房屋转租

　　房屋转租是指在房屋租赁关系存续期间内，房屋承租人将所承租的房屋再出租的行为。建设部《城市房屋租赁管理办法》第二十七条规定：承租人在租赁期限内，征得出租人同意，可以将承租房屋的部分或全部转租给他人；出租人可以从转租中获得收益。

　　房屋转租具有以下特征：

　　(1)房屋转租以原房屋租赁合同的存在为前提。任何一个转租合同必然存在一个租赁合同，没有租赁合同，也不存在转租合同。转租合同是租赁合同成立后，承租人另行与次承租人就房屋租赁协商一致而成立的合同。

　　(2)出租人的同意是房屋转租合同订立的前提条件。转租合同的订立应当取得房屋出租人的同意。这种同意可以是书面的，也可以是口头的；可以事前同意，也可以事后同意。房屋转租尽管取得了房屋出租人的同意，但房屋出租人并不是房屋转租合同的当事人。转租合同的当事人只能是房屋的承租人和次承租人。

　　(3)出租人与次承租人之间无任何法律上的权利义务关系。当事人之间的权利义务因法律的规定和合同的约定而产生，出租人与次承租人之间没有合同关系。我国《合同法》明确规定：“次承租人对租赁物造成的损失由承租人赔偿。”出租人又不是房屋转租合同的当事人，不可能与次承租人进行约定。所以，出租人与承租人的权利义务关系既没有法律的规定，也不可能存在当事人之间的约定，出租人与次承租人之间不可能存在合同上的权利义务关系，但是由于他们之间依然存在基于物权产生的房屋的所有与占有的法律关系。

　　(4)房屋转租不是房屋租赁权的转让，承租人不退出原租赁合同。与转租相关的一个概念是租赁权让与。转租与租赁权的转让虽然相似，但性质并不相同。租赁权的转让是经出租人同意，承租人退出租赁合同关系，由出租人与租赁权的受让人订立新的租赁合同。在转租的情形，同时存在两个租赁合同，即出租人与承租人之间的合同，以及承租人与次承租人之间的租赁合同。而在租赁权转让的情况下，只存在一个租赁关系，即出租人与租赁权受让人之间的租赁合同。随着租赁权的转让，原出租人与承租人之间的租赁合同即行终止。

　　根据有关的法律、行政法规和房屋转租的实践，房屋转租必须符合下列条件：

　　(1)原房屋租赁关系合法有效。

　　(2)房屋转租，应当订立书面的转租合同。这是转租行为有效形式条件。

　　(3)转租合同必须经原出租人书面同意。

　　(4)按照规定办理登记备案手续。因为房屋租赁属于不动产交易行为，为了便于管理，应当到市、县房地产管理部门办理登记备案手续。关于登记备案，不能视为转租合同的生效要件。但没有及时办理的应当补办手续，坚持不予办理妨碍管理的，由房地产及相关管理部进行行政处罚。

　　(5)房屋转租合同具有附随性，其约定不能超过原租赁合同规定的约束条件。

　　由于转租房屋的使用收益与出租人的利益密切相关，因此近现代各国民法在规定房屋转租制度时，形成了放任主义、限制主义和区别主义三种基本立法模式。放任主义主张转租乃承租人的权利，如无目标性约定，承租人原则上可以转租，主要以法国、奥地利等国为代表；所谓限制主义则主张非经出租人同意，承租人不得转租，以德国、日本等国为代表；而区别主义则强调区别不同情况，或放任转租或限制转租，以意大利、俄罗斯及我国台湾地区为主要代表。我国民法对于房屋转租采取限制主义的态度。

　　我国《合同法》第224条对转租作了明确规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”根据该条规定，房屋转租可分为：同意转租和自行转租。基于这种划分，我们将对同意转租和自行转租的当事人的权利义务及其法律地位进行分析。

　　(一)同意转租

　　同意转租，是指承租人征得出租人的同意，将房屋转租给第三人。

　　1．同意转租的法律后果。

　　(1)承租人与次承租人之间的关系。同意转租中的承租人为转租人，其与次承租人之间的关系与一般租赁关系并无区别。

　　(2)出租人与承租人之间的关系。出租人与承租人之间的关系不因转租而受影响，承租人就次承租人应负责的事由所产生的损害向出租人负赔偿责任，出租人的租金请求权以及解约权应向承租人行使。《合同法》第224条第1款规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”

　　(3)出租人与次承租人之间的关系。出租人与次承租人之间并不存在直接的权利义务关系，次承租人不能直接向出租人履行义务，出租人也不能直接向次承租人行使权利。

　　2．同意转租中出现的相关问题。

　　同意转租的成立要件：一是承租人与次承租人之间的转租合同存在；二是承租人征得出租人同意。在司法实践中出现争议最多的是第二个要件的认定问题，对此主要有以下几点争议：

　　(1)出租人采用何种方式同意。根据建设部《城市房屋租赁管理办法》第28条的规定，转租合同必须经出租人书面同意，并应依法办理登记备案手续。但是在审判实践中，不能以此规章的规定作为认定转租是否有效的依据。对于出租人同意的方式，《合同法》没有明确规定，根据《民法通则》以及《合同法》的立法精神，民事法律行为以不要式为原则，以要式为例外。因此，出租人的同意，不以书面形式为必要。至于发生纠纷时，是否可以举证，则属于另一个问题。从实践的角度看，如果出租人明知承租人已将房屋转租，在合理期限内又无异议，甚至有时还有事实上的协助行为，如代转交钥匙等，则可以认定为默示的同意。

　　(2)出租人的同意能否撤回。原则上不能撤回，因为同意权是基于照顾出租人利益而设立的，出租人同意是单方法律行为。如果可以随意撤回，则不利于交易关系的稳定和对承租人与次承租人利益的保护。

　　(3)出租人同意的内容。①房屋的用途同意。如果为概括性同意，承租人和次承租人应该依诚实信用和公序良俗原则来转租和使用房屋；如果为特别同意，承租人只能在出租人同意使用的范围内转租。②转租的期限。根据国外的立法和民法的基本原理分析，转租合同的期限应不长于租赁合同的期限。但如果出租人以明示的方式同意转租期限可以超出租赁期限，基于私法自治原则，除法律有明文禁止，应认定为有效。也就是说，转租的期限原则上不得超过原租赁合同的期限，但是当事人另有约定的除外。

　　(二)自行转租

　　自行转租，是指承租人未征得出租人的同意，擅自将房屋转租给第三人。

　　1．自行转租的法律后果。

　　根据《合同法》第224条第2款的规定，自行转租发生以下法律效果：

　　(1)出租人与承租人之间的关系。承租人未经出租人同意擅自转租是严重的违约行为，出租人有权解除合同。出租人解除合同的，可以请求损害赔偿；出租人不解除合同的，租赁关系仍然有效，不因承租人的转租而受影响。

　　(2)承租人与次承租人之间的关系。双方之间的租赁合同有效，承租人负有使次承租人取得对租赁物使用收益的义务。承租人不能使次承租人取得使用收益的权利，次承租人可以向承租人要求损害赔偿。

　　(3)出租人与次承租人之间的关系。次承租人的租赁权不能对抗出租人。出租人终止租赁关系时，可以直接向次承租人请求返还租赁物。

　　2．自行转租合同的效力。

　　对自行转租合同的效力，有三种不同的观点：

　　第一种观点认为，自行转租合同无效。从《合同法》第224条的规定可以看出，转租须经出租人同意，如果承租人进行转租的行为没有经出租人同意，其性质显然属非法转租，这种情况下转租合同当然无效。

　　第二种观点认为，自行转租合同是效力待定的合同。《合同法》第51条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”这是关于无权处分的规定，无权处分行为属效力待定行为。非法转租亦属无权处分。因为对于转租而言，虽然承租人擅自转让的只是租赁物的占有、使用权，而非他人财产的所有权，但承租人擅自将占有、使用权转让给他人，实际上是非法处分他人财产所有权权能的行为。既然非法转租属无权处分行为，其当然是效力待定行为。

　　第三种观点认为，自行转租合同有效。自行转租合同为诺成性合同，承租人与次承租人双方意思表示一致即有效成立，与出租人没有关系。

　　对未经出租人同意的转租，依《合同法》的规定出租人可以解除合同，但对于承租人与次承租人之间的租赁合同是否当然有效或无效并不明确。根据《合同法》的规定，租赁合同为诺成性合同。转租虽未经出租人同意，但这并不发生改变转租合同性质的后果，转租合同在双方当事人意思表示一致时即生效。因此，没有经过出租人同意的转租合同也为有效合同，只不过该转租合同的效力随着出租人对原租赁合同是否行使解除权而发生变化。根据《合同法》第224条第2款的规定，承租人白行转租时，出租人可以解除合同，也可以不解除合同。所以，在出租人不解除合同时，转租关系依然存在，转租合同当然有效。在出租人解除合同时，原生效的转租合同只不过随着出租人解除合同权的行使而发生终止的法律后果，而非转租合同自始无效。

　　3．承租人自行转租是否构成侵权。

　　我国台湾地区学者王泽鉴先生认为，当出租人为租赁物的所有人时，承租人的转租构成对出租人所有权的侵权行为。我们认为，出租是物之所有权人通过合同将租赁物的占有、使用、收益权能移转给承租人，而其自己仅保留处分权能，并以收取的租金为其他权能转移的代价。当承租人自行转租时，尽管出租人对承租人的诚信度表示怀疑，租赁物的占有层次增加，受损可能性加大，但承租人应就租赁物的损害向出租人负赔偿责任。因而难说出租人的所有权受到了侵害，对于出租人的此种侵权损害赔偿请求权不宜支持。

　　4．自行转租收益性质的认定。

　　关于擅自转租收益的性质，理论界和实务界均有不同的观点：

　　第一种观点认为，擅自转租的收益属于非法所得，应该收归国家所有。其主要的依据就是《城市房屋租赁管理办法》第32条的规定，未征得出租人同意和办理登记备案，擅自转租房屋的，其租赁行为无效，没收非法所得，并处以罚款。

　　第二种观点认为，自行转租的收益属于不当得利，应当返还给出租人。

　　第三种观点认为，自行转租的收益不属于不当得利。承租人自行转租，不属于无权处分行为，且出租人与承租人之间存在租赁关系，承租人支付对价而对租赁物使用收益，出租人对租赁物已无使用收益的权能，承租人自行转租并未使其受到损害。所以，白行转租原则上应在租赁合同中解决，出租人可以终止合同或请求债务不履行的损害赔偿，无须借助于不当得利请求权。

　　第一种观点显然难以成立。没收非法所得，是由房地产管理部门对非法转租房屋的责任者给予的行政处罚，并不能作为法院进行民事制裁的依据。非法转租房屋的行为虽然侵害了房屋出租人的权利，但不能说必然会造成出租人的财产损失。第二种观点也难以解释得非常通顺。从不当得利构成要件看，违法转租行为的获利，是否必然导致出租人利益的损害，也值得研究。出租人因与承租人之间订有租赁合同，其获取租金的同时便丧失了对租赁物的占有、收益权，承租人转租获利并不必然导致出租人遭受损失，两者之间并无必然因果关系。对于出租人而言，其收益已经由于房屋租赁合同的履行而得到实现，或者由于房屋租赁合同的法律效力而得到保障。我们认同第三种观点。出租人对承租人自行转租的收益，可以通过租赁合同本身来解决，可以在解除合同终止租赁关系后，通过追究承租人的违约责任来实现自己的利益。

　　房屋转租是指房屋承租人在租赁期间将承租的房屋部分或全部再出租的行为，其一般流程为：

　　第一步，原承租人取得原出租人的书面同意，将其原出租的房屋部分或全部再出租。

　　第二步，原承租人与承租人签订房屋转租合同。

　　第三步，将转租合同和原房屋租赁证到房地产登记机关办理房屋转租合同登记备案。

　　第四步，领取经注记盖章的原房屋租赁证，缴纳有关税费。

　　特别要指出的是，房屋转租除必须符合一般房屋租赁的必要条件，还必须注意以下几点：

　　1)房屋转租必须取得原出租人的书面同意。

　　2)转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终止日期。

　　3)转租合同生效后，承租人必须同时履行原租赁合同的权利义务。

　　4)转租期间，原租赁合同变更解除或终止的，转租合同随之变更，解除或终止。

　　房屋转租不同于房屋租赁权的转让。房屋租赁权的转让，是指承租人将租赁权转让给第三人，承租人退出租赁关系，租赁关系存在于受让人与出租人之间。而在房屋转租中，承租人不退出租赁关系，租赁关系存在于承租人与出租人之间，承租人仍然承担原租赁合同的义务。具体而言，有以下区别：

　　1．两者的标的不同。

　　前者的标的是租赁物，后者的标的是租赁权。房屋转租，按《城市房屋租赁管理办法》第26条的规定，是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。该办法第27条解释说，承租人在租赁期限内，征得出租人同意，可以将承租房屋的部分或全部转租给他人。从这个规定可以看出，房屋转租针对的是承租房屋的部分或全部。房屋租赁权转让是一种权利的转让，针对的是房屋的租赁权。

　　2．两者的取得方法不同。

　　前者为设定取得，后者为转移取得。房屋转租是转租人在租赁物上再度设定了一个新的租赁权，转租人与次承租人之间成立新的租赁合同。房屋租赁权转让是将原房屋租赁权让与给受让人，并没有设立一个新的租赁权，转让人与受让人之间成立的是一个转让合同而非租赁合同。

　　3．两者实现的手段不一样。

　　前者一般通过分期支付租金来实现，后者一般是一次性给付。在转租时，主租赁合同与转租赁合同的租赁条件可能有所不同，转租可以是租赁标的物的全部或一部分，在租赁权转让时，受让人取得了与原承租人一样的权利。

　　4．两者产生的法律后果不同。

　　前者房屋的租赁权仍属于原来的承租人(转租人)，后者房屋的租赁权属于受让人。房屋转租是转租人对租赁物再度设定了新的租赁权，原租赁合同的权利义务并没有解除，次承租人新的租赁权以转租人的租赁权存在为前提。房屋租赁权转让是原承租人把租赁权完全让与给新的承租人，新承租人的租赁权以原承租人的租赁权的消灭为前提。

　　由于房屋转租并没有消灭原租赁合同，所以根据《城市房屋租赁管理办法》第30条的规定，转租合同生效后，转租人享有并承担转租合同规定的出租人的权利和义务，并且应当履行原租赁合同规定的承租人的义务。而房屋租赁权转让，原承租人承担的原租赁合同规定的承租人的义务则随着其租赁权的转让而转让。

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