是，中心商业区的主要缺点是，停车地紧张、人群拥挤、货物运输不便、地价昂贵。中心商业区大多是历史形成的，因此，多在一个城市的火车站附近。

　　2、副中心商业区或辅助商业区。它是一个城市的二级商业区，其规模要小于中心商业区。一个城市一般有几个副中心商业区，每个区内至少有一家规模较大的百货店和数量较多的专业店。副中心商业区的店铺类型及所销售的商品大体上同商业中心区相同，只是店铺数量较少，经营商品的种类也较少。

　　副中心商业区多以综合型为主，但也有专业型的副中心商业区，即在该区内的各家零售店都经营某一类商品。与中心商业区相比，副中心商业区的客流相对较少，地价不高。

　　3、商业小区。商业小区主要有两种形式：一种是集客地周边的商业小区，如车站、体育场、大学等附近的小型商业街；另一种是居民区附近的商业小区。

　　两种商业小区的店铺类型及经营的商品也不大相同。集客地周边的商业小区主要以经营与集客地的活动相关联的商品，如体育场周边的商业小区主要经营体育用品，其店铺类型则主要以小型专业店为主；而居民区附近的商业小区则主要经营居民日常生活需要的便利品，其店铺类型则以中小型超市及便利店为主。

　　一般来说，商业小区的店铺数量不多，每个店铺的规模也不大，但这些商业小区的环境比较安静，停车方便，地价也不高。

　　4、购物中心。购物中心很强调各类商店的平衡配置。为了保持这种平衡，一个购物中心往往规定了各类零售商店的营业面积、经营品种及在购物中心内的具体位置。因此，零售商若在购物中心开设店铺，必须考虑购物中心的这些要求。购物中心的店铺类型或业态形式主要有百货店、专业店和超级市场，因此，零售商在进入购物中心时，还要考虑所选择的业态形式是否符合购物中心开发者的要求。

　　5、独立店区。在独立店区开设商店有许多优点，如无竞争者、地价低、灵活性高、道路畅通、容易停车，商店的具体位置也有较大的选择余地等等。

　　但是，在独立店区开店也有不少缺点，如难以吸引顾客、广告费用较高、承担的公共费用高。对小型零售店来说，因其提供的商品种类和服务很有限，因此，在独立店区开店的风险性很大。相反，对大型零售店来说，如果目标定位准确，在独立店区开店也是一种不错的选择。

　　在对商业区进行分析、选择以后，还要对店铺的具体位置进行分析和选择，因为在同一个商业区内，一个店铺可能会有几个开设地点可供选择，要选择一个最佳的开设地点，还必须对这些可供选择的开设地点的各种条件和影响因素进行全面分析。

　　1、交通条件分析。对交通条件的分析，重点要考虑：①在开设地点或附近是否有足够的停车空间；②货物进出是否容易；③与车站、码头的距离与方向；④是否为单行线或车辆禁行线；⑤与人行横道的远近等等。

　　2、客流分析。

　　①分析客流类型。商店客流可分为三种类型：一是自身客流；二是分享客流；三是派生客流。

　　②分析客流目标、速度和滞留时间。不同地点的客流规模虽可能相同，但其目的、速度及滞留时间却可能不同，要做具体分析。如在一些公共场所附近、车辆通行干道，虽然客流很大，但客流的目的不是为了购物，同时客流的速度快、滞留时间也短。

　　③分析街路两侧的客流规模。同样一条街路，由于受交通条件、光照条件、公共设施及行路习惯等的影响，两侧的客流规模往往不同。因此，应尽量将店铺地点选择在客流量大的一侧。

　　3、竞争店铺分析。店铺周围的竞争情况对商店的经营也有很大影响，因此，在店铺选址时必须考虑竞争店铺的情况。一般来说，如果本店的经营内容与竞争店铺相同或相近，则应该尽量远离竞争店铺开店；如果本店的经营内容与竞争店铺不同或多为互补性商品，则应该选择竞争店铺的附近地点开店。因此，是否远离竞争对手，主要取决于本店的经营特色。

　　4、地形特点及位置布局分析。分析地形特征就是要选择能见度高的地点开店。一般来说，一些大型公共场所的对面都是能见度较高的地段。

　　位置布局是指商店在商业区或购物中心内的相对位置。一般来说，拐角的位置往往是很理想的，它位于两条街道或两条人行通道的交叉处，可以产生“拐角效应”。此外，还应考虑店铺具体位置与周围环境的关系、是否有空间弹性、路面是平坦还是有斜度、采光条件等等。

　　5、城市规划分析。在选择店铺的具体位置时，还要考虑城市建设规划。有的地点从短期来看是最佳的位置，但随着城市的改造和发展将会出现新的变化而不适合开店；反之，有些地点从短期来看不是理想的位置，但从规划前景来看会成为有发展前途的店址。因此，零售商必须从长期考虑，在了解交通、街道、市政、绿化、公共设施、住宅建设等规划的前提下做出最佳地点的选择。

　　6、效益分析。店铺选址的最后一道工序是对店铺的未来效益进行评估，主要包括平均每天经过的人数、来店人数、购物人数及每一购物者的平均购物额等等，同时，还要详细测算成本费用情况，据此测算未来店铺的经济效益情况，以最后决定是否开店。