基本租金

　　基本租金指评定经租房产租金的原始价格。

　　它是以固定房间的每平方米使用面积为计租单位，按照“基本租金定分标准”确定的房屋计租分数总值，乘以每分房租分值。

　　计算公式为：基本租金=∑(房屋计租分数×房屋计租分值)

　　(一)本利法

　　租金由三部分组成：固定资产折旧和大修理基金，出租资金的时间价值；租赁前三年的平均税后利润。即：

　　租金=固定资产折旧+大修理基金+(固定资产净值+流动资金)×租赁期银行贷款利率+租赁前三年的平均税后利润

　　式中，流动资金主要是指自有流动资金。在有其他专项资金的情况下，也应纳入式中参与计算。

　　租金包括了固定资产的价值补偿，从而为固定资产的实物补偿提供了保证，租金考虑了资金的时间价值不包含了税后利润，因而较好地保证了出租方在出租企业后的利益所得。用以计算租金的各项数据均可从有关财务帐目和统计资料中查出，但计算出的租金仅是有形资产租金，还应结合企业的无形资产作适当修正。

　　本利法关于折旧和大修基金的使用有两种方式。一是由出租者负责；待租赁期满后将租金用于设备的更新改造和修理。二是当年将租金留给企业，由承租者负责设备的实物补偿。若是前者，易于加深承租者的短期行为，不利于企业长期稳定地发展；若是后者，则要明确规定固定资产的完好率指标及设备的更新改造指标，以强化承租者的实物补偿责任。

　　本利法可用于融资性租赁租金的确定。企业融资性租赁是企业租赁经营的一种特殊形式，它不宜普遍推行，仅限于那些影响面不大、亏损微利的小企业。出租者通过租金(包括固定资产投资回收部分及相应的收益)，在取得相应的投资收益的同时，逐步收回固定资产投资。当租赁期满时，承租者可以用象征性价格买下实物形态仍然存在的剩余资产，从而获得这部分资产的所有权。这种融资性租赁有利于从根本上消除与国家利益冲突的企业的短期化行为。由于国家能够保证在租赁期满后收回原有投资，因而不存在企业拼国家设备的问题。此时，企业开足马力最大限度地发挥机器设备作用的结果，只是加速了设备的折旧与更新，并不损害国家利益。

　　(二)资声利润率法

　　有形资产租金=(上年固定资产期末原值+自有流动基金）×同行业平均资产利润率

　　无形资产租金，由租赁双方根据企业的商誉、专利权、工人的平均技术等级、特许营业权、优越的地理位置等无形资产，来协商确定。

　　有形资产租金与无形资产租金之和，为租赁企业的基本租金。

　　由于我国以前对固定资产的折旧率不统一，也不合理，而且各个企业对固定资产的利用率和保养也不—-样，因而造成固定资产净值多为不实，所以上式直接采用了固定资产期末原值。同行业平均资产利润率在这里实质上充当百元资产租金率的角色。计算资产利润率的资产总额，为企业全年固定资产原、值平均占用额与定额流动资金平均占用额之和，利润为产品销售利润与其他销售利润之和，不包括营业外收入。显然；不用企业，资产利润率是不同的。对于资产利润率高于行业平均值的企业，若按上式计算，则租金偏低，对出租者不利；相反，对资产利润率低于行业平均值的企业，若按上式计算，则租金偏高，对承租者不利。因此，在高低悬殊的情况下，应对作为百元资产租金率的同行业平均资产利润率作适当调整，以利租赁双方利益的合理分配。

　　由资产利润率法确定的租金，其主体内容是利润。因此，在实际运用中，还必须注意固定资产的价值补偿与实物补偿的结合问题，严格确定有关折旧等合理使用的指标，明确规定固定资产的更新改造任务。资产利润率本身是一重要的综合性指标，实践中，通常把租金的确定与对资产利润率的考核结合起来。

　　(三)双基法

　　双基法是按照如下企业收入分配图的思路，分三步来确定租金的。

　　1．定基数利润。

　　基数利润是税前利润，根据租赁前几年的利润情况确定。一般，租赁期第一年的基数利润应高于租赁前三年的平均利润，并按一定幅度逐年提高。对于租赁前三年处于亏损和持平的企业，要根据现有厂房，设备，资金，职工素质等情况，参考历史最好的经济效益水平确定出合适的利润指标。通常，回归方法是确定基数利润的较好方法。通过对历史统计资料的回归分析，建立利润回归方程，据此推算确定各年的基数利润。

　　2．定分成比例。

　　基数利润扣除上缴税金及其他有关费用后的余额，是在企业与承租者之间分配的分成利润额。分成比例的确定，往往是结合对基本租金的考虑进行的。基本租金若是定得高，分成比例则应偏重于承租者所得，反之，就偏重于企业留利。仅就个人租赁而言，分成比例的确定应注意承租者听得不得高于企业留利。沈阳汽车工业公司对实行个人租赁经营的企业，规定企业与承租者的分成比例是：全民企业为7:3，集体企业为1:1。

　　3．定基本租金。

　　定基本租金时，主要考虑三点：第一，企业固定资产净值及综合技术经济状况。固定资产净值大，综合技术经济状况好，基本租金就高。第二，承租者赔偿能力。赔偿能力强，基本租金可定得高一些，反之，则应相应定得低一些。租金与赔偿能力相一致，有利于切实保证租金缴纳，不致亏损时形同虚设。第三，承租者净收入。承租者在完成基数利润后，应有一定的净收入。如果一开始就规定了承租者完成基数利润时的净收入，则很容易根据承租者所得来推算出基本租金。但更多的情况是，通过基本租金的确定来协调承租者的净收入，使之合理。考虑以上三点时，若遇有矛盾，可反馈调整分成比例，再行确定基本租金。

　　基本租金是在确定了基数利润后，经过层层剥离而确定下来的，故称这种方法为双基法。如果企业实际利润高于基数利润，则应缴纳的实际租金高于基本租金。实际租金的计算式为：

　　如果未完成基数利润或发生亏损，基本租金应照交不误。

　　双基法没有严格依据确定租金的因素进行计算测定，理论上有其不严密的—面。但这种做法比较符合我国企业租赁经营的实际情况，它具有以下三大优点：

　　第一，能有效地保证租赁双方利益分配的合理性。双基法不仅对基本租金的确定充分考虑了租赁双方的利益，而且增长；租金与利润同比例增长，因而，能有效地屎证在国家和企业多得灼情况下，承租者电能多得，这就合理地控制了承租者的收入。

　　第二，能做到租金与赔偿能力相—致。在我国，个人收入是有限的，个人租赁的抵押金不可能很高。因此，对承租者的考核应王要放在素质能力上，在尽量要求赔偿能力高灼基础上使租金与赔偿能力相一致；从这种一致性；来看，如果说本利法和资产利润率法只适用于内部全员租赁或外来企业租赁，那么，双基法则具有更广泛的适用性。双基法能根据赔偿能力的实际情况，灵活调节租金，不仅适用于以上两种租赁形式，也适用于合伙租赁，尤其适用于小型企业的个人租赁。

　　第三，有利于租赁经营与承包经营相结合。企业租赁经营本身具有明显的承包特征，但租赁与承包又是两种绝然不同的：经营方式，—如何实现有机结合，还需要在改革实践中不断摸索。双基法提供了两大指标：基本租金和基数利润。基本租金．具有全额缴纳的强制性，是租赁经营的一项带有本质意义的指标。基数利润作为承租者的承包指标，同承租者的利益挂钩，奖惩结合，完成基数利润绐以一定奖励，反之，则要受到一定惩罚。这种结合符合当前实际，有利于企业租赁经营理论与实践的发展。

　　(四)招标租金法

　　确定租金的依据是企业的全部资产，包括有形资产和无形资产。也就是说，不仅要考虑企业固定资产、流动资产，专顶资金，还要考虑企业的素质、商誉、市场情况等因素；因此，准确地测算租金并不是一件容易的事情。招标租金法是通过招标，由投标者的报价来确定租金，它不失为一种可行的方法。在这里，基本租金等于从多个投标者中选出的承租者的报价。租金确定与承租者选择相结合，有利于保证租金缴纳的强敝性，招标投标的竞争性，能使租金趋向合理。