房地产股票融资

　　房地产股票融资就是指房地产企业通过发行股票获得资金或者借壳上市后再进行增发或者配股从而获得资金的一种方式。前一种就是直接上市融资，就是首次发行上市(IPO)获得资金。IPO的筹资地点又分为国内A股上市和海外上市两种。另一种是买壳上市，即非上市房地产企业通过购买上市公司的股权来取得上市地位。买壳上市的目的是通过注入自己的资产和相关业务，达到证监会规定的扩股要求，从而实现在证券市场上的融资。买壳上市的方式又有两种，一种是场内交易即在二级市场公开收购，但这种方式通常成本很高，因为中国证券市场上市的公司绝大部分都是国企改制和国家控股的，在股权分置改革的今天，仍然有未完成改革的一部分企业的国有股和法人股占50％以上比例。第二种是场外交易即协议转让，这种方式的收购价格和成本低，转让基准是每股净资产和净资产收益率。另外一般卖出壳资源的公司资质一般不太好，房地产企业买壳上市有利于提高整个证券市场的公司质量。

　　①筹资量大。股票融资与其他融资方式相比，能筹集的资金较大，这是股票融资的特点决定的。例如，2001年后在上海交易所上市的9支房地产类股票的平均筹资额为人民币4元左右。

　　②融资能力强。由于股票的预期收益较高，并可一定程度地抵消通货膨胀的影响，因此，普通股筹资容易吸收资金。已经上市的房地产开发企业可以根据日后的实际情况，通过配股、增发或发行可转债进行再融资。

　　③资金使用年限长。发行股票筹措的资本具有永久性，没有到期日，不需归还，便于房地产公司对资金使用方式的安排，而且普通股股权筹资没有固定的股利负担。

　　④改善企业的财务结构。自有资本在资金来源中所占比率的高低是衡量一个公司财务结构和实力的重要指标。上市融资可以提高公司自有资本比率，改善其财务结构业，从而提高公司的经营安全程度和竞争力，进而增强公司通过其他方式融资的能力。

　　⑤分散风险。公司股票上市以后，会有更多的投资者认购公司股份，公司股份的分散自然有利于原有股东承担风险的分散。

　　⑥有利于企业股份制改造。根据规定，推荐上市的企业必须是股份制企业，必须明晰产权、建立健全规范的法人治理结构、优化产业结构和资本结构。在激烈的市场竞争面前，房地产企业也面临着改制的巨大压力，以上市为契机，可以为尚未实行股份制的房地产企业构筑建立现代企业制度的可靠保证。

　　⑦提高公司的价值。股票上市以后，公司股份流动性大大增强，其价值必然显著提高，从而提高公司价值进而提高股东财富。同时，公司股价有市价可循，便于公司总体价值的确定，有利于公司采取措施提高其总体价值进而实现股东财富的最大化。

　　⑧提高公司知名度。股票上市的公司更易为社会公众所熟悉，而且往往被认为经营优良，这将给公司带来良好的声誉，促进公司产品的销售。特别地，由于股市具有的社会公众效应，上市后能够有效地宣传公司的品牌，提高公司的知名度。这将有助于全国性的品牌的形成，培养客户的认同感、形成稳定的客户消费群体。

　　⑨便于公司进行并购(资产重组)股票上市后更容易为们所接受，为公司提供了一个进行并购的有力工具。公司的兼并与收购将变得相对容易，从而有利于公司日后迅速扩张，做强做大。

　　任何事物都有其两面性，融资有比较高的成本，此外，企业上市融资成功也并不意味着企业获得了免费的自动取款机，而应负担相应的义务，并承担较高的监管和经营压力。

　　①融资成本高。首先，从投资角度来说，股票投资风险较高，相应的必然要求有较高的投资报酬率；其次，股票股利的是从公司税后利润支付，不像债务利息那样具有抵税作用；再次，股票的发行费用也是比较高的。

　　②削弱原有股东的控制权。上市公司后，董事局有其他代表，会减弱大股东的控制。股票代表着股东对公司的所有权。公司上市融资，股票向社会公众出售，也就是公司的部分控制权从原有股东向社会公众转移，这是对原有股东控制权的削弱。在某些情况下，甚至可能导致原有股东对公司控制权的丧失。

　　③增加公司相关义务。需遵守上市的有关的法规与受监督。上市公司还有信息披露的义务，公司必须对自身财务状况、重大经营决策、并购活动、关联交易等等按时向社会公众进行披露。这些内容有时涉及商业机密，对公司的竞争可能产生不利影响。法定披露使公司一些资料需要公开，增加各种成本，如公关费、律师费等。

　　④其他问题。增加了公司被收购的可能惟；管理者可能因管理不当而引起刑事或民事责任；大股东股权转让引起整个社会的关注。

　　1、融资成本相对较高

　　股票融资的直接成本包括上市费用和股利，此外还会产生税负成本、管理成本等间接费用。上市费用，即企业上市前必须聘请专业的律师事务所、会计师事务所和券商进行严格的评估与辅导，从而产生入市费、年费、审计师费、财务顾问费、承销商费等～系列费用的支出。股利，即为了保持良好的市场形象，房地产企业通常在年终结算后，将盈利的一部分作为股息按股额分配给股东，因而增加了公司的成本。税负成本，即在上市融资的情况下，存在对公司法人和股东“双重征税”的情况。这实际上相当于提高了股东的成本，降低了其收益。管理成本，即上市公司信息公开需要的费用，以及董事会和监事会进行重大决策的谈判成本等。

　　2、对财务信息透明度的要求增强

　　房地产企业资金运作数额较大，作为商业的机密，房地产企业一般不愿披露财务运作的细节，然而一旦成为上市公司，就必须按规范及时进行信息披露，从企业自身的角度来讲，企业运用资金的自由度必然受到限制。

　　3、对企业治理结构造成影响

　　股票融资导致公司治理结构发生变化。新股东的加入带来了管理层的变动，使得管理层不稳定，企业的战略方针和经营策略变化的不确定性增加，不利于企业长期发展。

　　①国内A股上市。即房地产企业设立股份有限公司，直接在国内主板A股上市融资。

　　②国内B股上市。即房地产企业设立股份有限公司，直接在国内主板B股上市融资。

　　③国内买壳上市。房地产企业收购一家在国内上市的公司，利用其壳资源发行新股融资。

　　④海外上市。房地产企业选择在境外(包括香港)直接上市或者买壳上市融资。

　　以上上市融资各有自己的特点，如下表所示：

　　表 各种上市方式比较

　　目前我国3万家房地产企业，只有近70家实现了在资本市场上市融资(包括买壳借壳上市的房地产企业)，这显然与房地产企业在国民经济中的地位不符。其中有相当一部分上市公司是我国证券市场发展之初实现上市的，房地产泡沫破灭以后，资本市场对房地产企业关上了大门。2000年以后房地产企业上市开禁以后，又有若干企业上市，但直接上市的企业不多，相当一部分房地产企业是通过兼并收购，即买壳上市实现间接上市的目的。上市的要求高，要求企业有相当的实力。中国证监会规定：“自2004年1月1日起，除国有企业整体改制、有限责任公司整体变更和国务院批准豁兔的情况外，股份公司必须设立满3年后才能申请首发上市；同时，为使发行人最近3年盈利具有可比性，要求发行人的业务、管理层最近3年不能发生重大变化，实际控制力未发生变更。”大多数房地产企业难以达到此要求，特别是房地产企业的盈利状况方面，房地产企业经营特殊，房地产项目从开发到竣工验收需要两三年时间，房地产项目的预售额在项目完工前不可算作企业利润，使得房地产企业难以达到上市的要求。直接上市需要经过漫长道路，手续和审批严格，发行上市还需要一年的辅导期，而且常受到国家政策的影响，因此，有意直接上市的房地产企业需要做好客观评估自身实力以确定是否有条件直接首发上市，并做好充分的硬件准备和思想准备，保证有足够的承受能力应对监管压力，要求有较高的企业信息透明度。

　　目前，我国上市股票中，属于房地产行业板块的共有70支(其中A股61支，B股9支)，分别属于65家房地产上市公司(其中5家公司同时发行A股和B股)。目前的房地产上市公司中，万科A(000002)流通股已达15．7亿股，上市的地产公司平均流通股本也在1亿股左右。

　　表 2001年后上市房地产公司

　　大大小小的房地产企业都充满上市的憧憬，但企业必须正确对待股市，正确看待上市。对于大多数房地产企业，能够上市融资特别是直接上市融资还是难以实现的。资本市场要求上市公司的财务和经营财务状况更加透明，市场行为更加规范。现实中，我国的房地产企业普遍存在操作不规范、核算标准不统一、经营管理水平低、规模小、开发资质低等问题。我国国内A股上市需要严格的审查和审批，只有实力强、信誉好的、股份制改造成功的房地产企业才能够有可能获得政府的支持、投资银行的推荐、投资者的认可。

　　二、发展我国房地产股票融资的几点建议

　　证券市场毕竟是一个公开的超越地域的全国性的市场，而且随着中国加入WTO尤其余融和证券领域的不断开放，现代企业与世界接轨成为不可逆转的趋势。

　　关于房地产企业通过证券市场融资，需要注意以下几点：

　　①直接上市融资比较适合规模大、实力强的房地产企业。但应注意的是，上市是手段，不是目的。房地产企业应当建立现代的企业组织机制，不断扩大资本实力，迅速提高企业的盈利能力，实现赢利创新，从而健康发展。

　　②对于我国大多数中小房地产企业来讲，借壳上市是做大做强的最好方式之一。相比较银行融资的弱点和直接上市的壁垒，借壳上市有很多优点，例如：可缩短上市时间、实现低成本扩张、广告效应显著、受国家宏观政策环境影响较小等等。

　　③有条件的房地产企业，除了可以在深交所和上交所办理一定的手续上市外，还可以在NET和STAQ两个场外交易所系统上市。这种方式有利于筹集国际资本，迅速提高企业竞争力，学习国外的先进技术和管理经验，提升企业在国际资本市场上的形象，并且由于上市过程简单有效，所以能够在较短时间内完成融资计划。

　　④房地产企业要增强自身竞争力，保持持续稳定盈利的形象。房地产企业的土地储备规模、资金实力、开发资质、品牌知名度、财务状况、盈利能力和管理水平等等，都是需要注意的方面。只有这样，才能建立自身稳定的现金流基础，投资者才能对房地产企业的价值有一个基本的和较长期的判断，有助于股票定价和发行。

　　⑤取得政府的支持。房地产业是敏感行业，与整个国民经济的关联度非常大，常常是宏观调控的重点行业，特别是在固定资产投资乃至整个国民经济过热的时候，房地产企业上市申请的政策风险达到了极致。