房屋租赁

房屋租赁（housestenancy）

　　房屋租赁是指房屋出租人将房屋交付给承租人占有、使用、收益，由承租人按合同约定的租金向出租人支付租金的民事法律行为。包括以联营、承包经营和合作经营等名义，将自有房屋交付他人使用，不参与经营所获得租金性收益，房屋所有权未随之发生变更的行为。但房屋所有权人将房屋借给他人使用，而不收取租金的行为以及旅馆业的客房出租和房屋场地经营中出租柜台的行为除外。

　　房屋租赁的分类根据不同的分类标准，房屋租赁可作如下分类：

　　(1)根据租赁房屋的性质不同可分为公房租赁和私房租赁，也可分为保障性、福利性租赁和市场性租赁。公房租赁又可分为房管部门管的直管公房租赁和企事业单位自管的系统公房租赁。

　　(2)根据租赁房屋的用途不同，可分为居住物业、商业物业、办公楼及工业物业等租赁。

　　(3)按照房屋的租赁期限不同，又可分为定期租赁、不定期租赁和阶段式租赁。定期租赁是指有确定期限的租赁，租期满即租赁终止。出租人无须作提前通知，承租人到期必须归还租用的物业。目前我国一般商品房的租赁都属于此种情况。不定期租赁是指租赁双方没有约定租期，出租人可随时要求收回房屋。我国的公房出租就属于这种情况，但在收回房屋上会要求国家作出另外安排居住的要求。阶段式租赁是指双方虽然确定了某个期限，但又约定，双方如没有提前通知终止的情况下可自动续约相同一个时期的一种租赁方式，这种情况也经常出现在一些商品房的租赁中。

　　(4)按照租金的计算和支付方式不同可以分成毛租约、纯租约以及百分比租约。

　　(5)按承租人的国籍不同将租赁分为国内租赁和涉外租赁。

　　房屋租赁的对象包含官房和民房。官房租赁的范围仅限于迁转官员“往坐”后的剩余部分房屋。

　　公民、法人或其他组织对享有所有权的房屋和国家授权管理和经营的房屋可以依法出租。下列情形之一的房屋不得出租。

　　(1)未依法取得《房屋所有权证》的；

　　(2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式5艮制房地产权利的；

　　(3)共有房屋未取得共有人同意的；

　　(4)权属有争议的；

　　(5)属于违章建筑的；

　　(6)不符合安全标准的；

　　(7)抵押，未经抵押权人同意的；

　　(8)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的。

　　诚信缺陷

　　随着房屋租赁市场的壮大，许多不法分子乘虚而入，一些房屋中介机构既无营业执照，也没有房屋管理部门颁发的房屋中介资质证明，就进行无证经营，打出虚假房屋租赁广告，以提供虚假租赁信息和电话，和顾客签合同，骗取顾客押金和定金，骗取中介费，这种欺骗消费者的现象普遍存在。这类案件比比皆是，例如，2003年年底“坚石公司”卷款3000万元潜逃，“金百佳”分部携款人去楼空，再到2004年“中天恒基”骗钱事件，短短几个月时间里，几家“房屋中介”屡次进行诈骗，使公众对房屋中介机构的信任程度降到了冰点。这证明了解决行业诚信缺陷问题是目前房屋租赁管理中最迫切需要解决的 问题。

　　管理体系无序

　　当前房屋租赁管理体系还没有走上一条规模化、专业化、规范化的住房租赁道路，因此，杂乱无序的管理必定会制约当前住房租赁市场的发展，也成为了房屋中介机构工作中的主要障碍。同时，我们也可以看到，房地产开发企业经营管理方式单一，从而导致了房地产租赁市场管理系统的单一，制约了租赁管理系统的整体发展。

　　房屋租赁管理的立法滞后

　　当前，我国房屋租赁市场的发展日新月异，但是，面对租赁管理中出现的新情况和新问题，却缺乏相关的 法律、法规与之很好地配合，相关法律法规的建立仍存在一定的滞后性。立法工作的滞后，是房屋租赁管理工作中最为突出的难点，有关房产部门和房地产企业对促进房地产健康发展的意识和理念都相对滞后，比如说对集体土地上的房屋租赁、出租人的多元化、支付租金方式、租赁形式的多样化的认识还不够全面，因此，房屋管理立法的滞后性是目前阻碍当前房屋租赁市场发展的重要因素。

　　房产租赁合同不规范

　　在目前的房屋租赁管理中，出现最多的问题就是合同纠纷问题，例如租金价格不合理的纠纷，因为有部分中介机构只采取口头定价的方式，出租单位没有参照房屋评估市场法进行合理的定价，因此造成了房屋租金价格过低或过高。加上没有签订正式合同，导致租金价格的纠纷。另外有些机构签订的合同也没有按照《合同法》有关条款签订，造成了租赁管理的混乱。

　　增强法律意识，避免房屋租赁纠纷　　

　　《城市房地产管理法》规定，房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人用，由承租人向出租人支付租金的行为。“住宅用房的租赁，应当遵照国家和房屋所在地城市人民政府规定的租赁政策。”公有房屋租赁，出租人必须持有《房屋所有权证》和政府规定的其他证明文件。私有房屋出租人必须持有《房屋所有权证》，承租人必须持有身份证明。要实现科学有效的房屋租赁管理，必须增强法律意识，用法律来保护出租者、租房者及中介机构的合法利益，才能有效的避免房屋租赁纠纷问题的出现。在进行房屋租赁交易行为时，要清楚房屋租赁的前提条件：公民、法人或其他组织对享有所有权的房屋和国家授权管理和经营的房屋可以依法出租。但是有以下情形之一的房屋，一律不得出租：

1. 未依法取得房屋所有权证的；
2. 司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地权利的；
3. 共有房屋未取得共有人同意的；
4. 权属有争议的；
5. 属于违法建筑的；
6. 不符合安全标准的；
7. 已抵押，未经抵押权人同意的；
8. 不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；
9. 有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。

　　加强信息化租赁管理体系的建立

　　科学技术的应用，是房屋租赁管理体系走向不断完善的重要途径。目前我国已经出现了一些较为完善的房屋租赁管理系统.系统中包含房屋租赁合同管理、租金管理、押金管理、统计报表、系统管理、房屋管理、业主信息、客户管理、租金提醒、合同提示等功能，实现了出租、收款、统计、提醒等功能的完美结合，大大地提高了房屋租赁管理工作的效率，有效地降低了工作量、工作时间。

　　首先要进一步完善房屋租赁市场相关政策法法规。

　　目前，有关房屋租赁服务市场的政策、法规仍有待进一步完善，应该从以下几个方面进行加强：

　　(1)首先房屋租赁相关政策法规之间存在一些矛盾和冲突。应该尽快予以消除，以免执行租赁政策法规中出现的问题。

　　(2)还有就是对房租转租问题应该尽快予以明确，应该在立法中迸一步确定哪些房可以转租，哪些房禁止转租，对于公房转租问题，应该针对目前大量存在的公房私自转租现象，尤其要抓紧时间仔细研究。以尽快出台相应的政策于以规范。

　　其次是要加强房屋租赁服务市场的监管力度。加强房屋租赁服务市场的监管办法，对于培育和发展房屋租赁市场，规范房屋租赁服务市场行为有着极为重要的作用。在目前状况下，加强房屋租赁服务市场监管工作．应着重以下三个方面：

　　(1)要加强收取租赁管理费，严格按照相关政策规定，对租赁活动所涉及的税费加强征收。

　　(2)加强租赁纠纷管理。

　　(3)加强房地产赞理。税务、公安等相关部门之间的工作配合，共同发挥时房屋租赁服务市场的监管作用。