假个贷

　　假个贷是指借款人并不具有真实的购房目的，采取各种手段套取银行个人住房贷款资金的行为。“假个贷”的“假”，一是指不具有真实的购房目的，二是指虚构购房行为使其具有“真实”的表象，三是指捏造借款人资料或者其他相关资料等。“假个贷”的主要成因包括开发商利用“个贷”恶意套取银行资金进行诈骗；开发商为缓解楼盘销售窘境而通过“假个贷”获取资金；开发商为获得优惠贷款而实施“假个贷”；银行的管理漏洞给“假个贷”以可乘之机等。

　　“假个贷”行为具有若干共性特征，包括没有特殊原因，滞销楼盘突然热销；没有特殊原因，楼盘售价与周围楼盘相比明显偏高；开发企业员工或关联方集中购买同一楼盘，或一人购买多套；借款人收入证明与年龄、职业明显不相称，在一段时间内集中申请办理贷款；借款人对所购房屋位置、朝向、楼层、户型、交房时间等与所购房屋密切相关的信息不甚了解；借款人首付款非自己交付或实际没有交付；多名借款人还款账户内存款很少，还款日前由同一人或同一单位进行转账或现金支付来还款；开发商或中介机构代借款人统一还款；借款人集体中断还款等。

　　１、加强一线人员建设，严把贷款准入关。能否发现假个贷，相关的一线经办人员责任重大。在“假个贷”的风险防范上，应该按银监会《商业银行房地产贷款风险管理指引》的要求，建立一套适合一线经办人员执行的行之有效的科学制度，提高贷款审批的独立性和科学性。同时，一线经办人员必须严格执行贷款准入条件，从源头上降低“假个贷”风险在具体的操作上，要注意检查以下四个方面的内容：

　　（１）借款人身份的真实性。根据银监会的“房贷指引”，个人住房贷款申请人必须满足包括“有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力”等条件。虽然开发商虚假出售骗贷中的借款申请人已经进行了精心的包装，但只要详加审查，仍不难发现这里的破绽。

　　（２）借款人信用情况。一线经办人员要合理延长和增加与借款人的沟通时间和次数，利用谈话技巧，从中判断借款人真实的信用度，强化个人信用评级时录入信息的可靠性，尤其是对个人的收入水平、有无负债等必须要进行一定的核实，从而保证信用评级的正确性。

　　（３）各类证件的真实性。假证欺诈就属于权证不真实的“假个贷”类型，要防范这类风险，应该注意的是要对交易过程中的各类证件进行仔细的审查。主要内容有：上、下家情况是否真实，对上家资料要重点审查各种权证是否齐全，房屋是否被冻结等，以保证抵押物的真实性和安全性。对下家重点应该审查收入水平和还款能力，这对于那些故意抬高房价的借款人尤为有效，即使以后房价出现下跌，抵押物价值低于未偿还贷款，也会由于申请人较高的还款能力而降低损失。此外，也要注意上、下家的社会关系，以防止出现关联交易骗贷的情况。

　　（４）申报价格的合理性。为了防止部分借款申请人通过抬高房价的方式骗贷，应该对房屋进行全面的估价。首先是通过网上房地产进行询价，以确定房价大致的合理范围，这是大多数银行目前采用的主要方式；其次是建立自己的房地产交易信息库，通过对相同或是类似房屋的查询，利用房地产估价中的比较法进行价格的确定；最后可以与专业的房地产估价公司合作，对某些估价难度大的房屋进行联合估价。

　　２、进一步完善个人住房贷款风险保证金制度。目前，部分商业银行已经开展了房地产中介商风险保证金制度，接下来应该对这个制度相关的细节问题，如损失的大小、责任的判定等作出具体的规定，从而有利于相关业务人员在进行实务时的可操作性，明确银行与房地产中介商的责、权、利，避免出现问题后互相推诿。

　　３、要积极利用法律手段，追究当事人刑事责任，加大“假个贷’的实施成本。“假个贷”的情况之所以屡禁不止，很大一部分原因是当事人责任较轻，使当事人无所顾忌。事实上在我国《刑法》中已经有了对金融欺诈相关的处罚条款，银行可以采用法律手段来追究当事人的责任。在“假个贷”中，房地产开发商的行为已经涉嫌违反法律。因此在发现“假个贷”情况后，要积极向司法机关报案，注意收集相关证据，使犯罪分了受到法律制裁。