房地产拍卖

房地产拍卖(real estate auction)

　　房地产拍卖是指拍卖公司受银行、司法机关等单位或社会个人的委托，向社会公告房地产出售信息，通过竞拍人竞拍的方式使房地产所有权发生转移。

　　与其他房地产经纪活动相比，房地产拍卖具有以下几个特征：

　　1.房地产拍卖实行“价高者得”的原则

　　2.房地产拍卖法律性、政策性强

　　3.房地产拍卖的过程繁琐

　　房地产拍卖是一种特殊的交易方式，有其自身的规律性，因此拍卖中必须遵循以下原则：

　　(1)合法原则。合法原则体现在，一是拍卖程序要合法。拍卖人和委托人必须按照严格的法律规定的程序办理拍卖事宜。二是拍卖物的要合法。拍卖人在接受拍卖委托时必须要求委托人提供有效的身份证明和拍卖标的和物的产权证明。

　　(2)报价最高者应买的原则。房地产拍卖的买受人必须是报价最高者。

　　(3)遵循公开、公正、公平和诚信的原则。拍卖人不得以竞买人身份或委托他们代为竞买，也不得在拍卖活动中拍卖自己的和物品或者财产权利。

　　(一)房地产拍卖标的应具备的条件

　　1.法律、法规禁止买卖、转让的房地产通常情况下不得拍卖：

　　(1)未依法取得房地产产权证书的包括土地使用权证书、房屋所有权证书、和房地产产权证书)；

　　(2)共有房地产，未经其他共有人书面同意的

　　(3)权属有争议，尚在诉讼、仲裁或者行政处理中的；

　　(4)权利人对房地产的处分权受到限制的；

　　(5)以出让方式取得土地使用权，但不符合政府相关转让条件的；

　　(6)司法和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的：

　　(7)国家依法收回土地使用权的；

　　(8)法律、法规、规章规定禁止买卖、转让的其他情形。

　　2.以出让或划拨方式取得国有土地使用权进行开发建设，其土地使用权需要拍卖的，应当符合国家法律、法规规定的可转让条件：

　　(1)以出让合同取得的土地应按照出让合同的约定支付全部使用权出让金；

　　(2)土地使用权已经依法登记并取得土地使用权证；

　　(3)对于成片开发地块，需转让地块应已形成工业用地或者其他建设用地条件；

　　(4)规划管理部门已经确定需转让地块的规划使用性质和规划技术参数；

　　(5)出让合同约定的其他条件；

　　(6)划拨方式取得的除符合(2)、(3)、(4)条外，还需报人民政府主管部门批准，补办出让手续。

　　3.以划拨方式取得国有土地使用权的房地产拍卖应当报请有关部门批准，办理土地使用权出让手续，并缴纳土地使用权出让金；可以不办理出让手续的，应当由拍卖行将拍卖标的所得收益中的土地收益上缴国家。

　　4.集体所有土地上建成的房屋需要拍卖的，应当符合法律、法规规定的买卖或转让条件。具体包括：

　　(1)房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权已经依法登记并取得房地产产权证书；

　　(2)集体土地上的房屋拍卖前应向当地乡镇人民政府申请，获批准后方可进行拍卖。

　　5.下列划拨用地不可以拍卖：

　　(1)国家机关用地和军事用地；

　　(2)城市基础设施用地和公益事业用地；

　　(3)国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；

　　(4)法律、行政法规规定的其他用地。

　　6.抵押房地产拍卖前应先获得抵押权人同意。如果未经抵押权人同意而因拍卖造成抵押权人经济损失的，需承担相应的民事责任。

　　(二)房地产拍卖竞买人条件

　　(1)中华人民共和国境内的自然人、法人和其他组织都可以作为房地产拍卖标的的竞买人，但法律、法规、规章另有规定或者土地使用权出让合同另有规定的除外。

　　(2)在国家允许的范围内，房地产竟买人也可以是境外的自然人或法人，但需遵循有关规定办理。

　　(3)对于集体土地上建成的房屋，居住房屋的竞买人只能是房屋所在地乡镇范围内具备房屋建设申请条件的人；非居住房屋竞买人为房屋所在地乡镇范围集体经济组织或者个体经营者；超过此条件的，应当依法办理集体所有土地的征用手续。

　　一 接受拍卖委托：如果房地产的卖方有意将房地产拍卖业务交于拍卖行，拍卖行也有意承接该拍卖业务，在卖方向受理拍卖业务的拍卖行做出明确委托之后，双方签定委托协议书。

　　房地产拍卖的委托一般需提供下列有关证明文件：

　　1.房地产拍卖标的的产权证；

　　2.产权人身份证明或企业法人营业执照；

　　3.法定代表人证明书和法人授权委托书；

　　4.对拍卖房地产有处分权的证明文件；

　　5.产权证上标明是共有的，需出具共有证书及出具其他共有人同意出售的经过公证的委托书；

　　6.拍卖房地产的详细资料，包括权属、位置、数量、面积、性质、使用年限和当前使用情况、地图等；

　　7.其他有关证明资料或房地产交易管理部门要求提交的其他文件；

　　8.至于私产，如果拍卖委托人是受托人，要出示房地产的权利人出具的经过公证的委托文件

　　二 拍卖房地产标的确认和调查：拍卖行应对委托人提供的产权证明、有关文件批文、证明材料进行进一步核实、取证，并进行现场勘察。文件和资料核实内容主要包括：

　　1. 拍卖标的与所提供的房地产权利证明是否一致，产权档案所标明产权人与产权证上产权人以及卖房人是否一致；

　　2. 产权来源是否清楚，如新建、翻建，是否有规划、用地、施工管理等单位的批准文件，是否领有新证；

　　3.房地产面积是否与房地产测绘部门出具报告一致；

　　4.产权证中”他项权利”一栏是否存在抵押登记或租赁权登记等其他权利登记；

　　5.是否有被司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或以其他形式限制房地产权利的文件；

　　6.是否有他人声明对该房地产享有权利的文件；

　　7.是否有产权证丢失的记录；现持产权证是原证，还是新证；是否登报声明；

　　8.是否有关于产权纠纷的记录，处理情况如何；

　　9.是否在拆迁范围，在被冻结和禁止买卖的范围内；

　　10.土地来源和变更情况，包括用地性质、划拨、出让、转让、土地使用年限和剩余使用年限、用途变更及其他。

　　三 接受委托、签定委托拍卖合同：具备接受拍卖委托条件后，应按照<拍卖法>的要求，结合所拍卖房地产标的的特点签定委托拍卖合同，对有关事项进行明确规定。一般房地产委托合同应包括以下内容：

　　1.委托人、拍卖行的名称、住所、法定代表人、代理人；

　　2.委托房地产的名称、坐落、土地面积、建筑面积、用途及使用年限等；

　　3.拍卖房地产的交付方式、价款的支付方式；

　　4.拍卖费用条款、佣金及其支付方式；

　　5.拍卖方式和期限；

　　6.拍卖程序中止和终止的条件；

　　7.违约责任；

　　8.签约日期和合同的有效期限；

　　9. 拍卖底价；

　　10. 其他需要约定的条款。

　　四 房地产估价及底价确定：

　　1：房地产估价

　　具体工作如下：

　　(1)选择房地产估价机构及对估价师的资格进行确认；

　　(2)提出估价目的；

　　(3)与评估机构签定委托评估协议，提供评估所需的资料；

　　(4)与评估师一道现场看房，获取评估所需的现场资料；

　　(5)评估师出具评估报告。

　　2：拍卖底价和起拍价确定

　　拍卖底价确定的主要依据是：

　　(1)卖标的房地产估价报告。评估报告应该由具有资质和经验的房地产评估机构出具；

　　(2)双方对影响房地产价格的一般因素、区域因素和个别因素加以分析。这些因素的分析对确定房地产拍卖标的的底价、起拍价和加价幅度也是有益的；

　　(3)拍卖行的经验

　　(4)在与委托人共同对估价报告和各种因素进行客观、科学的分析，并在取得一致意见的基础上，确定拍卖底价和起拍价

　　五 发布拍卖公告，组织接待竞买人

　　公告信息内容应包括：

　　(1)委托人、拍卖行的名称、住所、法定代表人、代理人；

　　(2)拍卖的时间、地点；

　　(3)拍卖房地产的基本情况：1： 委托房地产的名称、坐落、土地面积、建筑面积、用途及使用年限等；2：拍卖房地产的使用、占用或租赁情况；3：产权性质

　　(4)拍卖房地产转让后应交纳的税费；

　　(5)竞买人的条件；

　　(6)竞买保证金；

　　(7)拍卖方式；

　　(8)其他需要公告的事项。

　　六 现场拍卖阶段

　　拍卖行、竞买人按公告的时间、地点，以正常的拍卖程序、规则对拍卖房地产进行公开叫价。应价最高者为买受人；反之，拍卖行宣布不成交并撤回拍卖标的。

　　七 产权过户

　　 现场竞买成功后，一般情况下，买受人应立刻交纳成交价一定比例的款项作为定金，并在拍卖行的协助下与委托人签定拍卖房地产的转让合同书,协助买卖双方做好房地产权属转移和登记等各项工作，以最后取得房地产产权证书或房地产交易管理部门窗口受理单为止拍卖过程才告最终结束。

　　房地产拍卖(出让土地使用权拍卖除外)通常需交纳下列税费：

　　1、拍卖佣金费(委托人、买受人都交，具体标准按拍卖标的情况协商)。

　　2、营业税及其附加(由委托人在成交后按成交额的5%缴纳营业税；再按营业税的9%缴纳附加税)。

　　3、合同和权证印花税：(委托人、买受人根据合同金额和权证缴纳)。

　　4、契税(由买受人按成交额的4%缴纳)。

　　5、交易手续费。

　　6、评估费。

　　7、登记费。

　　8、合同公证费。

　　(一)不同权属状况拍卖标的的审查与前期处理

　　(1)拍卖标的房地产是否有重复查封。

　　(2)产权人为国有单位和集体单位时，房地产拍卖需要取得上级部门的许可意见。

　　(3)如果拍卖标的发生用途转换，如产权证为住宅用途，拍卖按照实际商业用途拍卖时，为了保证拍卖成交后进行产权变更过户，补办规定的用途手续，必须进一步收集取证原始产权证办理过程的相关文件，如房屋平面图、地籍图、规划设计批文等。

　　(4)有共有人的房地产拍卖，须有共有人的书面同意转让意见。共有人享有优先购买权。

　　(5)有租赁登记的房地产拍卖，须将拍卖行为告知承租人。承租人享有优先购买权。

　　(6)分层、分套的房屋拍卖，买受人按分摊的建筑面积取得相应比例的土地使用权。

　　(7)房屋的附属设施、公共部位、公用设备与房屋同时拍卖转让，应在公告中说明，并按照国家和当地政府的有关规定办理。

　　(8)建筑设计为成套的房屋，一般不得分割拍卖。

　　(二)房地产拍卖价格的评估

　　基于以下原因，拍卖房地产价格的评估一般应比正常市场成交价格偏低。

　　(1)房地产拍卖委托一般都是因债务人无法履行到期债务的清偿，或出于其他较急切的融资需求而被迫拍卖其依法拥有的房地产。如果是法院委托的抵债标的，拍卖完成将直接影响到执法程序的完结，如拍卖不成，通常会由法院将拍卖标的物折价抵偿债务。

　　(2)一般委托拍卖的房地产，尤其是直接查封开发商拥有的房地产都存在着这样那样的缺陷，且拍卖房地产多为单宗、部分、小规模物业，评估价格偏高势必会影响拍卖成交。

　　(3)买家也是在不充分了解该房地产的情况下进行竞投，拍卖实际上就是在短时间促成交易，买方需要在较短的时间内交付款项，承担的风险较大。为了促使拍卖成功，就必须具备价格优势，才能吸引买家竞投。

　　(三)房地产拍卖登记及相关费用、税费

　　1.房地产拍卖登记需提交资料：(1)申请书；(2)当事人身份证明或单位合法资格证明；(3)委托书及代理人身份证明；(4)房地产权证；(5)拍卖成交确认　书；(6)房屋平面图及地籍图；(7)出让或需补办出让手续的房地产需提交土地使用权出让合同及补缴土地使用权出让金收据；(8)契税完税证及契税完税贴花；(9)拍卖公告；(10)其他有关文件。

　　其中自愿委托拍卖的，除需提交上述1—9项资料外，还需提交委托拍卖合同；人民法院等强制拍卖的，除需提交上述1—9项资料外，还需提交：1)拍卖委托公函；2)生效的判决、裁&考试大&定和调解书；3)协助执行通知书。

　　2.应缴费用和相关税费

　　房地产拍卖(除出让土地使用权拍卖外)；属于房地产二三级市场交易，通常需缴纳下列税、费项目：(1)拍卖佣金；(2)营业税及其附加；(3)印花税；(4)契税；(5)交易手续费；(6)评估费；(7)登记费；(8)合同公证费等；

　　(四)在建工程拍卖应注意事项

　　1.应详细核查项目状况

　　(1)土地使用权以出让方式取得的，是否已经支付了全部土地出让金；

　　(2)土地使用权是否已经依法登记，取得产权证书；

　　(3)政府相关管理各部门的批准文件是否齐全。包括建设用地规划许可证建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证(或开工证)、预售许可证是否取得等等；

　　(4)房地产建设的开发投资总额是否已经完成25%；

　　(5)政府各相关部门的市政配套和基础设施配套的协议，以及配套费用的支付状况；与项目其他参与人的合同和费用支付情况；

　　(6)有多个债权人的工程项目最好将债权人联合起来，共同处理拍卖事宜；

　　(7)在建工程项目是否存在抵押行为；

　　(8)在建工程是否预售。

　　2.在建工程拍卖需要申请和审核

　　拍卖前，在建项目的权利人应当向城市房产主管部门提出申请，取得拍卖的书面批准文件。

　　3.拍卖成交后的手续处理

　　(五)建成在售房地产拍卖应注意事项

　　1.房地产所属物业的商品房预售(销售)许可证办理情况；

　　2.土地使用权款项是否付清；

　　3.房地产当前使用和租赁情况，费用拖欠情况等等。

　　(六)破产企业房地产拍卖应注意事项

　　(1)破产财产拍卖前，应由破产清算组委托具有国家国有资产管理行政主管部门认证的资产评估价构进行评估；

　　(2)破产企业的国有土地使用权的拍卖需按照国有土地使用权出让的有关规定在拍卖前完成有关手续；

　　(3)涉及以划拨方式取得的土地使用权或涉及改变出让条件的土地使用权价格评估的，须由具有估价资质的价格评估机构进行评估，并在拍卖所得中首先扣除土地使用权出让金。

　　(七)有瑕疵房地产拍卖的操作

　　有瑕疵的房地产是指手续不全和规定不允许转让的，但经过有关部门、单位协商和政府审批后可以拍卖的房地产。

　　(1)拍卖标的有房屋所有权证，未办理土地使用权证。经政府相关部门审批通过，如果是国有土地，则补缴出让金；如果是集体土地，则补缴征地费和出让金。补办土地使用权证。

　　(2)拍卖标的有土地使用权证，未办理房屋所有权证，须报请有关部门审批。经审批允许，并同意补办手续后后方可拍卖。

　　(3)拍卖标的既无土地使用权证，又无房屋所有权证。参照1、2办理。

　　(4)拍卖有产权证的以划拨方式取得土地的房地产，应向有批准权的人民政府报批。

　　(5)对于房地产开发过程&考试大&未予交清的款项，或未办完手续的房地产，应补缴清剩余款项和补办完全部手续。

　　(6)拍卖标的设定抵押权或重复设定抵押权问题。

　　我国房地产拍卖业尚处于初级阶段，各项基本工作还很稚嫩.无论是外部环境还是业务自身仍然存在着许多制约因素，阻碍着我国房地产拍卖业的健康发展。

　　(一)观念问题

　　目前以拍卖方式为营销手段的房地产项目很少，大多数属于因经济纠纷法院强制执行而进行房地产拍卖处决的，少数属于房地产开发商项目炒作的一种手段，且数量极少，究其原因主要是观念问题。住房是一种特殊的商品，具有很强的隐私性，大多数人不愿通过拍卖方式获得人人皆知的住房，使自己的住房失去稳秘性；另外，人们对拍卖这种手段认识不足， 购房者认为拍卖的价格会更高，且又有拍卖中间费用，会加大买房成本，而开发商担心拍卖玲场，影响项目的销售。实际上，只要开发商的房子符台市场需求， 房子的品质、质量好，而购房者能充分利用拍卖这一举措，双方会皆大欢喜的。

　　(二)法规不配套

　　通常一个完整的拍卖行涉及的主体较多，而《拍卖法》只对委托人、拍卖人、竞买人、买受人等拍卖活动的直接主体的权利、义务有较明确的规定，对其他有关行政部门间接主体的权利义务关系未作规定，特别是对拍卖土地、房产活动的后期过户办理问题，没有规定土地、房产管理部门对合法的拍卖活动不给办理有关手续应负什么责任；在拍卖活动中出现那些情况应该中止和终止，中止和终止后的处理措施及法律责任.《拍卖法》也未明确规定，特别是对于法院强制执行后委托的拍卖业务，对于佣金的收取办法、保留价的确定、税费承担、标的的审批及拍卖后的过户、人户手续办理是否与普通转让有所不同，现行有关法律、法规都需要衔接，这些都不同程度制约着我国拍卖业的发展，有待立法机关的进一步健全与完善。尤其是网上房拍，它的发展已远远走在了现在法律法规的前面，网上房拍没有现行规定遵循，诸如2000年3月8 日搜狐网与北京市京工房地产公司联手在网上拍卖2套住宅，拍卖过程是比较热闹的，但结局却令人啼笑皆非— — 找不着买主了!由此在我们对网络方便、快捷等优势认识的同时，也应清楚地看到网络在安全性、严肃性和独立性方面的欠缺，急需相应的法律来规范网上房拍。

　　(三)付款问题

　　目前的房地产拍卖， 拍卖行规定拍卖成交后须在规定的期限内一次性付清所有房款，由于拍卖房没有银行提供的贷款支持，有些市民则只能望房兴叹。如果银行能为拍卖房办理按揭贷款，则可活跃房地产拍卖市场，使更多的市民能通过拍卖方式实现自己的“住房梦”。目前上海金融界已率先为拍卖房提供按揭，这将对上海房产拍卖市场的发展起到重要的推动作用，其他地区也应尽快提供相应的政策。

　　(四)市场良莠不齐须整顿提高

　　目前全国共有拍卖企业1000多家。由于市场的不规范，拍卖同业相煎严重，不正常竞争普遍，有的为了自己的利益， 在经营中搞短期行为；有的甚至以“回扣” 等形式拉业务；有的是拍卖人、委托人、竞买人事先串通，操纵整个拍卖活动；有的拍卖公司既接受委托拍卖又接受委托竞买，使有的拍卖公司以竞买人的最高价而不是遵循应价阶梯的价格买下委托房产，从而造成委托人的合法权益被侵害，严重影响拍卖业所周有的“公平、公正、公开”原则，形成无序竞争。

　　拍卖业要成为真正的独立、客观、公正的房地产中介组织，首先必须从体制上改革，通过脱钩改制和资产重组，使我国尽快形成一批符合市场经济需求的独立经营、公平竞争的拍卖企业龙头；第二，不断提高拍卖市场从业人员的整体煮质，拄重拍卖企业的社会服务功能，加强 业^.员资格认证制度.树立企业的良好形象；第三，加强拍卖理论研究，以指导拍卖实践。

　　我国即将加人WTO，拍卖业也面临着挑战，房地产拍卖业必须加强管理、规范市场运作，以“公平、公正、公开”为原则，维护当事人的合法权益，发挥拍卖业在房地产业发展过程中的中舟桥梁作用。