不动产所有权

不动产所有权(Ownership of the Real Estate)

　　　不动产所有权是动产所有权的对称。以不动产为标的物的所有权。不动产指无法移动或移动后会导致形状、性质改变的物。

　　不动产所有权的特点在于其移转必须采取特定的方式。综观各国立法，主要有3种：

　　1、英美法国家多采取地券交付制度，即在初次登记不动产时，由登记机关依法确定不动产的权利状态并制成地券，不动产所有权移转时地券随当事人的让与证书一起交登记机关审查记载。从而第三人可直接从地券中明确不动产的权利状态。

　　2、德国法采取的是登记要件制度，不动产所有权移转时除依当事人合意外，尚须到登记机关登记，否则不生效力。

　　3、法国等国则采用登记公示制度，不动产所有权的移转一般依当事人的合意而产生效力，但不经登记也可在当事人间产生效力，只是不能对抗第三人。传统上民法的物权编对不动产所有权皆列有专节，其内容在于规定不动产所有权、尤其是土地所有权行使的限制

　　不动产所有权包括土地所有权和房屋所有权。

　　 (一)土地所有权

　　土地所有权是以土地为其标的物，它是土地所有人独占性地支配其所有的土地的权利。土地所有人在法律规定的范围内可以对其所有的土地进行占有、使用、收益、处分，并可排除他人的干涉。

　　(二)国家土地所有权

　　宪法、民法通则、土地管理法等法律，对国家土地所有权做了明确规定。土地管理法第6条规定：城市市区的土地属于全民所有即国家所有。农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。

　　(三)集体土地所有权

　　集体土地所有权是由各个独立的集体组织享有的，对其所有的土地的独占性支配权利。根据土地管理法第8条的规定，属于集体所有的土地，是指除法律规定属于国家所有以外的、农村和城市郊区的土地以及宅基地、自留地。

　　 (一)房屋所有权

　　房屋所有权以房屋为其标的物，它是房屋所有人独占性地支配其所有的房屋的权利。房屋所有人在法律规定的范围内，可以对其所有的房屋进行占有、使用、收益、处分，并可排除他人的干涉。

　　(二)建筑物区分所有权

　　建筑物区分所有权是我国物权法专章规定的不动产所有权一种形态。所谓建筑物区分所有权，指的是权利人即业主对于一栋建筑物中自己专有部分的单独所有权、对共有部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权的结合。

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