房地产按揭贷款

　　房地产按揭贷款是指以房地产作为抵押品而向银行贷款，它是房地产投资者的重要融资方式之一。

　　1．先存后贷。按揭贷款是以房地产开发商收到业主30％以上的款项基础上，银行才能负责提供个人(或单位)购房款项的一部分。个人只有按规定存足首期付款的额度，才能取得银行的贷款。按揭贷款价值比等于贷款金额除以房屋单位售价。习惯上采用将其价值乘以10，变成以按揭多少“成”来表示。如果按揭贷款价值比是o．7，乘以10后为7，则叫按揭7成，表示按揭人可以向按揭银行贷款房价的七成。比如房价是10万元，银行按揭可贷得7万元，而其余三成房价由按揭人动用积蓄或用其他方法筹款。

　　2．存贷挂钩。即存款用途与贷款用途相一致，专款专用．银行收到业主购房付款后，监督开发公司保证工程质量，按期完成商品房建设工程。

　　3．抵押加保。业主向银行申请商品房抵押贷款，除要提供住房物权抵押外，还要求房地产开发商同意做贷款的担保人。同时，贷款行、业主和房地产开发商三方共同办理抵押登记、公证、物业保险等手续。在这里，房地产开发商既是售房人及按揭人的担保人，又是按揭权人的部分代理人，向需按揭购房者宣传介绍按揭贷款购房价值比、按揭年限及与按揭年限相应的按揭利率和月供办法等按揭条件状况。除此以外，还有些房地产商接受按揭权人的委托，代为签订按揭合同的手续、按揭合同公证、申领房地产权证书等代理手续。

　　在中国住房商品化进程中，商品房贷款在抵押之外再加担保，对银行回收贷款和业主购房，房地产开发商销售均能起到“双保险”的作用，有彼此间的约束和安全感。

　　4．整借零还。业主在向银行申请抵押贷款时，银行在审核其条件、手续符合的情况下，根据规定比例向借款人提供购房款，帮助借款人实现购房消费，业务的还款则分期逐步偿还。

　　我国的房地产按揭贷款主要有三大类型，它们是房地产开发抵押贷款、单位住房抵押贷款和职工购建房抵押贷款。

　　1.房地产开发抵押贷款

　　房地产开发抵押贷款是房地产开发企业以其拟开发的土地使用权或房屋产权作抵押向银行取得的贷款。一般来讲，此类贷款年限不长，类似流动资金贷款性质。

　　2.单位住房抵押贷款

　　单位住房抵押贷款是以支持住房制度改革，提高住房资金使用效益为目的，由金融机构向单位发放，专门解决建造住房或购买住房的用途的贷款，通常可分为集资合作建房贷款、房管单位贷款和房改单位贷款。

　　3.职工住房抵押贷款

　　职工住房抵押贷款是指银行向城镇职工提供的用于购买、维修、改造住房的贷款。目前，在我国流行的职工住房按揭贷款的种类很多，通用的是先存后贷或存贷挂钩的住房储蓄和住房贷款型、抵押加保型、整借零还型以及公积金加保型等四种。

　　房地产按揭贷款业务是国际上银行均开办的业务，是让银行成为房地产开发商的融资后盾。按揭也是商品房抵押贷款，是房地产信贷业务的主要形式之一。银行要求借款人以拥有的房地产作抵押而向其提供贷款。

　　房地产按揭贷款与抵押贷款都是为了得到较大数额的债务资金而设立的活动，并且当事人双方都必须依照国家法律和地方法规订立书面合同，经公证后进行产权登记。债务人依约完成还贷本息后，还必须依照规定注销产权限制登记，才能恢复或者取得产权权益。债务人不能依约归还贷款本息的，债权人都须通过法律得以实现债权。

　　但是，房地产按揭贷款与抵押贷款是不相同的。抵押贷款是债务人将自己拥有的房屋所有权以及土地使用权作为还款的保证；而按揭贷款购房是按揭人将自己非按揭的房屋作为“按金”，向按揭权人租用按揭房屋，因此，债务风险承担手段都不相同。

　　其次，抵押贷款的目的是为了取得贷款，资金可以自由运用；按揭贷款的目的是为了购房，不能移作他用。房地产按揭贷款和抵押贷款的债务参与人不同。抵押贷款是借贷双方参与，按揭贷款必须三方即售房人、按揭人和按揭权人均参与。按揭人必须与售房人订立房屋买卖合同并付了非按揭房价款后才能与按揭权人订立按揭购房贷款合同。

　　最后，房地产按揭贷款和抵押贷款审查债务人资信重点不同，抵押贷款债权人审查的重点内容是抵押物——房屋权属状况，侧重于房屋的质量及权属，这是因为抵押权人风险大。而按揭贷款的审查侧重于按揭人的资信状况，也就是每月支付能力及其稳定性，这是因为按揭权人承担风险小。

　　银行提供按揭贷款需要几个方面的配合，具体程序为：

　　第一步，银行与发展商签订按揭贷款合作协议书，银行(抵押权人)承诺在特定条件下向发展商的客户提供贷款，由客户(抵押人)将所购房产抵押给银行。发展商向银行提供担保，保证当客户(抵押人)在借款到期无力偿还银行贷款时，将代客户(抵押人)向银行偿还贷款。

　　第二步，发展商与购房客户签订房屋买卖契约，并在签约后到房管机构市场管理处办理买卖登记手续，因为只有办理完了登记手续才具备向银行提出贷款的先决条件。

　　第三步，申请按揭贷款的客户按照银行的要求向银行提出申请，呈递银行规定的各种文件，并且履行了按揭贷款须知的义务，例如付清应该自付的那笔房价款。

　　第四步，银行对申请人的条件予以审查，对合格者予以批准，并与之签订抵押贷款协议。

　　第五步，银行经办人与被批准的申请人一起持抵押贷款协议书和房屋买卖契约到房管部门产权产籍处办理抵押登记手续。第六步，抵押登记手续办理完毕，银行向贷款人放款，直接将贷款拨入发展商在银行开立的账户内，并通知发展商。发展商收到此笔款后，视为购房人已交足房价款，给购房人开具房款发票。

　　借款人(抵押人)在银行同时开立还款账户，根据抵押贷款协议书之规定，按期向该账户还本付息，直至全部还清贷款，再与银行经办人一起办理解除抵押手续。

　　通常按揭申请人提供的抵押都是在建中的物业，也即期房，尚没有产权证，通行的做法是期房抵押登记后，预售契约由金融机构占管。这时的抵押登记仅是预售契约的抵押登记，也即期得房产权益的抵押登记。所以等房屋全部竣工后，发展商先办理完大产权证，然后将大产权证分割成若干个小产权证，再办理抵押登记，这时的抵押登记才是真正的产权抵押登记。所以，金融机构不见得拿到了预售契约就万事大吉了，重要的不是替借款人保管合同， 而是及时办理完抵押物的产权抵押登记。