不动产拍卖

　　不动产拍卖是指以不动产为拍卖标的的拍卖行为。不动产一般价值高昂，被认为是必须有保留价拍卖的一种标志。不动产拍卖成交一般以拍卖标的物财产所有权的转移为标志。如房屋拍卖成交后必须到房地产管理部门办理过户登记手续，买受人才能真正享有财产权利。

　　不动产拍卖市场主要包括：房屋、土地、矿石、矿山等。

　　(1)不动产拍卖适用动产拍卖的原则和程序。

　　(2)不动产拍卖必须核定底价。核定不动产拍卖标的物底价，既贯彻民法物权关于不动产予以特殊保护的精神，也有利于不动产拍卖公平、合法、正当地进行。

　　(3)动产拍卖与不动产拍卖合并进行时，适用不动产拍卖程序。

　　(4)不动产拍卖应买人须预付保证金。

　　不动产拍卖的准备与动产拍卖的准备有相同的内容。为简化起见，对内容相同的，我们只作一般描述。这里侧重介绍带有特殊性的不动产拍卖的准备内容。

　　(1)确定拍卖时间

　　不动产的价值比动产要高。为使应买人能够筹款应买，或者使债务人在抵押物拍卖前有以现款清偿债务的机会，不动产拍卖的时间应在公告发布一段时间后进行。这个间隔期应比动产拍卖长一些。拍卖实践中，一般是在公告发布后14天，或14天以上才实施拍卖。从惯例看，间隔期最长不超过30天。

　　(2)指定拍卖场所

　　不动产拍卖场所，依法应定在不动产所在地。任意拍卖不动产的场所，应为不动产所在地拍卖行或地方政府专门机构内。强制拍卖的场所，则为不动产所在地法院，或法院依法并根据当地具体情况确定拍卖实施的地方，如不动产所在地，乡镇政府等。拍卖场所指定后，也应公告，并通知当事人和应买人。如变更拍卖场所，也必须公告和通知。

　　(3)核定不动产的最低拍定底价

　　拍卖不动产应核定底价。通常的做法是在定底价前，对不动产进行鉴定。

　　鉴定人鉴定估价后，方可对不动产标的物核定底价。核定底价在任意拍卖程序中属拍卖人的职权和责任，而于强制拍卖中则由执行法院实施。不管当事人是否申请，拍卖行和执行法院都必须对拍卖的不动产标的物核定底价。而且，不动产底价核定后，应先期公告之干众，不得保密。鉴定及核定底价的注意事项有：

　　①房屋的实际构造与登记不符时，应按实际构造鉴定。

　　②土地的实际面积与登记不符时，应按其实际面积鉴定，对多出嘶积是否是主物的从物，除鉴定外，尚需有关机关证明。

　　③土地使用权或建筑物设定拍卖后，出卖人或其抵押人在地上的营造建筑物或对原建筑物再行扩建、增建，除在拍卖中根据物主的意志决定是否拍卖外，有必要对营建、增建或扩建部分分别鉴定和估定价格，并核定底价一并拍卖。但在强制拍卖中，抵押权人对营建、扩建或增建部分，无优先受偿权。

　　④拍卖的不动产如有出租的，拍卖行或拍卖执行法院应让鉴定人就未出租的价值与出租的价格分别鉴定、估价，以便拍定后除去其租赁部分。

　　⑤拍卖共有不动产的应有部分时，应就共有物全部估价，再按其所占比例确定底价。

　　⑥拍卖船舶时，拍卖行或拍卖执行法院应委托船舶制造业者、航运机关、船舶同行公会或其他合适的团体鉴定估价，估价经核定后，即为拍卖最低价额。

　　⑦拍卖不动产的拍卖行、交易所或拍卖执行法院，均不得未经鉴定人估价就擅自决定拍卖底阶。擅自决定不动产拍卖底价属违法行为，当事人及利害关系人有权申明异议，要求纠正。

　　⑧鉴定不动产价值的鉴定人，应具备专业知识和实践经验。鉴定人由拍卖行或执行法院选定。

　　(4)决定保证金

　　与动产拍卖的内容相同。

　　(5)发布拍卖公告

　　不动产拍卖公告的内容与动产拍卖公告的内容有差别。不动产拍卖公告的主要内容有：

　　①不动产所在地、种类及其它应注明的事项。不动产如为土地，应载明其座落地点、面积、地上物，是耕地还是其他用地；如属建筑物，应指明房屋或其他定着物。其他应记明事项，指与拍卖的不动产有关的事项，包括：

　　第一，土地使用权及其土地上建筑物是否同属出卖人所有。若属二人或二人以上，应记明建筑物使用土地的面积、范围，并绘图说明；建筑物所有人享有法定地上权的亦应注明，以提醒应买人注意。

　　第二，拍卖的不动产若为土地，除记明座落地段、面积外，还应详细介绍地上物或其他使用情况。若为房屋，在记明座落地段、门牌号码之外，还要就其建筑结构、型式、层别或层权、面积、纳税等事项给予详细说明。若拍卖的不动产出卖或查封前有一部分或全部为第三人占有，应载明该第三人占有的实际情况，第三人姓名、住所、占有原因及时间。

　　第三，拍卖不动产的应有部分，应介绍说明出卖人或债务人现占有状况及是否可以点交等情况。

　　第四，拍卖不动产标的物有设定负担或有使用限制以及有优先承买权利等情况，尤其应在拍卖公告中载明。

　　第五，应买人资格有限制者，应说明限制条件，并要求应买人出具证明。如耕地使用权应买人应提出本人是否具有自耕能力的证明；其他有关住宅及基地，应买人或承受人也应就有无居住资格作出说明。

　　②拍卖的原因、日期和场所，如以投标方法开拍，其开标日期及场所。③拍卖最低价即底价。公告中载明底价，以利应买筹集钱款。

　　④收取保证金的方式及数额。

　　⑤支付拍定标的物价金的方式、期限。

　　⑥现场察看标的物的时间。

　　⑦通知当事人到场。

　　⑧通知拍卖物共有人到场。

　　数人共有同一不动产时，其中一人拍卖其应有部分，必然涉及到其他共有人的权益，所以法律和拍卖规则均规定应通知共有人到场。一般情况下，共有人都有互相优先购买的权利。通知共有人以书面通知为主，但不能书面通知时，应公告通知。宅基地拍卖时，地上权人，典权人或承租人有依同样条件优先承买的权利。房屋拍卖时，其宅基地所有人亦有同样的优先购买权利，并以登记先后为顺序。通知书中，对优先权利，应载明行使权利的期限。期限一般从接通知之日算起lo日之内为准。不表示优先购买的，视为放弃权利，债权人较共有人更有优先权。

　　(1)拍卖人员的配备

　　不动产价值昂贵，关系复杂，在任意拍卖中，为慎重起见，其拍卖实施人员应由房地产交易所与拍卖行共同担任。强制拍卖中则由执行法官主持，不得委托拍卖行。

　　(2)按规定时间和场所拍卖

　　不动产拍卖应照拍卖公告所定时间及场所进行。不动产必须严格在其所在地拍卖。

　　(3)审查应买人资格

　　(4)拍定

　　(5)再拍卖

　　不动产必须以底价为依据进行拍卖。若应买人出价低于底价，或者所卖价格债权人不能接受，则应进行再拍卖。

　　再拍卖不动产时，一般是减价进行。因而再拍卖又称重新拍卖或减价拍卖。再拍卖时，通常应注意下列事项：

　　①第一次减价拍卖。所谓第一次减价拍卖，指不动产拍卖经首次拍卖无人应买，或应买人所出之最高价未达到拍卖标的物的最低价而未拍定，并且债权人亦不愿承受时，由拍卖行或拍卖执行法院就拍卖最低价额在20％的范围内酌定减少，定期再拍卖。再拍卖是否都必须减价，应视具体情况而定。动产与不动产合并拍卖时，动产再拍卖的减价，应比照不动产减价比例确定。

　　②第二次减价拍卖。所谓第二次减价拍卖，指不动产拍卖经第一次减价拍卖无人应买或应买人所出最高价未达第一次减价后的底价，并且债权人又不愿承受，拍卖行或拍卖执行法院于第二次拍卖时，再一次酌定减价，以期在拍卖中成交，结束拍卖程序。第二次减价拍卖是第一次减价拍卖的继续，其减价比例也是在第一次减价基础上再予酌减。

　　③减价拍卖的程序。不动产减价再拍卖时，除通知当事人及利害关系人外，亦应由拍卖行或拍卖执行法院先期发布拍卖公告。因为再拍卖是原拍卖程序的继续，所以，再拍卖时公告期间就无必要延长。公告到拍卖的间隔不得少于lo日，最多不超过30日。

　　④不动产再拍卖与动产再行拍卖的区别：a．不动产再拍卖的提起，以无人应买或应买人所出最高价低于底价而不能拍定，债权人又不愿承受为原因。动产再拍卖的提起，则以应买人出价低于底价，或拍卖未定定价但出卖人或债权人及债务人对应买人所出最高价表示反对为原因。b．不动产再拍卖必须酌减底价，而动产再拍卖无须减价信c．不动产再拍卖可以进行二次，动产再拍卖则以一次为限。

　　(6)债权人承受

　　在不动产强制拍卖中，三次减价拍卖仍未定时，可将不动产交债权人承受。债权人承受的注意事项有：

　　①债权人在知道二次减价拍卖仍未拍定的情况后，应向执行法院提出愿意承受的申请。否则，债权人不能承受。

　　②须按各次拍卖的最低底价承受。拍卖不动产，执行法院不能拍定时，应以各次拍卖所定最低价额交债权人承受。各次拍卖，包括初次拍卖，第一次减价再行拍卖，第二次减价再行拍卖。这样做是为了限制执行法院或其他执行机关另行作价处理，以维护不动产所有人的利益。

　　③必须是债权人自愿承受并依法承受，债权人自愿承受表示，是其承受的前提和依据。不能强迫债权人承受拍卖的不动产。债权人为二人以上，都愿承受时可以抽签决定。有执行名义和无执行名义的债权人均可享有承受权利，无先后之分。如承受某特殊不动产标的物违反法律规定，则不允许承受。

　　④须缴请承受不动产价金差额。拍卖的不动产交债权人承受时，如不动产标的物价额少于或等于债权人数额，则执行法院应发给权利转移证书。其他附属书据，也应一并发给。但若不动产标的物价额大于债权价额，或债权人有数人而超过其应分配额时，债权人应缴纳标的物价值大于债权价值的差额，之后，才发给权利转移证书。

　　(7)优先承买权人承买

　　不动产经拍定或交债权人承受时，如有优先承买权利人，执行拍卖法院应依法通知其于法定期限内作出是否愿意优先承买的表示。优先承买权人接到通知后逾期未作表示，视为放弃其优先购买的权利。依民法规定，不动产的优先购买权人在房屋、地产交易中为地上权人、典权人或承租人；在企业拍卖中为系统或部门内部职工。房屋出卖时，宅基地使用权人有优先承买权。耕地使用权出卖时，有耕作能力的承租人有优先承买权。

　　(8)拍卖的停止(中止)与终结

　　(9)拍卖笔录

　　(1)拍定人缴付价金或债权人补缴差额

　　(2)不动产使用权、所有权的转移

　　①使用权、所有权转移的标志。拍卖不动产终结后，买受人自领得拍卖行或拍卖执行法院发给的权利移转证书之日起，取得该不动产所有权或使用权。

　　②权利移转证书的发给。权利移转证书由拍卖行或拍卖执行法院发给，但必须在拍定人交清价金或债权人补缴差额后进行。

　　③对已拍卖的不动产负担的处理。原则上，由拍定人或债权人(承受人)负担该不动产在拍卖前的债务等。

　　④点交。是指出卖人或执行拍卖法院将经拍卖拍定或交债权人承受的不动产，在其获得权利移转证书之后交付买受人或承受人实际占有的制度。

　　点交时，拍卖人或执行法官应亲自到现场处理。但拍卖人与执行拍卖法院在点交中各有其地位和作用。拍卖人在任意拍卖中处于受委托的位置，而执行拍卖法院在强制拍卖中居于主持清偿债务的地位，前者对不动产标的物的买卖不要求实际控制，后者则对不动产标的物已查封和扣押；前者对已拍定的不动产标的物在点交时有监督和证明作用，后者对拍定或承受的不动产标的物有监督执行和贯彻实施的作用。在任意拍卖中，如拍卖人参与拍定物点交时不顺利，则只能对此进行调解，以促使出卖人履行义务。而强制拍卖执行法院对点交不顺利的各种障碍，可以采取强制措施予以消除。

　　拍卖人、执行法院在点交中的注意事项：

　　第一，点交拍卖不动产上存在动产时，除应与不动产一并点交外，应有出卖人或其代理人、家属及受雇人参与。

　　第二，强制执行中遇有第三人对拍定不动产的动产占有时，应首先查清权属，如不属第三人财产，即可当场点交。

　　第三，应点交的土地上有农作物时，应判明能否分离。不能分离的应作为该不动产的一部分点交，然后再对动产，如农作物所有人给予补偿，以免拖延点交。一般情况下，对土地上的农作物应与其所有人协商尽快点交办法，若不能协商．则可将点交推移到收割之后。

　　第四，拍卖不动产应有部分时，应将出卖人或债务人实际占有部分点交交与拍定人或承受人。

　　第五，不动产所有人于出卖时或设定抵押权时，已就该不动产，亦即抵押物，设定地上权或出租他人，使第三人于出卖或查封前占有该物的，强制拍卖中执行法院可采取强制措施解除该不动产标的物第三人占有权，点交给买受人或承受人。

　　第六，土地及地上建筑物原为一人所有，因拍卖而分属两人所有时，也应依照民法规定，视为已有地上权的设定，应交点。土地上建筑物原为两人所有，经拍卖为一人所有或使用，如该拍卖不违反禁止转让的规定，则应推定土地所有人或使用人同意建筑物所有人照原有条件继续使用土地。此时，也应点交。

　　⑤再行点交。拍卖行或拍卖执行法院发给买受人或承受人权利移转证书并解除占有实行点交后，原拍卖或强制拍卖程序即已终结。但是，若原占有人又重新占有已点交的不动产，使拍定人或承受人权利实现又受阻碍，为维护拍卖的法律秩序，保障拍定人或承受人的合法权益，当地法院应在当事人申请时依法使用职权，按照强制执行程序再次前往不动产现场排除障碍，再行点交。一般来说，再行点交带有排除侵权的性质，但因与拍卖该不动产有关连，所以实践中多与拍卖执行一起处理。而且，实行再行点交必须是因拍卖不动产已点交后发生，由原占有人又重新占有引起的程序。若拍卖的不动产经初次点交后间隔相当长时间才发生原占有人侵权占有，或侵权的占有人非原占有人，则应作为一般侵权处理，对侵权人给予民事处罚或令其赔偿损失。

　　动产拍卖是指以动产为拍卖标的的拍卖。不动产是指以不动产为拍卖标的的拍卖。

　　(1)二者的拍卖标的不同

　　动产是指能移动但不会减少、损害其经济价值的物品，而不动产是指不能移动其位置或移动后会减少、损害其经济价值的物品。最高人民法院《关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见(试行)》第八十条规定：“土地、附着于土地的建筑物及其他建筑物，建筑物的固定设备为不动产。”《担保法》第二十九条规定：“本法称不动产是指土地以及房屋、林木等地上定着物。本法所称动产是指不动产以外的物。”

　　(2)二者的成交标志不同

　　动产拍卖成交额一般以拍定物的即时取得并实际占有之转移为形式，而不动产拍卖成交一般以拍定物的财产所有权的转移为形式。

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