住房分配货币化

　　所谓住房分配货币化，是指取消原来的住房福利分配方式，根据职工的工资、工龄、实绩、现住房状况以住房补贴、住房公积金等方式来分配住房。通俗讲，就是把职工的住房消费理入工资中，取消住房福利分配，代之以货币分配，让职工凭个人的工资收入购买或租用住房。

　　我国传统的福利分房,是由国家和职工所在单位包下来投资建设好的住房,以实物形式直接分配给职工消费的,基本是无偿分配或近似无偿分配。由于后期暴露出“租不养房”等弊病,我国出现了四个阶段的住房制度改革。

　　第一阶段:1978~1985年,房改探索和试点阶段

　　1978年邓小平提出关于住房制度改革的问题。同年6月,中共中央、国务院批转了《全国基本建设工作会议汇报提纲》,正式宣布将实行住宅商品化的政策。

　　第二阶段:1986~1993年,房改全面实施阶段

　　自1986年以后,掀起了第一轮房改热潮。1991年6月,国务院颁发了《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》,要求实行新房新制度,强调了国家统一政策的严肃性。

　　第三阶段:1994~1998年,综合配套改革阶段

　　1994年7月18日,国务院印发了《关于深化城镇住房制度改革的决定》,内容包括把住房实物分配的方式改变为以按劳分配为主的货币工资分配方式。

　　第四阶段:1998年7月起,实物福利分房的终结阶段

　　国家在1998年7月3日下发了《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》,明确指出在1998年下半年开始停止住房实物分配,逐步实行住房分配货币化。 　　

　　1. 购房价格补贴方式。

　　1982年开始实行补贴出售试点,即政府、单位、个人各负担房价的33%的“三三制”售房。

　　2. 提租补贴方式。

　　1986年,针对传统的住房制度的低租金制,提出了改革的基本思路:提高房租、增加工资、变暗贴为明贴,变实物分配为货币分配,通过提高租金,促进售房。

　　3.公积金。

　　1992年5月,《上海市住房制度改革实施方案》正式出台实施,实行了包括公积金、提租发补贴、配房买债券、买房给优惠、建立房委会五项措施的“五位一体”的房改实施方案。

　　具体包含以下几方面内容：

　　1、在住房分配原则上，依据按劳分配的原则改变以往平均主义的无偿福利分配为货币工资分配。

　　2、在住房分配形式上，把住房补贴由暗补(低租金，福利性)改为明补，把原来住房福利分配形式，改为以货币工资形式支付住房消费，职工以货币工资收入直接进入市场。

　　3、在住房分配渠道上，把政府和单位的行政性分配住房，改为住房通过流通渠道实现的个人行为，切断职工对政府和单位的住房依赖。

　　4、在住房分配结构上，把职工工资中原来不包含的住房消费部分纳入职工工资收入中，逐步增加职工工资中的住房消费含量，形成有效的住房需求和购买力。

　　实行住房分配货币化，是住房分配制度改革的一个重大突破，其目的是为了逐步实现住房商品化，社会化，从根本上满足职工合理的住房需求，提高人们的居住水平，改善住房条件。从短期而言，实行住房分配货币化，是新旧分配住房制度转换的关键环节，有利于停止住房福利分配，减轻政府和单位在住房问题上的经济负担，实现住房由福利分配向货币工资分配的转轨。从中长期看，实行住房分配货币化，将从根本上推动住房商品化、社会化的进程，促进对现行住房分配制度的改革。可以说，这对于进一步增强广大职工对住房的有效需求，启动住房消费市场，培育新的经济增长点，推动整个房地产业的发展，具有十分积极的作用。

　　1、实行住房分配货币化，涉及到重大的利益调整和机制转换，必须坚持兼顾历史、公平有效的原则，结合职工的住房状况，掌握住房补贴发放的尺度，对多年来形成的住房分配不公现象加以适当调整。对未参加福利分配住房的职工足额发放，对已参加福利分配住房但未达到住房面积标准的实行差额发放，对已参加福利分配住房并超过住房面积标准的不能再发放住房补贴，真正体现公开、公正、公平、有效。

　　2、停止福利分配住房，职工将成为购房的主体，能否形成有效的住房需求，商品住房价格是关键问题。在目前许多单位面临结构调整，下岗职工增多的情况下，职工的心理和经济承受能力是不容忽视的。从住房补贴额度看，居高不下的住房价格与职工工资收入水平和当前的住房补贴水平有较大差距。所以，对不同收入的家庭应实行不同的住房供应体系，对高收入家庭提供市场价的商品房，对70%以上的中低收入家庭提供微利经济适用住房，对最低收入困难家庭由政府提供廉租住房。同时，要完善相应的配套政策法规，培育和规范房地产市场，落实对经济适用住房的扶持政策，控制工程成本和开发利润，清理不合理收费，把住房价格降下来。让职工从内心愿意买，买得起，买得放心。否则，住房分配货币化只能流于形式。

　　3、必须着眼于现有建房、购房资金的转换，这是解决住房分配货币化资金来源的关键。所以凡是有能力建房和购房的单位，要停止福利分配住房，将建房、购房资金理入职工工资中。住房补贴制度和公积金制度是实行住房分配货币化的手段之一，要把住房补贴和公积金有效的结合起来，专款用于职工购房。要建立健全职工住房消费帐户，维护职工的合法权益，进一步增强职工购房支付能力，提高住房补贴和公积金的使用效益。

　　4、建立职工住房档案，是实行住房分配货币化的基础。如果对职工住房状况不清，就无法界定无房户，达标与未达，无法控制多占住房通过市场使非法收入合法化。所以开展住房普查，严格掌握和控制住房面积标准是当前的一项重要工作。

　　5、实行住房分配货币化，需要为职工购房创造一个良好的融资环境，完善住房消费信贷是实现住房分配货币化的保证。根据目前职工工资水平，一个普通家庭光凭有限的工资收入、住房补贴、公积金是不够的，金融部门应该改变过去的信贷政策，建立新型的金融体制。提供抵押贷款，开展按揭业务，提高贷款额度，降低贷款利率，降低首次付款时间，延长贷款期限，简化贷款手续等优惠政策。

　　总之，实行住房分配货币化是社会主义市场经济发展的必然趋势，需要探讨和解决的问题还很多，只有解放思想，提高认识，转变观念，加强舆论宣传，争取全社会的支持和共识，才能实现住房分配制度的根本改革。