城市土地租金

　　城市土地租金是指住宅经营者或工商企业为建筑住宅、工厂、商店、银行、娱乐场所，租用城市土地而交付给土地所有者的土地租金。

　　城市土地租金通常有绝对地租和级差地租两种基本形式。

　　1.绝对地租

　　绝对地租是单纯由土地所有权引起的。由于我国城市土地属于国有，任何单位和个人，既使使用最差地段的城市土地也都要向国家缴纳地租。目前我国城市收取的土地使用费，就是地租的性质。

　　2.级差地租

　　级差地租是城市地租的主要形式，它与农业级差地租由土地肥沃程度、位置不同和投资差别所形成的优劣等级不同，城市级差地租主要是由土地位置和投资所决定的。城市中的地块，位于市中心还是市郊，其地租水平有极大差异；而任何地块又都可以通过基础设施建设来增加收益，形成级差地租；如果原来的土地区位优势差距消失了，新的更大范围的区位优势差距又会出现。因此，级差地租永远是城市级差地租的主要形式。根据区位和投资的不同，城市级差地租分为两种：级差地租Ⅰ是由城市土地位置的差异引起的超额利润，在我国应当完全归于国家；级差地租Ⅱ是由于国家或企业在地块上进行投资使土地增值而形成的。其中由国家投资的部分应当归于国家。级差地租一般都产生于土地经营的垄断特点。

　　城市级差地租可以分为宏观和微观两个层次：

　　(1)宏观层次的级差地租是从城市在全国分布中的比较而论的，包括以位置差异为基础形成的城市区位级差地租、由产业投资与公共设施投资因素综合形成的城市功能级差地租和依赖城市规模经济集聚的“自然力”形成的城市规模级差地租。

　　(2)微观层次的级差地租主要指一个城市内部的级差地租，一般按形成要素分为区位、产业和公共投入部分，与经济高位区(市中心、副中心、商业繁华街等)的距离是城市内部综合级差地租形成的重要因素。

　　在完善的市场经济条件下，城市级差地租的存在会使各类选址形成自由竞争，从而导致效益最高的单位占据市中心位置，效益比较高的单位占据市中心以外的位置，而效益较差的产业和居民区则处于接近市郊的地带。

　　城市土地相对于农村土地，其经济特性主要有：

　　(1)稀缺性。城市土地随着经济发展越来越相对缺乏；

　　(2)报酬递减性。城市土地上的建设楼层超过一定限度，投资利润将持续下降；

　　(3)储蓄性。城市土地能起到一种储蓄银行的作用，一般不会贬值；

　　(4)区位性。城市土地的“地段”极其重要，位置常常是决定其租金和价格的关键性因素；

　　(5)交通依赖性。城市土地的交通条件极为重要。

　　l.城市土地租金的形成依赖于社会条件。农村土地的利用，虽然也要投人劳动进行开发，但农作物生长更多地依赖于土地的自然条件，因而农业地租的形成与自然条件的差异关系密切。而城市土地是作为具有城市功能的土地发挥作用的。城市土地则需要人们经过长时间的开发，投人大量土地资本改良原有状态，也就是由社会条件形成的。例如，要使荒地或农业用地转变为具有城市功能的土地，必须进行平整土地，兴建道路、桥梁、供电供水等管道，建立排污、排渍、交通、通讯等基础设施等多方面的土地开发活动。通过对土地的投资，使土地资本与土地物质相结合融为一体，成为适合于建设需要的城市土地。城市基础设施越健全，交通运输越发达的城市地段，其土地资本含量就越高，土地价值和地租、地价也越高。可见.城市地租主要是由社会条件形成的。

　　2.城市土地租金来源于平均利润形成之前的扣除。无论是农业土地租金，还是城市土地租金，其实体都是剩余价值，但作为农业地租和城市地租的剩余价值有不同的来源渠道。在农业生产中，由于土地所有权的存在，阻碍着非农业资本向农业转移，使农产品能按照高于生产价格的价值出售，由这种农产品价值高于生产价格部分而形成的超额利润，转化为农业绝对地租。而城市各产业部门，由于资本的转移和利润的平均化，使那些有机构成低的部门的超额利润，不可能转化为城市地租，因而只能在剩余产品的价值中先扣掉地租部分，然后再参加利润率的平均化，最后形成平均利润。

　　3.城市土地租金往往与建筑物租金难以分割。由于城市土地的主要用途是“给劳动者提供立足之地，给它的过程提供活动场所”，因而城市土地的开发利用，必然离不开地面建筑物的建设。地产与房产不可分割的特点，决定了地租与房租、地价与房价的密切联系。商品房产权的买卖、租赁，包含着土地产权的买卖和租赁，地租、地价往往隐藏于房租、房价之中，地租、地价的变动又为房租、房价的变动所掩盖。正是由于地租与房租难以分割，在土地产权和房屋产权不清晰的场合，往往造成城市地租被土地使用者所占有，也给城市土地投机提供了可能。