汤玛斯·巴瑞克

汤玛斯·巴瑞克(Thomas Barrack)

　　作为世界上最出色的房地产投资者之一，汤玛斯·巴瑞克(Thomas Barrack)手中掌管的房地产资产和相关业务超过250亿美元。他的资产包括亚洲的莱佛士连锁酒店、阿迦罕在意大利撒丁岛的度假胜地、美国私人资本运营公司———柯罗尼资本集团（Colony Capital）以及美国最大的私有房地产投资公司等。

　　他从没经营过一家上市公司，或把自己的公司上市进行融资。但在房地产领域，谁也不能忽视这样一位重量级人物的存在和作为。投资者永远应该选择那些他们具有自身优势的领域去投资，巴瑞克的职业生涯中所有投资举动都在一次又一次地验证着这个道理。

　　巴瑞克的投资眼光独特，从不按常理出牌。在绝大多数房地产投资商都在积极投身于房地产投资信托基金(REITs)领域，并力求为自己的物业找到可以为他们带来稳定的7%或8%年回报率的坚定租户支持时，巴瑞克却踏遍了世界的每个角落，将大笔资金投入到那些被其他投资者低估的物业上。这看来似乎不可思议，谁会甘愿冒这么大的风险？巴瑞克的做法是：以低廉的价格把它们收购过来进行改造，然后再转手卖出。

　　毫无疑问，这项投资虽然风险极大，但获得的回报却几乎是REITs回报率的2-3倍。巴瑞克在收购一个物业后通常在5年内就将其再出售，而并非像REITs那样注重长期持有。虽然持有大量的不良资产，很多收购手续比较复杂，或者牵涉到一些政治敏感问题，但这反而更激发起他的斗志。对于拍卖中获得的胜利，巴瑞克曾经评论道：“当你出价高于其他8位世界上最精明的投资者而获得一个物业后，除了付出高价你得到了什么？这样的胜利有什么可值得庆祝的呢？”

　　巴瑞克谈到收购福日本冈圆顶棒球场的原因时表示，体育场屋顶所使用的可回收钛的价格至少不会低于他收购整座球场的价格；他收购纽约的广场酒店后再倒手，获得1.6亿美元的利润；而收购伦敦索威连锁饭店则赚取了高达2.7亿美元的利润。

　　从1990年开始，他的房地产投资公司每年的回报率都不可思议地达到21%，在扣除各种费用后，公司返还给其投资者(主要是养老金和大学捐赠项目资金)的回报率在17%。

　　巴瑞克的第一份工作是在美国前总统尼克松的私人律师Herb Kalmbach的事务所就职。在那里，他获得了一个代表美国最大建筑商福陆公司(Fluor Corp.)在沙特阿拉伯逗留数月进行合同谈判的机会。这是巴瑞克神话般职业生涯的开始。

　　1976年他回到美国，在加州一家工业和写字楼停车场开发公司工作。在那里他学会了如何看建筑图纸，如何区别写字楼与仓储物业的建造成本，如何计算每英尺土地应该付出的价格等与房地产相关的技能。当这家公司在1980年被出售时，巴瑞克还坚持运作了这个公司长达两年。此后，他又从事了一段时间投资银行业务，最后被亿万富翁鲍勃巴斯招至麾下专门从事房地产投资相关业务。

　　巴瑞克的房地产神话开始于1987年10月19日———一个因美国股市崩盘而被称为“黑色星期一”的日子。当时，他计划收购Allegis公司旗下的威斯汀连锁酒店，在黑色星期一，该公司的股价暴跌30%。巴瑞克出人意料地向他们提出了13亿美元的收购价格，但是这个价格只保留一天，如果Allegis的董事会拖沓一天，巴瑞克警告该价格就减少2500万美元。一边是股票连连下跌的压力，一边是巴瑞克咄咄逼人的出价，为了得到一个相对较高的价格，Allegis公司终于同意了这笔交易。收购后，巴瑞克把连锁酒店中的大部分物业转手给日本合作伙伴，只花费2.5亿美元保留了其中的广场酒店。不久后，他就将这个物业以4.1亿美元转手卖出。

　　巴瑞克资本积累最快的时期，是在美国社会遇到储蓄与贷款危机的时候，他收购了大量不良资产，转手高价卖出，获得丰厚利润。在上世纪80年代末，他劝说老板巴斯收购了美国储蓄银行(American Savings)被政府接管的大量不良贷款资产。巴斯以比这些不良资产票面价格的一半还要低的10亿美元收购这些资产，然后再卖回给这些债务的最初债权人，从而获得了4亿美元的利润。

　　巴瑞克不停地说服同伴，政府将最终接管这些不良贷款资产，建议募集足够的资金准备从政府手中收购。1990年，巴瑞克成立了自己的柯罗尼公司（Colony Capital），这也是美国第一个关注收购储蓄贷款不良资产债务的私人基金公司。他利用关系四处奔走，融得大量资金。

　　在柯罗尼公司组建并资金到位以后，Resolution信托公司正好急于剥离其价值3500亿美元不良贷款，而且其中大多数是用房地产项目来抵押的。巴瑞克在1991年用自己的第一张10亿美元支票把Resolution信托公司旗下的所有不良贷款资产收入囊中，这是巴瑞克自己公司进行的第一笔大型不良资产收购。

　　在接下来的4年中，巴瑞克一个接一个地在不良资产市场上搜刮着。他手中的不良资产甚至超过美国储蓄银行。握有大量的以房地产项目做抵押的不良贷款，巴瑞克丝毫不担心无法套现，那些想要赎回自己物业的业主会主动找到巴瑞克偿还贷款。对于那些不容易出售的不良贷款，巴瑞克把它们打包以按揭证券的形式在公共市场上兜售。当美国的房地产市场开始复苏后，大量新成立的REITs公司对他手中的以写字楼和购物中心为抵押的不良资产都垂涎欲滴。到1995年，巴瑞克已经从他收购的不良贷款中赚取了25亿美元的利润。

　　对冲基金、私募基金和各种投资者都在追逐同样的物业并且把价格抬高，巴瑞克对此只有无奈：“现在高质量物业的回报率只有区区5%-6%，已和美国的债券回报率持平。”其原因在于，首先，由于过度开发造成的人力和建筑材料的短缺；其次，国际石油价格的增长将导致其他一些房地产开发过程中的材料价格上涨。

　　巴瑞克目前更看好欧洲和亚洲的投资项目。他的柯罗尼资本集团已经与上海实业合资成立了扬子投资基金，以收购那些处于困境中的中国公司的不良贷款和股份。扬子基金在第一轮融资中共筹集资金约1亿美元，力图通过债转股和证券化等策略涉足中国巨大的不良债务市场。

　　巴瑞克将上海作为扬子基金重点关注的地区。该基金将选定那些拖欠贷款但可能在上海拥有房地产资产的中小型公司，通过上海实业来增进与债务公司之间的信任关系。

　　大多数外国投资者进入这一市场的方式是通过竞标向资产管理公司以低于面值的价格收购银行的坏帐，然后和债务方协商还款问题。世界银行旗下国际金融公司驻香港的金融机构集团部门主管Tim Kraus表示，柯罗尼及其投资者则将着眼于规模较小的资产，并获得足够的股份来拥有部分控制权。