业主委员会章程

　　业主委员会章程是指业主委员会必备的规定业主委员会组织及活动的基本规则的书面文件，是以书面形式固定下来的业主共同一致的意思表示。

　　业主委员会负责制定出业主委员会章程。业主委员会章程主要反映出业主委员会的宗旨，是规范业主委员会的行为、保障业主委员会达到其目的的原则性文件。

　　制定业主委员会章程是十分必要的。业主委员会章程是业主委员会作为一个组织的行为准则，是保障业主委员会正常开展工作，维护业主利益、实现管理目标的纲领性文件。合理完善的章程是业主委员会发挥作用的重要保证。从业主委员会筹备组成立起，就要制定业主委员会章程。章程必须经业主大会或业主代表大会审议通过后施行。

　　作为业主委员会组织与行为的基本准则，业主委员会章程对业主委员会的成立及运作具有十分重要的意义，它既是业主委员会成立的基础，也是业主委员会赖以生存的灵魂。业主委员会章程具有以下基本特征：

　　1．是业主委员会设立的最基本条件和最重要的法律文件

　　业主委员会章程是成立业主委员会的必备要件，也是业主委员会活动中所应遵循的原则。各地物业管理条例均要求设立业主委员会必须订立业主委员会章程，业主委员会的设立程序以订立章程开始，以设立登记结束。业主委员会章程是业主委员会对政府作出的书面保证，也是国家对业主委员会进行监督管理的主要依据。没有章程，业主委员会就不能获准成立。

　　2．是确定业主委员会权利、义务关系的基本法律文件

　　业主委员会章程一经有关部门批准即对外产生法律效力。业主委员会及其委员依章程享有各项权利，并承担各项义务，符合业主委员会章程的行为受国家法律保护，违反章程的行为，就要受到干预和制裁。

　　3．是业主委员会实行内部管理和对外进行交往的基本法律依据

　　业主委员会章程规定了业主委员会组织和活动的原则及细则，它是业主委员会内外活动的基本准则。它规定的业主委员会及其委员的权利义务和确立的内部管理体制，是业主委员会对内进行管理的依据。同时，业主委员会章程也是业主委员会向全体业主表明信用和业主了解业主委员会组织和财产状况的重要法律文件。

　　依据法律对业主委员会章程记载的事项有无明确规定，以及所记载事项对章程效力的影响，章程的记载事项可分为必要记载事项和任意记载事项。

　　1．必要记载事项

　　必要记载事项又分为绝对必要记载事项和相对必要记载事项。绝对必要记载事项是指章程中必须予以记载的、不可缺少的事项，业主委员会章程缺少其中任何一项或任何一项记载不合法，就会导致整个章程的无效。对于章程的绝对必要记载事项，法律、法规应予以明文规定，但各地的物业管理条例几乎对此均没有规定。业主委员会章程应当载明下列事项：①业主委员会的名称和住所；②业主委员会的管理范围；③业主委员会委员的选举办法；④业主委员会及其委员的权利和义务；⑤业主委员会的议事规则；⑥业主委员会主任；⑦业主委员会的经费来源；③业主委员会的解散事由和清算办法等。所谓相对必要记载事项是指法律、法规列举规定的一些事项，可以听凭章程制订人自主决定是否载入章程。一旦章程予以记载，便发生效力。如果不予记载或某项记载不合法，则仅该事项无效，章程的其他事项仍然有效，不影响整个章程的效力。章程的相对必要记载事项通常包括：业主委员会的设立费用及业主委员会委员的报酬、业主委员会的通知和公告办法、业主委员会的期限等。

　　2．任意记载事项

　　所谓任意记载事项，是指法律并不列举，只要不违反法律、法规的强行规定、公共秩序和善良风俗，章程制订人便可根据实际需要载人章程的诸事项。在业主委员会章程中，这些事项与其他事项同样具有约束力，非依业主大会(或业主代表大会)的特别决议不能变更。如不加以记载，不影响整个章程的效力；如记载不合法，也仅该事项无效，章程的其他事项仍具有效力。

　　在法律、法规的规定中，一般“业主大会(或业主代表大会)认为需要规定的其他事项”当属于任意记载事项。

　　1．业主委员会基本情况

　　业主委员会的基本情况主要包括业主委员会的名称，一般是在哪一个物业管理区域就用该物业管理区域的名称，一个物业管理区域应该只有一个业主委员会；业主委员会的办公地址，即具体的办公地点。

　　在这一部分，还应该明确业主委员会的宗旨。如，业主委员会是依法成立的为加强本区域内的物业管理，维护全体业主和非业主使用人的合法权益而自愿成立的管理组织。业主委员会宗旨是代表和维护本物业全体业主、非业主使用人的合法权益，保障物业的合理与安全使用，维护本物业区域内的公共秩序，创造整洁、优美、安全、舒适、文明的居住环境。

　　2．业主大会和业主代表大会

　　(1)业主大会和业主代表大会的成员组成

　　业主大会由物业管理区域内的全体居住和非居住房屋的业主组成。参加大会的业主身份认定，以物业权属证书登记的人员为准；已订立售房合同尚未领取物业权属证书的，可以视为业主。物业权属证书登记的业主或订立售房合同的购房人超过1个的，应当推选1人参加业主大会。

　　业主代表大会成员由全体业主小组成员组成，业主小组成员人数超过100人的，由业主小组推选业主小组成员代表组成。

　　公房业主和开发商业主按拥有的物业建筑面积比例产生代表大会成员数，但最多不得超过全体成员的1／20。

　　(2)业主、业主代表投票权的计算

　　业主大会的业主投票权，居住房屋按套计算，每套1票；非居住房屋按物业建筑面积计算；100m^2以上的每100m^21票，100m^2以下有物业权属证书的，每证1票。业主代表的投票权，每位成员1票。

　　(3)业主代表补选或调整

　　业主代表缺额时，应当予以补选；产生业主代表的物业建筑面积比例发生变化时，业主代表应予相应调整。

　　3．业主委员会的产生及其职责

　　业主委员会是由业主大会或业主代表大会选举产生，代表全体业主行使物业管理权力的常设机构。业主委员会委员按业主大会或业主代表大会中各方代表的比例选举产生，但公房业主和开发商业主所占有的比例最高不得超过业主委员会委员人数的1／2。业主委员会根据物业管理区域的规模由5～15名委员单数组成。业主委员会设主任1名，副主任1～2名。业主委员会主任在全体委员中选举产生。业主委员会主任可以聘任秘书1名，负责处理本会日常事务。秘书可以是，也可以不是本会委员。

　　业主委员会应当依法履行职责，并督促全体业主遵守物业管理的法律、法规、规章、制度和业主公约；帮助物业管理企业实施本区域的物业管理，配合物业管理企业解决在实施管理服务中的重大问题；接受市和区县物业管理部门的管理、指导，接受街道办事处、乡镇人民政府的监督，配合社区建设和管理。

　　业主委员会享有以下主要权利：①每年至少召集一次业主大会或业主代表大会，根据10％以上的业主要求可召开特别会议，业主委员会召集业主大会可采取会议或书面征求意见等形式。②采用公开招标或其他方式，聘请物业管理企业对本物业进行管理，并与其签订物业管理合同。③审议批准物业管理企业的年度管理计划、年度费用概预算及决算报告，物业管理企业应定期向业主委员会报送收支账目，接受监督，业主委员会对账务处理有疑问的，可委托会计师事务所进行审计。④审议批准物业管理的收费标准和物业管理企业的服务标准。⑤审议批准物业管理企业制定的物业管理规章制度。⑥检查、监督各项管理工作的实施及规章制度的执行。⑦对任何破坏、损害本物业业主利益的行为有制止和要求赔偿的权利。⑧对个别业主违反业主公约或损害其他业主合法利益的行为，可代表全体业主提起诉讼。前面的第②、③、④、⑤项规定的事项，必须经业主大会或业主代表大会通过。

　　业主委员会应当履行以下义务：①组织召开业主大会或业主代表大会；②执行业主大会或业主代表大会通过的各项决议；③贯彻执行并督促业主遵守物业管理及其他有关法律、法规、政策的规定，对住户开展多种形式的宣传教育；④配合物业管理企业工作，及时反映业主对物业管理的意见和建议；⑤业主委员会作出的决定，不得违反法律、法规、政策的规定，不得违反业主大会或业主代表大会的决定，不得损害业主公共利益。

　　4．业主委员会会议

　　业主委员会会议由主任或者副主任负责召集。业主委员会至少每3个月召开一次会议。有i／2以上委员提议的，或主任认为有必要时，业主委员会应当就提议内容召开特别会议。

　　召开业主委员会会议，由召集人提前7天将会议通知及有关材料书面送达每位委员。委员因故不能参加会议的，应书面委托代理人参加并行使权利。

　　业主委员会会议须有半数以上委员出席方为有效。业主委员会决议，采取少数服从多数的原则。会议进行表决时，每1委员有1票表决权。

　　业主委员会会议应当作书面记录，并由主持人签字，涉及重要事项的会议应当由全体出席会议的委员签字。业主委员会应当建立下列档案资料，并指定专人保管：①各类会议记录、纪要；②业主委员会、业主大会或业主代表大会作出的决议、决定等书面材料；③各届业主委员会产生、登记的材料；④业主、使用人情况目录、清册。

　　业主委员会讨论物业管理重大事项的，应当邀请所在区(县)物业行政管理部门和居委会参加，可以邀请业主、使用人代表列席；业主委员会应当充分听取物业行政管理部门、居委会、业主、使用人提出的意见。

　　业主委员会作出的决议、决定，应当向全体业主和使用人公告。

　　5．业主委员会委员

　　业主委员会委员应是道德品质好、热心公益事业、责任心强、有一定的组织能力和必要工作时间的，具有完全民事行为能力的人士。业主委员会委员每届任期3年、可以连选连任。业主委员会委员的增减、撤换，由业主委员会会议通过后，提交下一次业主大会或业主代表大会通过。业主委员会委员缺额时，应当在下一次业主大会或业主代表大会召开时予以补选，缺额人数超过1／4时，应当及时召开业主大会或业主代表大会予以补选。

　　业主委员会委员有下列情形之一的，其业主委员会资格终止，并由业主委员会提出，经下一次业主大会或业主代表大会确认：①已不是业主的；②无故缺席业主委员会会议连续3次以上的；③因疾病而丧失履行职责的能力的；④有犯罪行为被司法部门认定的；⑤以书面形式向业主委员会提出辞呈的；⑥兼任所辖区域物业管理企业工作的；⑦严重违反物业管理法规或者拒不履行业主应尽义务的；③其他原因不适宜担任业主委员会委员的。业主委员会委员被免职的，必须在业主大会或者业主代表大会确认之日起7日内将由其保管的业主委员会的印章、文件、资料、账簿以及属于业主委员会所有的财物等移交给业主委员会。

　　业主委员会主任享有以下主要权利：①负责召开业主委员会会议；②经业主委员会授权，核签物业维修等项目的费用，代表业主委员会对外签约或签署文件；③业主委员会授权的其他事项。

　　业主委员会主任应当履行以下义务：①遵守物业管理法规、规章、规范性文件的规定和业主公约、业主委员会章程，办事公正、负责；②完成业主委员会交办的工作；③代表业主委员会处理事务；④接受行政管理部门的培训和指导。

　　业主委员会委员享有以下主要权利：①参加业主委员会组织的有关活动；②有选举权、被选举权和监督权；③参与业主委员会有关事项的决策，拥有表决权；④对业主委员会的建议和批评权。

　　业主委员会委员应当履行以下义务：①遵守业主委员会章程；②执行业主委员会的决议，完成业主委员会交办的工作；③参加业主委员会组织的会议、活动和公益事业；④向业主委员会的工作提供有关资料和建议。

　　业主委员会主任及其他业主委员会委员，聘用的专职工作人员，可获得适当津贴。

　　6．业主委员会经费和办公用房

　　业主委员会的经费由物业管理经费中支出。业主委员会的经费开支包括：业主大会或业主代表大会、业主委员会会议支出；有关人员的津贴；必要的日常办公费用。经费收支项目由物业管理企业负责管理，每季度向业主委员会汇报，每年度向业主大会或业主代表大会公布。

　　业主委员会的办公场所由物业管理企业提供。

• 业主公约
• 业主大会议事规则