销售不动产

　　销售不动产是指有偿转让不动产所有权的行为。不动产是指不能移动，移动后会引起性质，形状改变的财产。

　　本税目的征收范围包括：销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物。

　　1、销售建筑物或构筑物

　　销售建筑物或构筑物，是指有偿转让建筑物或构筑物的所有权的行为。以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。

　　2、销售其他土地附着物

　　(1)销售其他土地附着物，是指有偿转让其他土地附着物的所有权的行为。

　　(2)其他土地附着物，是指建筑物或构筑物以外的其他附着于土地的不动产。

　　3、单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。

　　4、在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税。

　　5、以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税。

　　6、不动产租赁，不按本税目征税。

　　销售不动产的适用税率为5%。

　　纳税人销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。”此项规定所称预收款，包括预收定金。因此，预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天。

　　1、纳税人的营业额为纳税人销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。

　　2、单位将不动产无偿赠与他人，其营业额比照《营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定确定。对个人无偿赠送不动产的行为，不应视同销售不动产征收营业税。

　　3、营业税暂行条例实施细则第十五条规定：

　　纳税人销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额：

　　(1)按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；

　　(2)按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；

　　(3)按下列公式核定计税价格：

　　计税价格=营业成本或工程成本×(1+成本利润率)÷(1—营业税税率)

　　上列公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市人民政府所属税务机关确定。

　　4、根据财税(2003)16号文件规定：

　　单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。

　　单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。

　　5、单位和个人提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产时，因受让方违约而从受让方取得的赔偿金收入，应并入营业额中征收营业税。

　　6、以“还本”方式销售建筑物，是指商品房经营者在销售建筑物时许诺若干年后可将房屋价款归还购房者，这是经营者为了加快资金周转而采取的一种促销手段。对以“还本”方式销售建筑物的行为，应按向购买者收取的全部价款和价外费用征收营业税，不得减除所谓“还本”支出。