抵押贷款利率
抵押贷款利率(mortgage rate)
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什么是抵押贷款利率
抵押贷款利率是指用不动产作贷款抵押的贷款形式下的贷款利率。贷款利率，是指借款期限内利息数额与本金额的比例。我国的利率由中国人民银行统一管理，中国人民银行确定的利率经国务院批准后执行。 贷款利率的高低直接决定着利润在借款企业和银行之间的分配比例，因而影响着借贷双方的经济利益。贷款利率因贷款种类和期限的不同而不同，同时也与借贷资金的稀缺程度相联系。
确定抵押贷款利率的基本原理
根据传统的凯恩斯主义经济学思想，在市场经济国家中考虑用于单笔住宅融资的抵押贷款利率的决定因素时，通常将贷款利率视为资金市场中的资金价格，认为贷款利率的高低主要应该取决于抵押资金的市场供求关系。
在抵押资金市场上有三类参加者：抵押贷款机构、借款人和存款人。其中抵押贷款机构作为贷款人，在贷款发放过程中实际上起到一个中间人的作用，即它利用抵押信贷的形式将存款人的储蓄资金贷放给借款人，将存款人与借款人联系在一起。因此，借款人在市场上充当资金需求方，贷款人而非存款人充当着市场中的资金供给方的角色。抵押贷款的利率就是根据借款人和抵押贷款机构所反映出的资金需求和资金供给而决定的。
(一)资金需求方的变动
具体而言，抵押贷款利率一方面是取决于资金需求方的，即借款人为了在某段特定时间内使用贷款人的资金所愿意支付并能够支付的利息是多少。而借款人对于抵押贷款的需求实际又是由借款人对住房的需求决定的，可以说抵押贷款的需求是一种引致需求。因此对于资金需求方的变动更多的是来自于房地产市场本身需求的变化。
房地产市场中的住房需求量通常取决于以下因素：
(1)全社会人口的增加和需要住房的家庭数目的增加。由于住房本身是为居民服务的，人口数量的多寡在很大程度上决定了住房需求量的强弱。随着家庭小型化的发展，家庭数量在不断增加，住房需求量也在增加；反之，如果形成家庭的时间推后，住房需求的时间将趋于明显的推后。
(2)社会经济发展以及家庭收入水平。随着社会经济增长，住房需求总体上开始上升。同时，居民家庭的收入水平和财富积累程度是形成住房需求的主要源泉之一。住房需求同家庭收入呈正向关系，即收入增加，住房购置能力提高，需求量也随之增加。
(3)城市结构的变化。随着城市化的发展，城市的进一步开发和城市不断更新，导致城市人口增加，从而住房需求增加。
此外，家庭规模、人口年龄结构、教育层次、住宅偏好以及房屋价格、居民所愿意支付的抵押贷款利率等诸因素也都会影响到市场中的住房需求量。比如由于家庭越来越小型化，导致家庭数目增加；社会人口老龄化的发展，适应老龄化的住房功能需求增大；社会高等教育升学率的提高，导致学生宿舍的需求增加等等。
总之，住房需求在很大程度上决定了借款人愿意支付多少利息、采用何种利率来获得资金的使用权。
(二)资金供给方的变动
另一方面，抵押贷款利率也取决于资金供给方，即贷款人所愿意接受的利息补偿是多少，因为在一段时间内他们牺牲了对自己资金的使用权。从理论上讲，贷款人能够供应的抵押资金总量是以下几个因素的函数：贷款人吸收存款所必须支付的资金成本、发放并管理贷款的成本和可能发生的坏账违约损失等。如果是固定利率贷款，贷款人还要考虑发放贷款日后由于利率变动所引发的潜在损失。除此之外，在向抵押市场供应资金时，贷款人还要将抵押贷款的收益和风险与其他投资项目进行对比，如果贷款人认为，发放抵押贷款比投资债券或商业贷款更能获益，那么就会有更多的资金流向抵押贷款。
以上是一种相当简单的利率确定原理，从房地产市场角度确定的收益率可以看作是真实的抵押贷款利率，真实的抵押贷款利率是在无通货膨胀环境下的无风险利率。一旦考虑风险、通货膨胀发生的可能性时，这些实际因素将最终决定利率的高低。
抵押贷款利率的影响因素
具体地说，影响抵押贷款利率的因素是预期的真实利率、预期的通货膨胀率和贷款风险。
(一)预期的真实利率
预期的真实利率(real interest rate)是指扣除预期的通货膨胀率以后的实际收益率，这是吸引人们进行储蓄的主要动力。如果我们把经济社会分成三大主体：国家、企业和居民，那么我们立刻就会发现，从总体上讲，国家和企业都是货币资金的最终需求者，而居民的储蓄则是货币资金的主要供给者(当然，中央银行的货币供应也会成为借贷资金供给的一部分)。只有在居民认为把钱放在银行是安全的，比如当他们去取钱，不会因为通货膨胀或其他什么原因而受到损失时，居民才愿意进行储蓄。这种安全，是指储蓄的货币的实际购买力不会因为通货膨胀等原因而降低。换言之，居民在进行储蓄的时候，必须得到大于零的预期的真实利率。否则，居民就会放弃储蓄，宁愿去买黄金，因为他们知道，如果有通货膨胀，黄金的价格也会同步上涨。
因为绝大多数抵押贷款资金来自于居民储蓄存款，那么为了确保居民在银行的储蓄存款是安全的，抵押贷款利率就必须包括大于零的预期的真实利率。只有这样，金融机构才能把广大公众的储蓄集中起来，并将之投入房地产抵押贷款活动中。
(二)预期的通货膨胀率
除了考虑预期的真实利率以外，所有投资者在做投资决策时还必须关心通货膨胀对投资收益的影响。所以，通货膨胀率是投资者和贷款人在发放或购买长期固定利率抵押贷款时所考虑的重点问题。当贷款人和投资者决定是否发放或购买抵押贷款时，他们必须确定在通货膨胀的情况下是否仍然可以获得足够高的投资收益，从而能够补偿任何预期损失。所以，贷款人对通货膨胀的预期同样应被包括在贷款利率之内。
为了说明名义利率(即借贷双方所签订的合同利率)与预期的真实利率的关系，我们假定一个1年期的l万元的贷款，合同利率为10％，那么到年底贷款人将收回11000元的贷款本息。如果当年通货膨胀率是6％，那么年底所收回的11000元的实际价值就只有10377元。这样虽然名义利率为10％，而实际抵押贷款利率小于4％(377元÷10000元)。于是我们可以得出结论：如果贷款人想要得到4％的真实收益，那么他就必须要求大于10％的名义利率以补偿由于通货膨胀所引起的价值损失。
任何投资项目的名义利率至少应包括预期的真实利率和预期通货膨胀率两部分。正如上面的例子，4％的预期的真实利率加上6％的通货膨胀率即得到10％的名义利率。注意，这里的通货膨胀率是在发放贷款时对通货膨胀率的预期，所以实际通货膨胀率的高低也是所有贷款人和投资者应该考虑的因素。
(三)贷款风险
所谓贷款风险，是指贷款实际收益的不确定性，或者说是实际收益与预期收益的偏差。在数学上可以用实际收益率的均值和方差加以定量表达。影响贷款实际收益的因素，除了通货膨胀以外，还有各种不确定性因素。这些不确定性因素的存在，有可能引起贷款人的损失。因此，他们就有理由要求获得相应的风险补偿。这种补偿的高低通过资金价格即利率表现出来。一般而言，所承担的风险越大，贷款人应该索取的风险补偿就越高。住宅抵押贷款的风险主要有以下四类：
第一类是坏账风险(default risk)。所谓坏账风险是指借款人不能按约清偿债务的风险。这种风险因贷款性质和借款人的资质不同而不同。造成坏账的原因主要是两个：一个是借款人的收入水平降低，这主要是由于借款人失业、伤亡或下岗等原因造成的；另一个是物业价值的降低，这主要是由于宏观经济波动引起的。
第二类是利率风险(interest risk)。贷款利率是根据目前的经济形势和对未来经济前景的判断来确定的。但是，对经济的长期预测从来就不可能达到完美的程度，所以这就意味着，长期抵押贷款利率总是偏离未来的市场利率，利率风险是不可避免的。
譬如，在我们前面的例子中，假定在发放1年期、总额为10000元的抵押贷款时，预期通货膨胀率为6％。如果年底实际通货膨胀率不是6％，而是达到8％，这就是说，为了实现预期的收益率，当时贷款利率应该为12％，而不是10％。低估的两个百分点的通货膨胀率就是贷款人所承担的利率风险。
第三类是提前付款风险(prepayment risk)。典型的[住宅抵押贷款]基本上都允许借款人提前付款而不需支付罚金。这实际上是给借款人提供了一种提前付款的权利，这种权利只有在对借款人有利的情况下，即当市场利率下降的时候，才会被执行。这就是说，如果市场利率高于已发放的抵押贷款利率，借款人倾向于继续持有贷款；如果市场利率低于已发放的贷款利率，借款人将倾向于提前还款。显然，在贷款被提前清偿的情况下，贷款人将不得不按照比现在低的市场利率将被提前清偿的贷款资金再次投资，从而必须承担相应的利息损失。当然，由于安排一项抵押贷款是很费时的工作，而且成本很高，所以，一般而言，除了经济波动特别剧烈的情况下，借款人提前付款的现象并不普遍。
第四类是其他风险。譬如贷款或投资的流动性(1iquidity)或市场可售性(marketability)对贷款人所索取的风险补偿的比率影响很大。由于证券在一个发育良好的资本市场上可以任意出售或转手，因此相应的流动性补偿比其他投资低得多。
政策风险也是贷款人必须面对的一种不可预见性风险。比如，影响市场运行的环境管理方面的变化就是抵押贷款的一个潜在风险。这方面的变化包括税收形式、租金控制、利率管理等。贷款人必须评价这些事件发生的可能性，并且确信贷款收益足以补偿上述可能发生的风险。
抵押贷款利率的确定
其中，i代表抵押贷款利率，r为实际利率，f为预期通货膨胀率，P为补偿各种风险的风险溢价。公式表明，为了确保贷款人能够获得预期的实际利率r，贷款利率i还必须包含预期的通货膨胀率f和足够的风险溢价p用以补偿他们所承担的各种风险。如果贷款人低估了上式中的任何一个因素，都可能遭受不可弥补的经济损失。
然而仅考虑上述因素还不能最终确定抵押贷款的利率，因为贷款的期限也是一项影响抵押贷款收益的重要因素。
以一年期的抵押贷款利率为例，贷款利率的确定就取决于未来一年内实际利率、预期的通货膨胀率、足够的风险溢价等变量的预期值。具体地说，在发放贷款的初期(时期t)所决定的贷款利率it，可以从如下式子中得到：其中的下标1表示贷款人对一年后的各变量的预期值。
对予长期抵押贷款利率而言，贷款利率的确定则要根据未清偿贷款期限内每一年的各利率影响因素的预期值而定。一般地，如果贷款期限为n，那么n年抵押贷款的利率可用公式表示为：