房地产贷款担保

房地产贷款担保（Real estate loan guarantees）

　　房地产贷款担保是指为提高贷款偿还的可能性，降低银行资金损失的风险，由借款人或第三人对贷款本身的偿还提供的一种保证，与房产或地产的开发、经营、消费活动有关的贷款担保。

　　当银行与借款人及其他第三人签订担保协议后，如借款人财务状况恶化、违反借款合同或无法偿还贷款时，银行可以通过执行担保来收回贷款本息。需要注意贷款的担保不能取代借款人的信用状况，仅仅是为已经发生的贷款提供了一个额外的安全保障，银行在发放贷款时，首先应考查借款人的第一还款来源是否充足；贷款的担保并不一定能确保贷款得以足额偿还。

　　房地产贷款担保通常有以下三种形式：

　　1.保证

　　即由贷款银行、借款人与第三方签订一个保证协议，当借款人违约或无力归还贷款时，由第三方保证人按照约定履行债务或承担相应的责任。保证通常是由第三方保证人以自身的财产提供的一种可选择的还款来源。而且，只有当保证人有能力和意愿代替借款人偿还贷款，这项保证才是可靠的，为此贷款银行将在充分审核保证人的财务实力和信誉程度后，方可做出是否接受其保证的决策。一般来说，银行金融机构提供的担保风险最低，然后依次是省级非银行金融机构、aaa级企业、aa级企业、aa级以下企业。

　　2.抵押

　　是指借款人或第三人在不转移财产占有权的情况下，将财产作为贷款的担保。银行持有抵押财产的担保权益，当借款人不履行合同时，银行有权以该财产折价或以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。在房地产贷款中以土地房屋等设定贷款抵押，是最常见的担保形式。从抵押担保的质量来看，商品房优于其他房屋，建成后的房地产优于纯粹的土地，商品住宅优于商用房地产。

　　3.质押

　　贷款质押是指借款人或第三人以其动产或权利（包括商标权、专利权等）移交银行占有，将该动产或权利作为债权的担保。当借款人不履行债务时，银行有权将该动产或权利折价出售收回贷款，或者以拍卖、变卖该动产或权利的价款优先受偿。

• 事前评估

　　首先应当对申请人的个人信用或者项目风险进行评价，为担保工作建立可靠的信息基础。

1. 对具体担保业务风险进行科学、明确、定性、定量测算。
2. 对担保风险状态、程度作出客观的评价。
3. 给出风险控制合理状态的定量指标，为防范、控制和监管提供基本的依据和手段，实现对所要担保的业务的事前评估。

• 事中监控

　　事中监控主要采取跟踪担保业务的方式，了解并测算优质客户、一般客户、差客户等发展状况、数量、比重，根据在担保业务动态指标的变化分析测定出客户风险度，同时为较为合理的提取风险准备金提供依据。

• 事后控制

　　通过对借款人违约后的处理。对违约借款人的善后安置，及时有效的追偿等一系列程序实现对担保风险的事后控制。