单位购建房贷款

　　单位购建房贷款指金融机构以支持住房制度改革，提高住房资金使用效益为目的，向单位发放的专门用于购买或建造职工住房的贷款。

　　单位购建房贷款的对象单位购建房贷款的对象，是所有需要购买和建造职工住房的企事业单位，特别是进行住房制度改革的企事业单位。

　　1．贷款对象复杂且广泛。

　　单位购建房贷款的对象既包括各种生产、流通企业，也包括行政事业单位，这些单位的性质、隶属关系，生产经营、服务的领域和范围各不相同，所以贷款对象涉及面广。

　　2．具有投资贷款性质。

　　购建房贷款主要是用于弥补企事业单位，特别是房改单位购建职工住房资金的不足，购建的住房形成企事业单位的固定资产，因此是一种投资性质的贷款。

　　3．还款资金来源有政策规定。

　　购建房贷款的还款资金，主要来自于企业单位税后留利中用于住房建设的资金，住房折旧基金，大修理费用，财政部门和上级部门拨入的住房建设资金，出售住房收回的资金等。

　　4．贷款具有一定的优惠性。

　　为了支持住房制度改革，鼓励单位购建住房，银行和房地产信用机构在发放单位购建房贷款时，在贷款期限、贷款条件、贷款利率等方面给予一定程度的优惠。

　　申请单位购建房贷款的企事业单位，必须具备以下条件：

　　1．经有权部门批准，工商行政管理部门注册登记(行政事业单位除外)，具有法人资格，实行独立核算；

　　2．有健全的财务管理和经济核算制度，按规定及时向银行报送有关资料；

　　3．申请贷款的单位，应在银行开立基本结算帐户，并将住房基金存入贷款行；

　　4．贷款用途正当，确有财产物资保证，具有按期还本付息的能力；

　　5．借款单位必须具有经有关部门批准的购房、建房或维修住房的计划。

　　贷款银行发放集资合作建房贷款的比例，一般不得超过该项合作建房投资额的40％；发放房改单位贷款、商品住房开发贷款和其他房改贷款的比例，一般不得超过该单位购建房投资额的30％。在正常情况下，单位购建房贷款的期限一般为一年至三年，最长不得超过五年，由贷款银行根据借款单位住房资金存款期限而定。集资合作建房贷款的利率可以在同期基本建设投资贷款利率的基础上适当优惠，其下浮幅度不得超过10％；房改单位贷款的利率按同期基本建设投资贷款利率执行；贷款利息每季结算一次，逾期贷款加息和挪用贷款罚息，均按人民银行有关规定执行。国家利率调整时，应从国家规定的统一调整贷款利率的月份起，执行新的贷款利率。

　　(一)单位购建房贷款的办理程序

　　在办理此种贷款时，借贷双方应严格履行下列程序：

　　(1)借款单位认真填写《单位住房贷款申请表》，并附贷款条件中要求的材料，以及必要的文字说明。申请表主要内容包括：单位名称、地址、法人代表、借款理由、借款用途、借款数量、借款期限、用款计划、还款计划等。

　　(2)贷款银行对借款单位的借款申请及其他各种证明材料进行审查，审查合格后由贷款银行出具贷款承诺书。

　　(3)借款单位与贷款银行签订借款合同。借款合同是具有法律效力的文件，主要包括：借款金额、借款期限、用款计划、还款计划、贷款利率、违约责任等。

　　(4)借贷双方及保证人进行公证。贷款银行一般要求借款单位提供第三方不可撤销担保或财产抵押。保证人必须具有足以偿还借款本息的能力。

　　(5)贷款合同签订并经公证后，贷款银行应按合同规定的用款计划一次或分次将款项转入借款单位帐户，借款单位应按借款合同规定的用途支用贷款。

　　(6)贷款银行收回贷款。贷款银行在贷款到期前三十天，应通知借款单位并认真检查还款资金落实情况，严格按合同规定的期限收回贷款本息。借款单位所欠借款本息已到期，经催收仍无力偿还的，贷款银行应通知第三方代为偿还。如担保方不能履行担保责任，贷款银行可直接从其存款帐户中扣收。

　　(二)单位购建房贷款的管理

　　单位购建房贷款按担保方式划分有信用贷款、担保贷款和抵押贷款，此处仅对单位购建房抵押贷款的管理作一介绍。

　　1．单位购建房抵押贷款所需文件

　　凡符合贷款条件的借款单位在办理房地产抵押贷款时，需要提供下列文件：房地产抵押登记申请书；抵押当事人身份证明或法人资格证明；抵押地产、房产的所有权证件；房地产抵押合同。

　　当以土地使用权作抵押向银行取得贷款时，还需提交下列文件：抵押当事人的身份证明或法人资格证明；土地使用证；土地使用权出让合同及按合同付清出让金的凭据。

　　2．单位房地产抵押贷款合同和协议

　　办理单位房地产抵押贷款必须在借贷双方订立贷款合同的同时签订抵押协议。抵押协议是贷款合同不可分割的文件，它一般包括如下内容：抵押物的名称、数量、价格、产权所属处所、有效使用期；抵押率、抵押额度；抵押物的占管人、占管责任以及毁损的风险责任；抵押权证的移交、保管；抵押物的处分及其他抵押事项。

　　抵押贷款合同、抵押协议签订后，抵押双方必须持合同、协议到有关部门办理产权登记手续并经公证机关公证或由律师签证。由此所发生的费用由借款人负担。

　　3．贷款抵押物的占管

　　贷款抵押物的占管是指借款人对抵押物的占有和管理。在贷款尚未到期以前，借款人要对其占有的抵押财产负责保护，保证其安全和完整，并随时接受贷款人的检查和验证。在贷款合同履行期间，设定抵押的土地使用权证和房屋产权证等有关文件，借款人要妥善保管。如果贷款人发现借款人对其所占管的抵押物有减损其价值的行为时，贷款人有权要求其提供其他等价的财产充当抵押物。借款人不予执行时，贷款人可以收回部分直至全部贷款。与此同时，借款人在抵押贷款期间，需将抵押的财产向指定的保险公司投保并支付保险费，保险单正本由贷款银行保管，贷款银行为保险事故赔偿的第一受益人。保险赔偿金如不足以偿还贷款本息，其不足金额应由借款人负责清偿。

　　借款人在抵押还贷期间，如需将抵押物预售、预租、变卖、馈赠等，必须办理以下手续：预售或预租，应征得贷款人书面同意，并明确预售或预租收入全部存入贷款银行帐户，明确预售或预租收入归还贷款的比例；变卖或馈赠应征得贷款人的书面同意，并明确偿还抵押贷款本息的责任和方式，方可解除或变更抵押协议。

　　4．抵押贷款的监督、偿还和违约责任

　　银行发放抵押贷款之后，要对贷款的使用情况进行监督管理。即在贷款合同履行期间，贷款人有权了解、检查、监督借款人的贷款使用情况及建设工程项目的计划实施情况。如发现借款人不按协议规定的用途使用贷款，贷款人有权责成借款人尽快采取措施加以改正，必要时可以收回全部贷款，并加收50％的罚息。此外，借款人未能按贷款合同规定的分期还款计划归还贷款，以及贷款合同期满借款人未能还清贷款本息部分，均作为逾期贷款处理。对逾期归还贷款部分，一般要加收20％的逾期利息。同时，贷款人必须按贷款合同约定的用款计划按时提供贷款，如发生违约延误借款人用款的情况，也应按罚收逾期贷款利息的同等利率向借款人赔偿违约金。

　　5．抵押财产的处分

　　抵押贷款中抵押财产的处分是指贷款人对抵押物进行变卖以抵补贷款的做法。按照有关法律和合同的规定，银行可在以下几种情况下，处分抵押物：

　　(1)贷款合同到期，借款人末依照合同按期如数偿还贷款本息；

　　(2)借款人在贷款合同终止前已宣告解散或破产；

　　(3)借款人未按土地出让合同规定的建设要求完成有关建设项目；

　　(4)当借款人在生产经营、财务或其他事项方面发生重大事件可能影响贷款人利益时。

　　贷款人处理抵押物收回的价款不足偿还贷款本息时，贷款人有权向借款人另行追索。在偿付贷款本息和有关费用之后，所余金额退还借款人。