承租人

承租人(Lessee)

　　承租人是指根据租赁合同取得租赁物占有、使用、收益权利，并负有向合同另一方当事人支付租金义务的租赁合同当事人。

　　1．维修请求权

　　对于承租人而言．租赁物的正常使用或者功能用途正常．是实现其对于租赁物使用权、收益权的关键。因此，一旦租赁物出现使用障碍或者功能瑕疵，承租人的首要权利，便是租赁物维修请求权。这个权利，在我国《合同法》第221条中，有明确规定，即承租人在租赁物需要维修时，可以要求出租人在合理期限内维修。如果出租人未履行维修义务的，则承租人可以自行维修，维修费用南出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。可见这个权利的内容有：

　　(1)租赁物维修请求权；

　　(2)自行维修权以及维修费请求权；

　　(3)租金减少请求权或者租期延长请求权等。

　　2．租赁物改善权

　　租赁物的现状，构成租赁财产的全部利益客体。如果要改变租赁物的现状，一方面涉及租赁物的添附或者形状改变，有时可能对租赁物自身的安全或者用途，构成重大隐患，因此，租赁物的改善权属于租赁物所有权的延伸，由所有权人即出租人享有和行使；另一方面，租赁物改善又涉及租赁物的改善费用等问题，因此，能否改善、如何改善以及改善后，改善费用的承担等问题。都是租赁合同必须解决的内容问题。我国《合同法》第223条规定了租赁物改善的规则，即：第一，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。强调租赁物的改善，是双方意思表示而非单方意思表示。第二，承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，属于违约行为。对此，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失等，要求承租人承担违约责任。

　　3．转租赁权

　　所谓转租赁权，是承租人在租赁合同有效期间，根据合同约定即出租人的同意或者认诺，对租赁物再次出租从而收取租金的民事权利。这种权利是承租人的收益权的表现，但是，是带有明显的条件性的权利，属于承租权的扩展层面。由于这种权利事关重大，所以转租权在我国《合同法》中，是受到严格限制的。我国《合同法》第224条规定，承租人经出租人同意，才可以将租赁物转租给第三人。承租人与第三人订立转租赁合同后，产生的法律后果是：

　　(1)承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；

　　(2)在转租赁合同中，第三人对租赁物造成损失的，由承租人承担赔偿损失的义务或者责任；

　　(3)承租人未经过出租人同意而违约转租租赁物的，出租人可以承租人违约而解除合同。

　　4．承租收益权

　　这是承租人的又一项重要权利，指的是承租人对于租赁物产生的收益即法定孳息或者自然孳息，可以获得并加以享有和行使的权利。这种权利，在租赁合同中，往往与出租人的收益权是矛盾的，所以，也是受到严格限制和控制的一项权利。我国《合同法》第225条规定，在租赁期间，租赁物占有、使用所获得的收益，归承租人所有。不过，这种租赁物收益，应当是属于所谓租赁物“内”收益，比如，租赁物房屋带来的使用利益等，而租赁物房屋的转租后的租金。则属于租赁物“外”收益范畴。一般而言，租赁物的租金，应当属于出租人租赁物收取，所以，当事人对于租金归属于承租人收取，应当另外有约定即允许转租才会有这个意义上的收益权。

　　5．优先权

　　这是租赁合同区别于其他相关合同．比如买卖合同、赠与合同或者借用合同的重要特征性权利。这个权利，在本质上，是属于承租权物权化的产物，是世界范围内的一种趋势，所以，我国《合同法》在立法时，对于这一趋势给予了确认。我国《合同法》第230条、第234条确认的优先权，分为两种情况：一是承租人优先购买权。即如果出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内，通知承租人租赁物出卖的事实以及出卖条件，承租人在同等条件下，依法享有优先购买的权利。二是利益人的优先承租权。即承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人即共同利益人，可以按照原租赁合同中约定的内容，继续租赁该房屋的权利。这种权利，理论上又称为租赁合同更新的权利。只是，现实生活中，许多情况下，利益人不知道这种权利的存在，因而无法享有和行使。当然，这个权利带来的深层次问题是：我国《合同法》规定的是“可以”而非“应当”给予利益人优先承租的权利。

　　至于新买受人在进行了租赁物交付尤其是登记过户之后，继续出租该标的物，而承租人是否继续可以或者应当享有优先承租权，在理论上是有争议的。一种观点认为，承租人当然享有承租优先权，新的租赁物所有人应当将租赁物交由承租人继续租赁；另一种观点认为，承租人是否享有优先承租权，取决于租赁合同的条件即出租条件是否调整。如果租赁条件已经调整，则只有在同等条件下有承租权，而不是当然的优先承租权。如果租赁条件未调整或者租赁合同已经到期，则需要新所有人与承租人以完成合同主体变更的方式来确定；还有一种观点是，承租人的优先承租权取决于新所有人与承租人的协商，如果没有协商或者开出租赁条件，则这个优先承租权是无从谈起的。

　　需要强调的是，如果新所有人购买租赁物以后自用，则在租赁合同期间届满后，不存在继续租赁的事由时，则承租人不能借口有优先承租权，强制新所有人继续出租租赁物。

　　6．合同解除权

　　这是一个与出租人的合同解除权对应的权利，不过，在理解时，也要注意，它本身包括不定期租赁合同中的任意或者随意解除权，以及出租人违约后的合同解除权。我国《合同法》第233条规定，租赁物危及承租人的安全或者健康的(即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格情形存在的)，承租人可以随时解除合同。这种规定，大抵是因为承租人的安全利益或者健康利益，属于人身利益和重大利益范畴之缘故。

　　1．租赁物保管义务

　　这个义务，与承租人必须占有租赁物密切相关。所以，承租人保管好租赁物也是自身利益的需要。这个义务的履行，表现为租赁物不能被承租人之外的人非法占有，如果出现承租人之外的人非法占有的情形，则承租人有义务追回。为此，我国《合同法》第222条还规定，承租人因保管不善，造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。

　　2．正确使用租赁物

　　租赁物有特定、具体和有限制的用途与功能，因此．承租人在租赁合同有效期间，应当正确使用租赁物，而不能毁坏性或非正当性使用租赁物，比如使用合法承租的房屋，从事违法犯罪活动等就是。对于“正确”使用租赁物，根据我国《合同法》第217条～第219条的规定，有4层含义。即：

　　(1)承租人应当按照约定的方法使用租赁物；

　　(2)使用方法约定不明时，则应当按照租赁物的性质进行使用；

　　(3)承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任；

　　(4)承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以违约的理由，解除合同并要求承租人赔偿不正确使用租赁物的损失。

　　3．支付租金义务

　　这是承租人的非常表层化的义务，一般社会公众都知道这项义务。至于这项义务应当如何履行，以及履行这项义务的规则，则社会公众不见得非常清晰。我国《合同法》第226条～第228条、第231条除了规定“承租人应当按照约定的期限支付租金”义务之外，还规定了租金支付的具体规范和要求，即：

　　(1)对租金支付期限没有约定或约定不明确，依照我国《合同法》第61条规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；

　　(2)承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同；

　　(3)因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的。承租人可以要求减少租金或者不支付租金；

　　(4)因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。

　　4．返还租赁物义务

　　这项义务与出租人的租赁物返还请求权，是相对应的。其具体内容是，承租人在租赁合同被解除后的租赁物返还义务，以及租赁合同终止即正常履行完毕后的租赁物返还义务。而且，这种返还义务的履行与承担，是有一定条件要求的，即返还原物，我国《合同法》第235条规定的是：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。承租人返还的租赁物，应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态，而不能是被损毁或者丧失租赁物功能的状态。