竞标地租

　　竞标地租指某人愿意向不同位置的土地支付的最大费用。

　　有关竞标地租的理论最早出现在约翰·冯·屠能(JohanvonThiinen)的著作中，其后阿伦素(Alonso)为代表的西方城市土地经济学家进一步完善丁这一理论。

　　屠能通过一募列的假定对城市农业用地竞标地租的决定进行了研究．他认为假设d为距城市中心的距离．P为每蒲式耳产品的价枯，c为生产每蒲式耳产品的平均成本．q为每英亩产量，这样，每英亩的地租为：

　　r(d)=q[P-c-t(d)](1)

　　由于每英亩产量、产品价格、生产成本和运输费用都是固定不变的，所以．地租为距离的线性函数，租金的斜率如图1，向下倾斜的曲线称为。竞标地租曲线，d=q(p-c)/qf为临界距离，超过这一界线，农业生产将无利可图。农场主之间的竞争，在土地供给完全无弹性的情况下．农用土地的经济租金将变为地租。把这种分析扩大到任意多种农作物的情况时，对于每一种农作物来说，都有一条竞标地租曲线．在竞争条件下，土地将分配给愿意出最高价格的使用者．为各种目的所支付的土地租金构成一系列土地的最高竞标租金，即每一位置上的市场均衡租金。

　　市土地的用地性质把坩地划分为不同用途的商业用地、工业用地和居住用地等，然后分别分析每一种用地的城市土地使用者之间的竞争所形成的竞标她租，在这个基础上．将同一城市地区内农业用地商业用地和住宅用地的竞标地租函数和曲线互相重叠在一起，得到在竞争的自由市场下所决定的整个城市的现实市场均衡地租曲线，即各种用途之间的竞争是如何确定—个城市的总的均衡地租水平的．这条曲线是城市各种用地竞标地租曲线的包络线．它与各种用地的最高竞标地租是相一致的：在市场均衡地租曲线的每一．点上．土地的需求量与供给量相等，在市场均衡地租曲线下．城市土地需求者不论个人或企业都不再选择另外的地点来实现比现在更高的效用或利润，城市土地使用者在最高竞标地租下，使土地效用或利润达到最大，各土地所有者的地租收入也达到最大，因此．在市场均衡地租曲线下构成的城市土地市场上的一切都处于均衡状态。城市土地资源由此也得到了最佳的配置。

　　1.西方竞标地租理论与马克思地租理论的比较

　　马克思地租理论是马克思政治经济学中的一个重要组成部分，尤其是关于地租的实质和调节作用上马克思的地租理论作了精辟的论述，所包含或所容纳的经济内容比现代西方城市地袒理论耍全面、深刻的多。

　　由于西方城市地租理论把地租的来源归结为自然的赐予”，因此，竞标地租理沦的分析也只着重于从人与自然的土地关系的角度分析地租的形成利决定，地租的实质就是土地在一定时期内提供服务的正当报酬，是作为生产要素的土地本身的收入，即土地的自然力，而土地的自然力在城市土地中又主要取决于土地位置，因此，竞标地租理论中特别重视对位置因素，尤其是距离市中心的距离进行分析。这与马克思将地租的最终源泉归结为雇佣工人的剩余劳动．归结为雇佣工人所创造的超过平均利润以上的那部分剩余价值，俸现着资本主义条件下土地所有者和商业资本家瓜分剩余价值．共同剥削雇佣工人的经济关系．显而易见要肤浅的多竞标地租理|仑主要是分析把土地作为生产要素使用的生产者或作为消费品使用的消费者如何根据市场上形成的地租信号的变化．调整其各生产要素问的配置结构．进行住宅选址，以用最少的支出获得最大的利润或最大的效用，同时分析了由于生产者和消费者在市场上追求最大利润或最大效用的选址活动，如何使城市土地得到有效的配置和最经济的利用。在这里．竞标地租理论的调节作用仅仅局限在对土地资源配置结构以及土地利用的程度上．而马克思地租理论在分析地租时，着重强调的是地租对资本主义土地经济关系的调节作用．土地所有权、资本对地租形成的作用．尤其是分析了由于资本主义地租的存在而引起的资本主义分配关系的变化对土地供给与需求．对土地利用的影响。

　　此外，西方竞标地租理论与马克思地租理论相比．有两个不同的特点，一是马克思着重分析的是农业地租，虽然也分析了非农业地租的建筑地段地租和矿山地租+但并没有把它们综合起来加以分析，另外．马克思将地租分为绝对地租和相对地租，而竞标地租理论则是在分别考察了各种用地所形成的商业地租、工业地租和住宅地租的基础上，分析了城市地租的总水平问题；二是竞标地租理论把城市地租结构的形成同城市土地利用的确定结合起来，强调城市地租对城市土地利用结构的调节作用。这两个特点使竞标地租理论比马克思地租理论的分析更具俸，直观。特别是在马克思主义地租理眨中没有展开分析的内容对于我们研究社会主义条件下的城市地租，进一步丰富和发展马克思主义的土地经济运行理论有着重要的借鉴意义。

　　2.关于竞标地租理论的前提

　　竞标地租理论的研究事实上是以特定的经济关系(存在自由竞争的市场和政府对这个市场完全不进行干扰及不变的收入分配)作为其前提的，在这个前提下，它着重分析企业和个人的利润函数和效用函数技术特征、土地边际生产力等物质技术因素在决定竞标地租曲线中的作用如果这个前提条件发生变化或根本不存在．据此而确定的上述基本理论前提或立论也就难以成立。而在现实中．这些前提条件恰恰是不存在的。

　　首先，城市土地市场是不完全竞争市场。兑理由一是城市土地不同于其它生产要素，是不可再生的屙时又可永续使用的稀缺资源．一旦某块城市土地为某些人所有，就会形成对该块土地的垄断：二是城市土地具有固定性和单一性，因此，城市土地市场在很大程度上是一种地方性市场．这种地方市场极其容易造成市场信息的不完全，使参加市场的交易者难以根据市场价格的变化及时地作出正确的用地决策，交易成本的增加．实质上也就导致租金的上升．城市土地的固定性也使得城市土地不能象其它生产要素那样能随市场价格的变动而自由地进行转移以迅速消除土地价格上的差异：第三。城市土地诸种权力关系本身要受到各种经济和非经济的制度因素的制约，使城市土地市场从它一出现起．就是一个充满不完全竞争的市场

　　其次．没有政府干预的土地市场是不存在的．

　　城市土地既是一种稀缺的自然资源，也是城市经济和社会生活的基本空间条件之一．是种关系到国计民生的全局性的和长远利益的资源，随着人口的增加和经济的发展，土地稀缺性日益加剧．合理，高效的利用土地资源显得尤为重要．而作为市场主体的各个单位企业和个人所关心的往往是短期的个人利益+并不考虑整体的和长期的利益，对于这种类型的资源仅凭市场价格机制的作用是难以使土地资源的配置和使用达到高效和公平的。因此，现实中．政府完全对土地市场不进行干预的情况是不存在的，即使是美国这样市场经济比较发达的国家也通过区划法、税收等对土地市场加以干涉。

　　关于把收入的分配和再分配看作是即定不变的．实际上是忽略了由生产关采所决定的收入分配关系对城市地租决定过程和相应的经济变量的重要影响。

　　当然，任何理论模型的建立为了其研究的需要，总会抽象掉某些因素，但在基本的理沦模型建立后．还应该将这些抽象掉的因素纳入到分析中，将理沦还原或上升到具体的过程中，否则，其理论俸条很准适应现实的需要从在一理论的假定前提的矛盾中+也使我们在实际工作和研究中应该注意到地租的形成是通过市场上的活动进行的．在社会主义商品经济条件下，城市土地资源要达到优化配置井能得到最有效的利用，建立和发展城市土地市场是必要的。但是．市场价格机制对城市土地资源配置和利用的调节作用是有限度的，政府干预在一定程度上也会进一步削弱市场价格机制对城市土地经济运行的调节作用。因而．对城市土地资源的合理配置需要通过市场机制和政府干预的职重作用，而且国家控制仅靠行政性是不行的，还必须结合经济性，行政性只能达到令行禁止的目的，如城市土地利用规划在用地总量和结构的规定上对城市土地配置的控制：经济性调性口J以通过地租、税收等经济杠杆调节土地资源的合理配置，以实现动态优化的目的。

　　3．关于土地配置的最终目标

　　竞标地租理论是以企业利润最大化和消费者效用最大化为最终目的。在市场发育完善的情况下，土地的竞标地租一般只考虑到土地的使用价值，以追逐当前最高资本收益来调整土地资源配置．或进一步考虑到选择价值中的当前土地使用人对今后土地使用的潜在价值和其它人利用该土地的潜在价值，而对于子孙后代利用该土地的潜在价值和人们为保护某项资源存在所表示的土地的存在价值等其他价值则不是竞标地租所能反映的。反映在现实中，大量的绿地坡挤占，文物古迹被破坏。然而，随着经济和社会的发展，城市土地的最终目的是以可持续发展战略为基础的，这种发展战略是建立在资源承载力和资源容量有限的基础上的，土地资源的分配和利用表现在时间上。既要考虑眼前利益更要考虑长远利益：表现在空间上，要兼顾局部乖j益和全局利益，追求经济效益，社会效益和生态效益的最佳结构，以获得最大土地综合效益。因此。城市土地配置的最终目的应该是以城市物质生产部门使用土地经济效益为基础，包括社会效益和生态效益的练合效益，以实现城市生态，社会，经济持续发展。

　　4.关于影响竞标地租的因索

　　在城市中对经济地租影响最大的是土地所处的位置，西方竞标地租理论中位置对于地租的作用主要是通过通达性和相关运转成本的大小来体现的。不同的土地使用者由于对通达性的要求不同而具有不同陡缓的地租曲线。然而，随着经济和社会的发展，尤其是交通工具和方式的变化，运输成本在企业和个人选址中的影响越来越小：在通达性方面，竞标地租只考虑了与城市中心的距离对于效用所给予的负效果，但若考虑当今在许多城市中越是城市中心生活环境越恶劣，距离对于效用来说，也有带来正的效果的一面，这也是西方国家郊区化的原因之一；关于运输费用结构，现代运输手段的多样性，不同运输手段运价的差别，交通网的密度和迂回性，运输费用与交通布局的依存关系，运输费用与运输距离和运输方向的关系．等等都在不同程度上影响运输费用，在运输成本上．美国经济学家胡佛(E．M．Hoover)较之竞标地租理论怍了更为深入和切合实际的分析。此外，城市经济的聚集性和外部效应使得城市土地租金的决定中运输并不是唯一相关的因素，某些高度综合的制造厂家可以依靠自己实现聚集经济．而不必考虑其它企业的位置，若一个企业为整个城市眼务．选择中心位置就比较适宜，但若几个企业为同一城市服务，在则每个企业就会专门为城市的一个特点的地区服务．这样一来，每个企业设在自己主要服务地区的中心位置就比设在城市中心位置更为可取。我以为对现代城市的地租的决定仅仅通过单一因素来描述是很困难，即使是距离因素也应该扩大其内涵。

　　此外，竞标地租是在土地市场活动中形成的，土地市场包括供给和需求两个方面，尽管从一国的土地供给看似乎是固定的，缺乏弹性，然而，从长期看，围海造田，开山造地，建筑多层建筑物，从空中开发土地，将农业土地变成非农业用地都可以增加城市土地的供给，而且城市土地还可以根据市场的变化改变用地性质，因此，土地供结在较长的时间内并非完全是非弹性的。