业主大会会议
目录
|
什么是业主大会会议
业主大会会议是指业主大会的成员（业主）议决小区物业管理重大事项的形式和程序，是一个程序性的概念。正如同“人民代表大会”与“人民代表大会会议”并不能完全等同一样，二者虽然有密切联系，却显然不宜完全等同。
业主大会会议的类型
业主大会会议一般有首次业主大会会议、定期会议和临时会议三种形式。
(一)首次业主大会会议
业主筹备成立业主大会的，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)的指导下，由业主代表、建设单位(包括公有住房出售单位)组成业主大会筹备组，负责业主大会筹备工作。建设单位未按规定提交资料，经区(县)房地产管理部门督促后仍不改正的，区(县)房地产管理部门可根据业主提出的成立业主大会的书面要求，组织人员取得相关资料，所发生的费用由建设单位承担。
业主大会筹备组(以下简称“筹备组”)由业主代表组成，一般为5—15人。业主代表应当由模范履行业主义务、热心公益事业、责任心强并有一定组织能力的业主担任。尚未销售的物业，建设单位可作为业主代表参加筹备组。筹备组成员名单确定后，以书面形式在物业管理区域内公告。
筹备组要做好下列筹备工作：
(1)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；
(2)参照政府主管部门制定的示范文本，拟定《业主大会议事规则》(草案)和业主公约(草案)；
(3)确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；
(4)确定业主委员会委员候选人产生办法及名单；
(5)做好召开首次业主大会会议的其他准备丁作。
上述(1)、(2)、(3)、(4)项的内容应当在首次业主大会会议召开前15日以书面形式在物业管理区域内公告。
筹备组应当自组成之日起30日内组织业主召开首次业主大会会议。首次业主大会会议按下列程序召开：
(1)由筹备组介绍业主大会筹备情况；
(2)由筹备组介绍业主委员会委员候选人情况；
(3)业主投票选举产生业主委员会委员；
(4)审议通过《业主大会议事规则》和《业主公约》；
(5)审议决定其他物业管理事项。
(二)定期会议
业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开，一般每年度召开一次。
定期会议的主要内容有：
(1)听取业主委员会的工作报告；
(2)《业主大会议事规则》、《业主公约》、《业主委员会章程》等文件的审议与修订；
(3)决定物业管理企业的选聘、续聘与改聘；
(4)专项维修资金使用、续筹方案的决定；
(5)业主委员会的换届选举与委员的增减；
(6)决定有关业主共同利益的其他事项。
(三)临时会议
《业主大会规程》中规定：有下列情况之一的，业主委员会应当及时召开业主大会临时会议：
(1)20％以上业主提议的；
(2)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；
(3)业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情况。
临时会议的会议内容由召开临时会议的原因和目的确定。一般是一事一议。
业主大会会议的召开
(一)业主大会会议的形式
召开业主大会会议，筹备组或者业主委员会应于会议召开15日以前通知全体业主，并事先将会议时间、地点、议题和议程通知所在地区(县)房地产管理部门和居(村)民委员会，邀请区(县)房地产管理部门和居(村)民委员会派代表参加，同时认真听取区(县)房地产管理部门和居(村)民委员会的意见、建议。
业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。业主大会以集体讨论形式召开会议的，可以以幢、单元、楼层等为单位，推选业主代表参加业主大会会议。业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主可以另外推选业主代表参加。
业主推选代表参加业主大会会议的，业主代表应于参加业主大会会议的三日前，就大会拟讨论的事项书面征求所代表的业主的意见，业主大会会议凡需投票表决的事项，业主赞同、反对及弃权的表决票经业主本人签字后，由业主代表在业主大会会议投票时如实反映。
(二)业主投票权规定
业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
上海《加强住宅物业业主大会建设的若干规定》中指出，住宅物业业主的投票权以套为单位计算。单个业主在首次业主大会会议上所持投票权超过全部投票权30》《的，应对其投票权予以限定。
(三)业主大会的决定
业主大会应当有物业管理区域内持有l／2以上投票权的业主参加方能有效。业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权l／2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过。
业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。
(四)业主大会的备案
业主大会应当组织人员做好业主大会会议记录，并应自选举产生之日起的30日内，持业主大会的会议记录和决议、业主委员会成员名单和基本情况、业主大会议事规则、业主公约等材料，向区县房地产管理部门备案。
业主大会会议召开难的成因分析
一、物业管理区域规模偏大
近来开发的房地产项目，尤其是住宅类项目，普遍存在业主人数众多的问题。很多项目动辄上千户业主，甚至几千户业主。按照奥尔森集体行动理论，小集团才具有凝聚力和有效性。实际观察和经验以及理论都清楚地表明，相对较小的集团具有更大的有效性。例如可以考虑一个有很多人参加因而不能迅速、仔细地作出决策的会议。每个人都希望会议尽快结束，但没有人会为此而牺牲自己的利益。而且尽管可以认为所有参加者都希望达成一项最终决定，但这往往不能实现。当参加者的数量很大时，典型的参加者会意识到他个人的努力可能不会对结果产生多大的影响，而且不管他对问题投入的努力有多少，会议决定对他的影响都是大同小异。因此，典型的参加者不会那么仔细地研究各种问题。当集团扩大时，每个参加者为获得或改进这些公共物品所作的贡献也会越来越小。规模大的物业管理区域更容易导致搭便车行为的出现。由成百上千的人来开会显然是极不现实的，物业管理区域的规模大为召集一次会议带来了相当的难度。
二、会议参加人数和形成决议比例要求过高
参会人数要求。按照《物业管理条例》第十二条规定，参加业主大会会议的人数要求：物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数。
形成决议的人数要求。特殊事项，即筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施的应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
这一比例要求实际上并不具可操作性。目前物业管理区域人口密度大这一原因除外，有很多社区的业主是为了投资而购买房产的，他们有的居住在外省市甚至国外。这些业主是很难与他们取得联系的，他们也不太关心业主共同管理事务。这就可能因这些人不参加会议而无法形成决议，造成了少数人垄断问题，真正关心物业管理事务的业主无法作出任何决定，势必导致业主大会形同虚设。
三、业主参与意识淡薄
如果业主参与物业管理的积极性很高，那么即使物业管理区域规模再大，参会人数要求再高，召开业主大会会议也不会如此之难，而目前恰恰是业主参与意识非常淡薄。由于物业服务的公共物品属性，公共物品的消费中就必然存在搭便车行为，很多业主在物业管理活动中正是出于搭便车心理而不去积极参加业主大会会议进行表决的。而且作为一个理性的“经济人”，居住在规模大的社区的业主都很清楚自己的一票相对于所有的投票来说是微不足道的，况且开会又要付出时间。多种因素综合考虑下，就出现了奥尔森所说的“有理性的、寻求自我利益的个人不会采取行动以实现他们共同的或集团的利益”，理性的个体业主行动往往带来集体业主的非理性。
四、业主大会会议形式缺陷
业主大会会议的通知问题。《物业管理条例》规定，召开业主大会会议，应当于会议召开15 日以前通知全体业主。从规定看，通知的方式并不明确，在小区的特定宣传栏张贴一段时间可否认为通知的恰当方式？还是说，必须由业委会的成员通知到每位业主才能算数？如果是后者，那么，这种通知方式很明显是比较困难的，尤其对于一些无法联系到的业主而言。
15天的通知期限在有些情况下是不合理的。《物权法》、《物业管理条例》等规定业主自治的法律法规都比较原则性，实践中的做法基本是涉及物业管理的事务都要经业主大会通过，这些事务是非常多的，而且经常会有紧急情况需要召开临时会议。但法律对临时会议如何召开并未作特别规定，因此，临时会议的召开在通知问题上也必须遵守提前15 天的规定。这一规定又加大了会议召开的难度，比如，某小区业委会正在违法使用印章从事侵害全体业主的行为，必须马上制止，如果再按照法律规定这些程序召开业主大会会议（包括提前15 天通知全体业主等要求），就无法有效制止违法行为。
除了以上四个主要原因之外，还存在着召开业主大会会议所需经费来源不足，有些开发建设单位或物业公司不正当干预业主大会会议召开等问题，这些因素都可能导致业主大会会议召开难，业主大会决议形成难。
业主大会会与议业主大会
业主大会与业主大会会议的概念，虽然联系紧密，却不可完全相混淆。无论从理论还是实践角度，区别此二者的概念，均有重要意义。
一、概念区别的理论意义
关于业主大会的概念，2003 年的国务院《物业管理条例》第8 条规定：“物业管理区域内全体业主组成业主大会。”第11 条规定：“业主大会履行下列职责：（一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；（三）选聘、解聘物业管理企业；（四）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；（五）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（六）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。”其后，2007年《物权法》第75 条规定：“业主可以设立业主大会，选举业主委员会。”第76 条则规定了由业主共同决定的重大事项，内容与2003 年的国务院《物业管理条例》的规定大致相同。根据《物权法》而新修改的国务院条例中，原条例的第8 条规定得以完整保留；第11 条业主共同决定的事项也与《物权法》基本相同。
可见，“业主大会”是一个实体性的概念。它指的是由全体业主组成的小区自治机构，所有的决议反映的是全部所有权人的意思，是所有权人团体的最高意思决定机关。
而“业主大会会议”，则是指业主大会的成员（业主）议决小区物业管理重大事项的形式和程序，是一个程序性的概念。正如同“人民代表大会”与“人民代表大会会议”并不能完全等同一样，二者虽然有密切联系，却显然不宜完全等同。
在此前提下，考察现行的《物权法》第76 条和《物业管理条例》第11 条之规定，业主大会（全体业主）对于小区重大事项的决定权，法律条文的措辞都落实在“决定”上。推其用意，显然是重在赋予业主大会之于小区自治重大事务的（最后）决定权，是一个赋权性的规定。倘若将“业主大会”混淆于“业主大会会议”，那么，势必导致将实体混淆为程序；将法律对于业主大会的赋权性规定，错误地理解成所谓的“法定前置性程序”。这样的混淆，无论是对物业管理法的法学理论研究，还是对于物业管理立法（尤其是地方立法）的法律条文表述，都是有害的。
二、概念区别的实践意义
从实践角度，将“业主大会”与“业主大会会议”两个概念相混淆，将进而导致这样的错误结论，即：对于小区自治重大事务的每一个具体预备环节，都必须“召开业主大会”，否则，即是违反了“法定程序”；并且，还必须由业主大会（全体业主）亲自到场，在相当长的一段时间内，定时、定点集中在一起，进行具体事务的主持、运作；而这样的运作甚至还时时刻刻都必须做到，每一个具体、细微的环节操作，都应当符合业主大会议事规则的法定人数和投票权数的要求（《物权法》第76条及《物业管理条例》第12 条规定的比例，要求为“专有部分占建筑物总面积”和占“总人数”的“双过半”或“双过2/3”）。
但是，问题在于：实践中，一旦小区规模稍大，要求成百上千名业主数日、甚至数周地集中“召开业主大会”，无疑是不可能的。更何况，现代房地产业日益规模化发展，滚动式开发已成为大型小区建设的常例，大型、超大型组团合围式的住宅小区不断涌现。在这样的物业管理区域，业主动辄以万名、乃至数万名计。想要以前述议事方式，召开一场声势浩大、旷日持久、时刻“达标”的“业主大会”，实显荒谬。
另一方面，小区自治重大事务通常分为若干具体的预备环节，强求在每一个环节都“召开业主大会”并达成意见一致也不现实。例如，以招投标方式选聘物业服务企业为例，可分为如下环节：在招标环节，需要公布招标公告或发出投标邀请书、对投标人进行资格审查、编制招标文件；在投标环节，需要接受投标文件、对投标人的行为进行监督；在开标环节，需要检查投标文件的密封情况、拆封投标文件并宣读、记录开标过程并存档备查；在评标环节，需要由招标人组建评标委员会进行评标，其间可能需要询标，并可能出现废标情形需处理；在中标环节，要发出中标通知书、接受履约保证金、订立合同等……倘若在上述各环节中，都要求必须由“业主大会”集体出面操作，每一个环节都必须让业主们充分发表意见、且必须符合《物权法》和《物业管理条例》规定的“双重多数决”的要求才能有效，否则下一环节将不能进行——这无疑将花费巨大的谈判成本，在众多业主内部形成旷日持久的争论，且几乎没有做出决定的可能。
可见，业主大会（全体业主）享有的是“决定权”；随意将其等同于“业主大会会议”，必将导致如下局面：看似业主大会享有很多权利，却无法落实；维权业主或业委会无论为业主大会决定事项所做的任何具体准备工作、以及维权行动，只要不符合物业服务企业与开发商的利益，都可能被横加指责为所谓的“未召开‘业主大会’”的“越权行为”、“违反了法定程序”。