产业地产学
目录
|
产业地产学的简介
产业地产学是指一门研究产业地产投融资、开发、运营管理、资本退出规律的学科，是房地产科学与产业经济学的融合。其学科领域属于房地产学科体系下的应用专业体系(见表1)。
| 房地产学科体系 | |
| 房地产基本科学体系 | 房地产科学应用专业体系 |
| 房地产经济学 房地产策划学 房地产金融学 房地产开发经营与管理 房地产估价 房地产法律法规 房地产市场营铺学 房地产经纪 房地产物业经营与管理 | 商业地产学 产业地产学 旅游地产学 体闲农业地产学 文化地产学 物流地产学 |
产业地产学研究内容
(1)产业地产系统远行规律与外部系统关系——产业地产基本理论，包括产业地产的产生、发展、时空演化，产业地产的系统特征、功能与作用，产业地产的价值理论、结构理论与持续发展理论。
(2)产业地产开发经营与管理——组织结构理论、规划设计理论、项目管控理论、项目运营理论等。
(3)政府对产业地产的引导、管理——产业地产政策、制度理论。
产业地产学的研究方法
产业地产学的一般研究方法为系统方法论。具体研究方法有：
(1)实证分析与规范分析相结合、静态分析与动态分析相结合、定性与定量相结合的方法。
(2)结构化的分析方法。
(3)生态经济城市方法，产业地产定位、规划需要系统考虑生态与经济的协同优化。
(4)综合集成研讨厅方法。
(5)轻资产化方法，产业地产融资与风险管控方法等。
产业地产学的意义
理论意义
(1)产业地产学的研究有利于完整的房地产科学体系的建立，明晰了概念、提炼了方法、理清了程序、规范了制度。
(2)产业地产学的研究有利于产业经济学和房地产经营与管理学的贯通。
(3)产业地产学的研究有利于房地产应用专业和学科体系建设。
现实意义
(1)研究产业地产学采用了系统思维与现代研究方法，定性与定量相结合，正确把握产业地产发展的现状、问题、成因及趋势，为产业地产乃至产业政策的制定提供科学的理论依据，为地方政府、企业的决策提供理论依据。
(2)研究产业地产学，逐渐形成了一个复杂、庞大的房地产应用学科与理论体系，如一般产业地产学、旅游地产学、农业地产学、健康地产学、物流地产学。
(3)研究产业地产学，是我国新型城镇化建设中必不可少的一项重要任务，顺应了新型城镇化需求，将可持续发展、绿色生态理念纳入其中。
产业地产内涵外延及其与其他地产的区分
国家已经把产业经济学新增设为二级应用经济学，代替原来的工业、农业、商业、运输经济等。所以，产业经济学中的“产业”不仅仅是单指工业、农业或商业，或其他某个行业，而是泛指国民经济中的各行各业。
| 住宅地产 | 商业地产 | 产业地产 | |
| 土地定位不同 | 地段决定价格 | 地段决定业态 | 地段决定业态、业种 |
| 基本需求不同 | 满足基本居住需求 | 满足基本生活需求，考虑商家的需求 | 满足工作、生活需求，考虑企业的需求 |
| 功能与用途不同 | 满足居住功能 | 满足消费经营场所功能 | 满足企业研发、生产、流畅场所功能 |
| 盈利模式不同 | 全部销售 | 租售结合 | 出租为主，持有长期收益 |
| 业态不同 | 多层／高层公寓、别墅 | 有店铺8种、无店铺5种 | 不同产业亚类业态分类不同 |
| 开发模式不同 | 多盘滚动、速度驱动 | 单盘深度开发、价值驱动 | |
| 开发流程、方式不同 | 项目立项 开发形态规划 项目建设 | 项目立项 开发形态规划 经营型物业开发 项目建设 | 项目立项 投融资模式策划 经营型平台模式策划 开发形态规划 资源整合策划项目建设 |
| 资源整合的要求不同 | 小整合 | 中整合 | 大整合 |
| 开发链条 | 开发商 消费者 | 开发商 商铺业主 消费者 | 政府 战略投资者 开发商 产业经营者 消费者 |
| 资源需求不同 | 社区商业 适当的教育配套 | 区域商业中心 交通资源 | 城市配套功能 专业产业资源 交通资源 |
| 发展理念转变 | 产权 销售为主、空间为主 | 时权 经营主导、销售为辅 | 时权 经营主导、时间经营为主 |
| 开发角色不同 | 开发商 | 开发商+营运商 | 开发商+营运商 |
| 持有方式不同 | 全部销售 | 部分持有、全部持有、售后返租 | 全部持有、大部分持有 |
| 用地性质不同 | 居住用地70年 | 商业、办公用地40一50年 | 工业用地30年 |
| 风险特征不同 | 资金回笼快，风险小 | 资金回笼相对慢，风险大 | 资金回笼慢，风险大 |
参考文献
- 张家春主编.《产业地产学》.上海交通大学出版社.2015年5月.第30页