房地产信用

　　房地产信用是以房地产作为特定对象，产生于房地产生产和再生产过程中的信用形式，它包括房地产开发、经营和消费过程中发生的货币借贷和房地产交易中的发生的货币借贷和房地产交易中的预付与赊销行为。

　　对于信用风险的形成机制，学术界对有两个方向的解释。

　　伯南克等人提出的金融加速器理论对信用风险形成机制有很好的阐述。伯南克认为，当资产市值下降时，企业价值也下降，由于信息不对称，企业融资的代理成本上升，银行会对这些企业谨慎发放贷款，造成企业现金流短缺，企业破产频发，信用风险上升。

　　美国经济学家海曼·明斯基(Hyman Minsky)、查尔斯·金德尔伯格(Charles Kindleberger)等人提出的金融体系不稳定性理论对金融风险形成机制进行了很好的解释。斯蒂格利茨运用信息经济学的理论对该机制的形成进行了进一步阐述。该理论认为，由于企业与银行间存在信息不对称，企业拥有的信息多于银行，这使得企业易发生逆向选择和道德风险。逆向选择使得银行贷款对象的风险整体比较高，而道德风险使得企业在获得贷款后，一旦发生了投资失误，有强烈的违约激励，从而使银行处于风险之中。

　　这两种金融风险形成机制的解释不矛盾，两种机制同时存在。即它们存在于银行给企业贷款的之前和之后。逆向选择导致的整体风险在贷款前和贷款时就已经存在，而道德风险和第一种解释的风险存在于贷款发放之后。

　　因此，融合以上两种观点，可以把房地产信用风险形成机制表述为两种情况。

　　1、房地产市场具有周期性波动的特点，房地产泡沫的形成和破灭极易发生。当房地产市场由复苏走向持续繁荣时，市场各主体，包括房地产开发企业、银行、投资者对未来持乐观态度，从而房地产开发企业和投资者有通过信贷资金扩大投资的激励，银行也有供给资金的激励。这样房地产市场持续繁荣，房地产泡沫产生。房地产处于下降周期时，房地产泡沫破灭。

　　2、信息不对称问题的存在使得房地产贷款暴露在风险之中。首先，房地产开发企业与银行之间的信息不对称，银行以平均利率发放贷款，这使得逆向选择效应的存在，高信用评级的房地产开发企业的贷款需求者退出信贷市场，从而整个房地产开发贷款处于高风险之中。其次，以高负债率进行经营的房地产开发企业一旦出现经营风险，资金链紧缩，债务危机隐现，房地产开发企业需要向银行贷款以解决现金流匮乏问题，但由于泡沫的破灭，房地产开发企业市值下降，银行相对于房地产企业而言处于信息不对称状态，房地产开发企业融资的代理成本上升，银行不会给房地产企业贷款，致使房地产开发企业资金链紧缩。这样，房地产开发企业有很强烈的道德风险的激励，即违约，从而把风险转嫁给银行，造成了银行的巨额不良债权。

　　以上的解释分析了房地产信用风险发生的微观机制，包容了各理论的合理成分。现实经济中的房地产信用风险的原因都能够从上面找到解释。

　　以上的解释分析了房地产信用风险发生的微观机制，包容了各理论的合理成分。现实经济中的房地产信用风险的原因都能够从上面找到解释。

　　房地产信用风险形成机制可以用不完全信息博弈的方法来分析。如图1所示，由于银行与房地产开发企业之间是信息不对称的，银行对房地产开发企业的经营状况不了解，当房地产泡沫破灭后，房地产价格下降导致房地产开发企业市值低于贷款值，在分散决策体制下，经济主体会从自身利益最大化的角度出发进行经济决策。因此，金融机构会从本身损失最小化的角度出发，选择信贷紧缩。此时，房地产开发企业会因为资金链的断裂而产生强烈的违约激励，从而选择违约更符合自己的利益。因此，不完全信息下的动态博弈均衡是(信贷紧缩，违约。这就是房地产开发企业与金融机构之间的“囚徒困境”。

　　房地产信用档案即房地产企业及执(从)业人员信用档案系统是将各类房地产企业和中介服务机构及相关人员的基本情况、经营业绩以及经营中的不良行为记录通过建设部网上信用档案系统向社会公示，接受社会监督的系统。房地产信用档案是覆盖房地产行业所有企业和执(从)业人员的信用信息管理系统，记录了房地产开发企业、中介服务机构、物业管理企业和房地产估价师、房地产经纪人、房地产经纪人协理等专业人员的信用信息。凡是可以判断信用状况的信息资料，包括房地产企业基本情况、业绩及良好行为记录、不良行为记录、公众投诉及处理等，在档案中都有记录。

　　一、房地产信用档案的作用

　　房地产信用档案的建立，可以提高房地产开发企业、中介服务机构、物业管理企业及执(从)业人员依法经营、诚实经营的水平，使失信者为其失信行为付出巨大代价，得不偿失，使消费者在购房时有了有力的参考依据，并且有利于规范房地产市场行为，维护消费者的合法权利。随着房地产信用档案系统的建成，房地产行业的竞争将转向企业信誉、业务能力、管理水平和服务质量的竞争，这将促进企业规范经营，提高业务素质和服务水平，更好地服务于市场和百姓。

　　二、存在的主要问题

　　目前，各房地产企业都存在着对信用档案建设重视程度不够的问题。从企业的领导层到普通员工，都未把信用档案的建设和管理工作提高到关系企业战略发展的高度来认识，即便是国家对信用档案的建设三令五申，各企业也仅是当作应付上级主管部门检查的硬陛任务来做，没有专职的档案管理人员，没有相应的信用档案制度，没有保存信用档案的软硬件设施，有关企业信用记录分散搀杂在各种信息资料之中，没有清理收集汇总和保存，等到需要使用时，往往无处查找。这主要表现在：

　　(一)缺乏对档案信息的采集。对于企业信用信息的范围、来源、信用关系的性质和信息内容、信息载体、记录和保存方式等都缺乏规划设计，因此，信用档案的生成是自发随意的，信用档案的收集是被动消极的，很多情况下是在外部信用关系主体索取或给予之后才生成的，很少有有意识地建立企业信用档案资源库的。

　　(二)整档工作滞后。信用档案包含的信息种类繁多，来源广泛，目前主动或被动收集的各类信用信息往往被一股脑地混杂堆积在一起，分类分级工作几乎没有开展，无法从信用档案中提取如交易(买卖合同)信用、融资贷款信用、产权重组(合作合资)信用、劳工关系信用、政府关系(纳税缴费)信用、社区公众信用、媒体宣传信用等有价值的信息，使信用档案在发挥信用信息的市场价值和法律证明力上大打折扣。由于这些基础性的工作没有开展，即使将信用信息统一归档保存，其使用价值还是受到相当的限制。

　　(三)档案的开发利用未展开。良好的信用档案开发利用可在提升企业良形象，赢得客户信赖，巩固商业伙伴关系，获得更多市场机遇等方面使房地产企业获益。但没有良好的信用档案建设，其开发利用也就成了无本之木无源之水。

　　(四)弄虚作假降低了信用档案的可信度。在市场经济条件下，企业基于自身利益的考虑，在其信用档案的使用管理过程中，通过弄虚作假、避实就虚、投机取巧等动机和行为，损害了诚实守信、正当竞争的企业的利益，造成市场信用危机。如有的虚假宣传，夸大企业业绩，虚构小区优美环境；有的避重就轻，掩盖潜在问题，蒙蔽购房者；有的虚假承诺，到时却难以兑现；有的编造虚假信息，骗取、伪造各种荣誉称号；有的虚构合同主体，伪造年检资信证明，变造营业执照、资质证书等等。

　　除了企业自身的问题外，政府及行业主管部门在房地产企业信用档案建设中具有不可推卸的责任。一是地方保护。报喜不报忧。地方政府或行业主管部门存在“民不告，官不究”、报喜不报忧的心态。对本地房地产企业的不良行为是睁一只眼闭一只眼，害怕上报后对影响本地形象。二是行政垄断，否定了市场机制。企业信用关系是通过公平竞争由市场机制来建立和实现的，市场具有发现、评价和宣传企业信用档案价值的作用。但是，目前作为房地产企业产品的最终购买者，对企业信用度评价最有发言权的投资者和消费者却声音微弱，企业有无信用，由政府主管部门说了算，否定了市场机制的作用。

　　三、加强信用档案工作的建议

　　(一)加强企业主体地位，提高企业的能动性。企业信用档案建设和管理的主体是企业自身，企业在其信用档案的发生、形成、保存、使用和管理的全过程中居于主导地位，是其信用档案的制作者、管理者和所有者，从维护企业良好的声誉和形象的根本利益出发，企业应摆正心态，进～步提高主观能动眭，加强自身信用档案的建设和管理，形成一套高度自觉、严格自律的自我管理机制，在信用档案的软硬件建设上要舍得投资。

　　(二)理顺关系，发挥市场机制作用。房地产信用档案来源于社会，服务于社会，房地产企业为了生存必然要从事市场活动，在市场活动中与不同的市场主体进行经济交往的同时相互形成了信用评价，各市场主体从自身利益出发，一般会给对方一个相对公正的评价，正是这些评价最终汇集成企业的信用档案，它是自发的、第一手的、也是真实的。

　　(三)正确引导，加强监管，强化政府职能。在市场经济条件下，基于信用档案市场价值的重要性，部分房地产企业会通过弄虚作假、投机取巧等手段美化其信用档案。所以，在开放流动的市场经济环境中。政府作为社会的管理者，应该本着公开、公平、公正的原则，加强对房地产企业的引导和监管，构建企业信用档案建设和管理的社会机制，与企业自律机制相结合，共同开发利用企业信用档案的市场价值，共同维护良好的企业信用关系秩序。一是统一标准，规范评价行为。由政府主导，确定信用档案从产生到评价的一整套标准，特别是在信用评价上，不管采取何种信用评价方法，该标准应是自上而下的，对同一信用行为，不同的评价方法，不同的评价主体应得到相似的评价结果，而不是目前如不同的银行有不同的评价结果。二是正确引导，加强监管。主要是加大对房地产企业领导层有关信用档案知识的教育，引导房地产企业对信用档案有一个正确的认识，明确奖惩，及时掌握证券市场、金融市场与保险市场信息，采取定期督察、随机抽查、联合检查等措施。加强对房地产企业的监管。三是扩大反馈渠道。明示信用等级。主要是扩大投资者与消费者对房地产企业信用信息的反馈渠道，除了采取网上投诉外，还可采取问卷调查、现场走访、定期回访、联合座谈等方法获取对企业信用信息更加直观的了解；同时 强制房地产企业在其房地产广告、宣传材料等方面明确标识其信用等级。