物业税

物业税(property tax)

　　物业税又称房地产物业税、不动产税，主要针对土地、房屋等不动产，要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款，税额随房产的升值而提高。

　　从理论上说，物业税是一种财产税，是针对国民的财产所征收的一种税收。因此，首先政府必须尊重国民的财产，并为之提供保护；然后，作为一种对应，国民必须缴纳一定的税收，以保证政府相应的支出。

　　物业税本质上是对不动产占有（不一定是所有）课征的财产税。

　　各国房地产保有税的名称不尽相同，有的称“不动产税”，如奥地利、波兰；有的称“财产税”，如德国、美国、智利等；有的称“地方税”，如新西兰、英国、马来西亚等；中国香港则直接称“物业税”。尽管名称不同，但在很多国家都是地方主体税种，是一个比较成熟的税种。

　　物业税的名词源于国外，特别是东南亚地区，物业几乎等同于房产。世界各国对房地产的课税主要有三种情况，有的国家只征收转让房地产的行为税，以流转额为计税依据；有的国家对保有房地产课税，以房地产的评估值为计税依据；有的国家对转让房地产的收益课税，以所得额或收益额为计税依据。就我国而言，我们所说的物业税应该属于第二种情况。

　　物业税改革的基本框架是将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。目前我国还没有一个明确地提出征收不动产物业税的具体实施细则和措施。

　　“物业税”最近一段时间被频频提及。事实上，有关开征物业税的税制改革早在2003年就已渐渐明朗，十六届三中全会明确提出“实施城镇税费建设改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消税费。”一石激起千层浪，物业税成为众人关注和议论的焦点，有关物业税的每一个新消息也都会引发市场各方的激辩。

　　在2005中国财税论坛上，财政部部长金人庆提出，“十一五”将大力推进税制改革，完善税收制度体系，其中一项任务即是：逐步出台消费税和物业税。财政部税政司司长史耀斌就此阐述说，构建和谐社会，税收政策要调节收入分配，维护社会公平。

　　税收政策在维护社会公平方面的重要作用在于，参与个人和财产的分配。他说，我国开征个人所得税、车船税，以及今后推进物业税的改革等等，将会直接或者间接地起到维护公平的作用。

　　征收物业税是否能终结房地产大战，取决于征收的以下三个前提条件是否具备：第一个前提是厘清物业税与现有税费之间的关系，第二是建立满足征收物业税的技术条件，第三是以物业税改变现有的土地财政收入大部分未纳入公共财政的现状。

　　首先，简单地说，物业税是不动产保有环节的税收，我国现行法规采取一次性收取40年、70年土地使用费用，这就导致了购买与交易环节成本高、持有环节成本低的现状，一些地方政府因此在短期内大量卖地，一次性收取未来几十年的土地红利，这是许多地方土地财政盛行的根本原因。物业税将土地收益分摊于未来40年或70年内收取，可以改变这一逆向激励制度。同时，政府与开发商为了征收物业税，也有动力创造良好的社会环境，提供充足的公共产品，吸引消费者到本地安家，提升本地的物业价值。

　　但征收物业税的合法性前提是取消土地增值税、土地出让金、城市房地产税等与物业税存在重合的一次性税费，否则旧的税费未除，新的税费又来，对于消费者而言，属于双重收税，于理不合，于法抵牾。

　　其次，征收物业税的技术条件十分复杂。税基该如何确定，是以财产税来征收还是以赢取租金的不动产物业来征收？税率该如何界定，各地情况均不相同，到底征收1％还是征收3％，或者每年税率根据房地产价格的不同而变化？如何对于不同的房产实行税收优惠政策以及累进税制？这些都是在操作中绕不过的技术门槛，只要个人房产信息、房地产估值等有一项难以满足条件，就会掀起利益纠葛异常复杂的房地产市场的轩然大波。

　　最重要的是，物业税作为地方税种，其本意是弥补地方公共财政的不足，然后依此缺额来确定物业税年度收入以及物业税的税率。物业税的缴纳者当然希望政府提供优质的公共产品，政府只有提供优质的公共产品才能保证物业税的收益，这样才能在物业升值、政府税收之间取得良性循环。因此，要使得各方普遍支持物业税，最重要的就是使地方公共财政透明高效，使民众知道税收的用途。与其说物业税是对物业持有人的挑战，不如说是对地方政府财政公共性和透明度的挑战。

　　物业税不是在交易税基础上的二次征税，而是房地产税收体制的大变革；物业税不是在房价居高不下情况下的应急之举，而是对于房地产价值链条的普遍调整；物业税不是对于不动产持有者的惩罚以及给予政府的财政红利，而是对于建立地方公共财政体制的努力与期待。

　　香港向土地及建筑物的拥有人就其物业收入课征的税收。物业税的纳税人是拥有应税物业的业主，包括直接由政府批租的房地产持有人、权益拥有人、终身租用人、抵押人、已占有房地的承押人、向注册合作社购买楼宇者。应税物业包括房屋、土地（包括码头，不包括农地）和建筑物。

　　免税项目包括：全部由业主自住和纯作家用的楼宇；空置，不作任何用途的物业；社会或商会拥有的物业。物业税的计税依据是应评税净值，即应评税值扣除拥有人支付的差饷后，减去20%的修缮及支出免税额后的余额。应评税值为换取物业使用权而付出的代价确定，包括租金、为楼宇使用权而支付的许可证费用、支付给拥有人的服务费及管理费、由住户支付的拥有人开支（如修理费）等等。税率为15%。如应课征物业税的收入以包括在纳税人所得的利润内评定利得税，物业由拥有人自用作商业用途，则已缴付的物业税可从已评定的利得税内扣除。

　　物业税按年缴纳。物业拥有人必须保存足够的租金记录，以便税务当局确定其纳税责任，该记录必须最少保存7年。

　　中国澳门对本地房屋收益课征的税收，亦称房屋税或房屋业钞。

　　物业税的课征范围包括：永久性座落在地上的房屋以及和码头、港口相连的房屋；组成一栋楼宇的各个独立单位，在法律上适合分层制度者。不论房屋是出租还是自住，都要纳税。

　　纳税人为房屋所有人或出租人。物业税的计税依据为可课税收益。对于有租赁关系的房屋，以出租人按租赁合约所取得的租金为可课税收益。遇有保养及维护费用发生时，业主可将看更费、公共电费、中央空调费、电梯费及其他维修费用申请扣除，最高限额为可课税收益的10％。分租者以次承租人全年交付的租金，减去承租人全年支付给出租人的合约租金后的差额为可课税收益。

　　对无租赁关系的房屋，以估计租金收入作为可课税收益，遇有保养及维修费用，可进行最高限额收益 10％的扣除。物业税在税率设计和优惠上体现对房屋更新的鼓励。新建楼宇税率为 10％，未扩建或未改建的旧楼宇税率为16％。免税范围包括：政府、地方自治机构、公益团体、学校自用房屋及楼宇；宗教组织及团体专供宗教祭祀用的庙宇及楼宇；经营任何工业的个人或团体、专供其工业场所开设及工作使用的非租赁楼宇，个人或团体，其楼宇全年供不牟利的中小学或专科学校使用的；新建楼宇供居住及商业用途的，以及经过改建或扩建楼宇，只要该工程价值超过该栋楼宇市价 50％河定期免税；新建楼宇供开设工厂的，定期免税。

　　物业税的稽征程序包括登记、申报、缴纳、申报。凡单位每月租金超过800澳门元的，业主及租客双方需到立契官公署登记，再到财政司物业税科登记；每月租金在800澳门元以下的，可不在立契官公署登记，但需购买财政司印制的标准租约，一式三份，双方存留，另外一份在财政司物业税科登记。当出租房屋减租、加租、取消租约或空置时，业主应变更登记。每年三月进行物业税申报，财政司在2月完成对可课税收益的核定并限期缴纳。纳税人如对核定税额有异议，可在4月15日之前或在收到通知书后10日内进行申驳。

　　（一）如何建立公允的房地产评估体制

　　开征物业税,必然要对不动产进行评估,那么问题是如何来保证评估结果的公正公平?评估的主体由谁来承担?评估费谁来出?目前，我国房地产评估机构可以分为两类，一类是原各级房地产管理部门成立的评估机构,现已大部分进行了脱钩改制,成为股份制公司。另一类是没有政府背景,按市场化运作的评估公司。这两类评估机构资质良莠不齐，报告质量的公正性值得仔细考虑。

　　（二）操作中的技术条件与征收方式

　　物业税的开征不仅牵涉到复杂的政府、房地产企业、老百姓等各方的利益及中央与地方政府的博弈这些深层次问题,还面临一个比较现实的征管技术与社会配套条件层面的问题。从技术层面讲,征收物业税的技术条件十分复杂。各地房地产市场的情况各不相同，因此税基的确定、税率的界定等必然也难以一刀切。因此,物业税的开征必须充分考虑到征管技术、配套条件和措施。若不能实施有效征管，那么物业税的开征则仍遥遥无期。

　　（三）土地出让金是否应该包含到物业税中

　　土地出让金问题是对物业税开征构成最大阻碍的因素。有人主张可以把土地出让金与现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及各种收费合并成为物业税，并把土地出让金由一次性交纳分摊在物业税当中,按年缴纳。地方政府则反对改变目前一定期限内全额付清的制度,认为如果物业税把土地出让金分摊缴纳,就可能导致城市建设资金吃紧。也有人认为,把现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及各种收费合并成为物业税,而把土地出让金单列,继续按照目前的模式征收。但是,这就意味着70年的土地出让金仍旧一次性转嫁到购房者身上,令住房价格不会因物业税的开征而降低。因此，这也是一个难题。

　　（四）如何确定物业税的优惠政策和过渡期

　　我国国情复杂，在物业税的征收上如何体现公平和公正的原则需要好好考虑。同时，目前高企的房价使得大多数购房者缺乏足够的承受力，在开征物业税之前需要有一个过渡期进行缓冲，那么如何确定这个过渡期呢？这关系到物业税能否在全国范围内顺利开征和充分发挥物业税在经济发展中的作用，也是物业税开征前必须解决的问题。