房地产市场宏观调控

　　房地产市场宏观调控是指国家借用行政力量干预房地产市场，确保房地产市场按照国家意志健康发展的一种政府行为。对房地产市场实施有效的宏观控制，关键在于政府在市场运行中正确选择自己的位置，以及按市场发育程度建立清晰完备有效的调控系统，才能保证房地产市场的良性循环。

　　房地产市场宏观调控的对象是整个房地产市场，包括土地市场、房产市场、房地产资金市场、房地产劳务市场、房地产技术市场和房地产信息市场等。

　　房地产是国民经济的先导性、基础性产业，对国民经济的增长具有较强的带动作用，但同时又依赖于经济发展所创造的市场需求，取决于经济增长所决定的社会、居民的房地产支付能力。20世纪90年代初，我国局部地区如海南、北海等地房地产的非理性膨胀，严重影响了国民经济发展和金融秩序；20世纪90年代日本房地产“泡沫”的破灭，对日本经济的影响至今仍未消除；东南亚金融危机也与房地产“泡沫”直接相关，教训十分沉痛。各国和地区的历史经验表明，缺乏有效的宏观调控的房地产市场极易引发严重非均衡问题甚至发生“泡沫”，特别是在经济高速增长、房地产市场快速发展时期，房地产开发必须与社会经济协调发展，房地产市场需要总量上的基本均衡和结构的优化。因此，在现阶段，房地产宏观调控的主要目标和任务应该是：保持市场供求总量的基本平衡，促进市场结构的优化，从而促进房地产市场持续、快速、健康发展。

　　虽然房地产市场非均衡是常态，但这并不意味着任由非均衡状态自由发展，均衡目标取向仍是市场宏观调控的主要目标，具体表现在以下几个方面：

　　(1)供求总量的基本均衡。尽力减小房地产供求总量的非均衡程度，实现房地产市场供求总量的基本均衡，是房地产市场宏观调控的首要目标。房地产总量控制的目的就是要使房地产总供给与总需求的大体平衡，形成一个有限度的买方市场，使这个市场既有一定的合理库存，又有充分的市场流转，而且又不致造成非正常的空置商品房。市场经济本身虽然能依据市场供求关系、信息反馈、价格走势等进行自我调节，但由于市场机制本身的局限性，这种市场调节难免会出现消极、被动、滞后和带有局部性的缺点，所以政府有必要从全局的高度综合运用各种手段，对房地产市场进行积极、主动、及时地宏观调控，以便有效地把握好总量的平衡。

　　通常情况下，房地产商品的社会需求包括投资性的生产用房需求和消费性的生活用房需求两大方面，既包括国内、地区内需求，也包括外商的需求，而这些需求的地区性又特别强，更多的是要求在地区或一个城市内达到供求平衡。因此，为有效调节房地产商品社会总供给和总需求的均衡，我们还要综合考虑．以下几个方面：①要在一个地区或城市内，实现房地产商品的供给总量和需求总量的基本平衡；②房地产商品供给和需求的重点要放在住宅方面，住宅建设的总量要同地区居民对住宅需求相平衡；③要注意有效需求与潜在需求的区别，房地产商品的供给总量要与有效需求总量相平衡。

　　(2)优化房地产结构，实现结构的基本均衡，提高资源配置效率。优化结构的目的是使产品适销对路，实现有效供给和有效需求的均衡。当前优化结构主要是根据社会消费水平和市场即期需求，合理确定各种类型、不同档次商品房之间的供应数量，在重点保障适应广大中低收入者的经济适用住房供应的同时，兼顾社会多层次的住房需求。结构优化包括两个方面：①房地产市场产品结构的均衡发展。房地产内部结构要协调。居民住宅、办公楼、厂房、商业用房、娱乐设施等各类房地产商品供给结构与需求结构相协调、相平衡，以充分合理地利用房地产资源，实现资源配置效率的最优化。②实现房地产市场层次结构的均衡发展。一方面，房地产一、二、三级市场实现良性互动，均衡发展；另一方面，也要实现房地产的买卖市场和出租市场的均衡发展。

　　房地产市场宏观调控的原则是指在调控房地产市场的活动中观察和处理调控问题的标准。这些原则要依据房地产市场发展的客观规律和国民经济管理的需要来制定。我们要在基本原则的指导下，采取有针对性的措施和办法对各种房地产经济运行加以调节和控制。

　　1．多种调控手段相结合的原则

　　一般来说，房地产市场宏观调控的手段有多种，如经济手段、行政手段和法律手段等。由于房地产商品价值量大，与人们的生产、生活密切相关，房地产市场活动涉及面广、影响面宽，而且房地产在国民经济中具有重要的地位和作用。因而，对房地产市场的管理不能像一般商品市场那样完全放开，完全由市场去组织生产。在选择调控手段时，仅靠经济调节手段不一定能达到调控的目标，而要根据一定时期房地产市场的发展状况，按照经济、行政、法律手段等多种手段相结合的原则来进行调控。

　　2．宏观调控和微观管理相结合的原则

　　宏观调控通常是指政府从总体上采用经济；法律和行政等手段主动干预房地产市场，它往往带有统一性的特征，但灵活性不足。而微观管理则是对房地产市场的具体区域、项目和环节，甚至是市场行为主体和具体交易行为的管理和规制，具有较大的适应性和灵活性。通常，宏观和微观向来是辩证统一的，我们必须坚持对房地产市场进行宏观调控和微观管理相结合的原则。将房地产宏观调控和微观管理结合起来，可以使它们优势互补，相互促进，也就可以做到对房地产市场的管理既具有统一性，又具有灵活性。

　　3．直接调控和间接调控相结合的原则

　　我们知道，在市场经济条件下，政府对社会经济活动的宏观调控，一般是以间接凋控为主，但是以间接调控为主，并不等于仅仅实行间接调控。通常，对于某些资源的开发利用、某些产业的发展，由于它们自身的特殊性，或者市场的不完善，仍然必须实行一些直接调控，将直接调控和间接调控有机结合起来使用①。房地产商品作为特殊商品，对社会生产和人民生活影响极大，房地产业和房地产市场的发展与国民经济发展密切相关。因此，政府在通过财政、税收等手段对房地产市场进行间接调控的同时，不能放弃对房地产市场的直接调控。特别是对于我国发育尚不完全成熟的房地产市场，坚持政府的直接调控仍有必要。因此，在社会主义市场经济条件下，在房地产市场非均衡运行的状态下，我们对房地产市场进行宏观调控，直接调控和间接调控相结合是我们必须遵循的重要原则。

　　4．管而不死、活而有序、因地制宜的原则

　　回顾我国宏观调控的历史，可以发现过去的宏观调控工作常常处于“一放就乱，一乱就管，一管就死”的怪圈之中，常常使宏观调控的效果大打折扣，难以达到预期的目标。因此，我们对房地产市场的宏观调控，应当在总结经验的基础上，将“管”和“放”两者有机地结合起来，努力做到“管而不死，活而有序”。

　　另外，由于房地产具有区域性的特点，全国各地区由于经济发展水平不同、人民生活水平不同，房地产市场的发展状况也各不相同。因此，我们在对房地产市场宏观管理和调控时，要针对不同地区房地产市场发展的特点和具体情况，采取灵活的措施和因地制宜的政策。

　　5．统一领导、分工负责、相互协调的原则

　　由于房地产市场是国民经济一个重要的要素市场，而且我国房地产业已经成为国民经济的支柱产业，再加上房地产业本身的一些特点，如投资规模大，涉及面广，与人民生活息息相关等，因此国家对房地产市场的调控必须实行“统一领导”，以便能对市场进行有效的宏观管理。中央的调控政策下来后不能有的地方执行，有的地方不执行。各个地方在房地产业的发展过程中，也不宜制定一些与国家意图不相吻合的“土”政策，这会扰乱整个房地产市场。另外，对房地产市场宏观调控是一项综合性的工作，涉及政府的多个部门，需要明确宏观调控的职责分工并相互配合。由于过去长时期内理论认识不清，市场管理经验缺乏，再加上对于宏观调控重视不够，过分强调直接采用行政手段进行调控，因而在机构设置和职能安排上未能认真考虑哪些部门对房地产业实施宏观调控、如何分工更为科学的问题。所以，还存在着政府部门职责分工和相互配合问题。例如，在国务院组成或直属部门中，可以对房地产进行宏观调控的涉及国家发改委、建设部、国土资源部、人民银行、税务总局、财政部等至少六个部委，在省、市级地方政府，则要涉及更多部门。每个政府机构都有一定的调控权限，但没有一个政府机构能够负得起总量调控的职责山。因此，在目前我国的房地产市场管理体制下，对房地产市场的宏观调控必须坚持统一领导、分工负责、相互协调的原则。

　　为保证房地产市场宏观调控的有效实施，一般采用经济手段、行政手段、法律手段和政策方法四种。

　　(一)经济手段

　　即通过运用价格、税收、利率等经济杠杆，来充分调控房地产市场的运行和发展，以经济刺激来引导人们的经济活动。

　　(二)行政手段

　　即通过国家、政府部门的行政权力，以行政管理的方法，对房地产市场进行宏观调控。如制定房地产市场的发展规划，来对房地产市场的发展方向进行控制；通过规定房地产市场主体资格、活动原则、经营范围、权力和义务等来控制房地产经营企业的经营业务等。

　　(三)法律手段

　　即通过房地产立法和房地产执法来宏观调控房地产市场。通过制定各种房地产法律、法规来规范我们的经营，保护合法经营，打击不法经营，维护房地产市场的正常运转。

　　(四)政策方法

　　房地产市场宏观调控的政策方法，是指国家通过制定并组织贯彻执行一定的房地产市场发展政策，来对房地产市场进行宏观调控。其特点是适应性强、针对性强，容易取得比较好的效果。

　　(一)土地供应计划的宏观调控

　　加强国有土地出让的计划、规划管理，严格控制土地供应总量。出让土地必须按照当年下达的建设用地计划进行数量控制，必须依据城市规划，必须与建设项目相结合，必须有明确的开发期限和进度要求，必须有基础设施配套的条件，必须按权限审批，这对规范整个房地产市场是至关重要的，要充分认识到土地供应的龙头作用。土地供应计划的宏观调控是整个房地产市场宏观调控的关键。

　　(二)房地产价格的宏观调控

　　房地产价格的宏观调控是平衡房地产市场中供求关系的一个重要手段。由于土地资源的稀缺性和不可再生性，加上人们对住房的需求是长期的，不断上升的，由此决定国家必须对房地产市场进行控制，决定了房地产市场是个不完全开放的市场。国家通过制订和调整房地产商品的价格标准，最高、最低限价，价格浮动幅度等来对市场价格进行调控，保证价格结构的合理性，保证市场的供应，平衡市场的需求。

　　(三)房地产税收政策调控

　　房地产税收政策的调控是指国家通过调整税率和增减税种税目，来调整收益流向，引导市场发展。避免和减少在房地产市场中的投机行为，鼓励和支持对国家建设和人民生活迫切需要的项目的投资。

　　(四)房地产金融的调控

　　这里包含两个方面，一是通过投资贷款利率的调控，来平衡房地产的投资市场，控制房地产的开发总量和项目品种；二是通过消费贷款的利率调控，来鼓励房地产消费，促进房地产商品的有效需求，平衡房地产商品的供需矛盾，推动房地产市场的健康发展。

　　(五)城市规划的调控

　　城市规划的调控是国家通过行政手段来对房地产市场进行调控的方法之一。它是国家在制订城市发展总体规划的前提下来制订房地产市场的发展计划和规划，控制房地产的投资项目及规模，保证城市建设总体发展的合理和规划性，培育出完善的房地产市场。

　　(六)房改政策的调控

　　房改政策的调控是国家通过政策方法来实现对房地产市场的宏观调控。由于长期的计划经济的影响，我国在住房制度上存在着大量的弊病，特别是福利性分房和低租金制度，严重束缚了房地产市场的健康发展。为此国家通过制订一系列的房改政策，如取消福利分房，提租及实行公积金制度等来鼓励职工进行住房消费，同时通过房地产金融的支持，使得这种消费逐渐成为可能，从而推动房地产市场健康地向前发展。

　　宏观调控系统包括有决策控制系统、市场调节系统、信息反馈系统和监督系统等若干子系统。

　　1．决策控制系统

　　所谓宏观调控的决策控制系统，是指通过制定各种政策、法规、计划和规划来实现国家对房地产市场的影响。它的核心在于通过政策、法规、计划和规划的择优，寻求能够获取最大经济效益，以指导实际的市场经济行为。其中行业政策和法规居于宏观控制最重要的位置。除此之外还有土地供应、城市规划及环境保护等调整手段。

　　(1)土地供应计划：土地是房地产市场运行的龙头。我国国有土地由政府垄断出让，使土地供应计划对房地产市场具有更为直接、明显地调节功能。一个城市的土地开发和供应计划，由有关部门按该城市社会经济发展总体需要，土地发展潜力以及城市规划的要求制订。科学的土地供应计划，不仅与总体规划协调，并有足够的弹性，能够对市场信号作出灵敏的反应。还应当立足于十分珍惜和合理利用每一分土地基本原则。我国是个土地资源十分贫乏的国家，科学的、合理的、有计划的使用土地，在这里显得尤为重要。应当十分重视土地利用计划制定的科学性。注重定量分析，研究土地供应需要与可能的关系。

　　(2)城市规划指导：城市规划就是通过对城市区域的经济分析，以合理利用土地、协调城市物质空间布局为实施目标的战略。城市规划是该城市建筑和房地产业的指挥棒。一部好的城市规划，应该充分考虑城市土地的经济价值，指导城市建设有序发展，促进房地产业的健康发展。

　　(3)环境保护：环境保护关系到一个城市、一个地区的长远和全局性的利益。房地产市场行为必须有利于环境的整治和改善，即保护环境、防治污染、加强绿化建设、保护历史文化遗产和自然风貌，创造优美协调的环境景观。一旦房地产市场行为的经济效益与环境效益发生冲突，环境效益应该拥有否决权，经济效益要服从环境效益。

　　2．市场调节系统

　　房地产市场宏观调控系统中的调节系统的宗旨是确保决策控制系统所作的决策得以及时有效的执行。它包括有如下几方面内容：

　　(1)控制地价。地价是房地产价格的主导部分。控制了地价，就可以左右房地产价格。由于城市土地一级市场由国家垄断出让，所以，地价就成为政府对房地产市场调控的重要手段。

　　(2)调节税收。房地产税收是宏观调控的一个重要手段，它可以规范房地产市场交易行为，抑制投机，理顺收益分配关系。但是，由于税费管理体制混乱、交易行为不健全，我国的房地产税收调节功能没能得以充分地发挥。这需要在不断深化改革，进一步健全和完善房地产税收体制。

　　(3)租金的控制。租金是房地产市场运行的又一个重要的指数，它不仅要与整体经济发展水平相适应，与居民消费能力相适应，而且也应与房地产商品买卖价格保持合理的比例。租金过高或过低都会对房地产市场产生不良影响。租金过高会导致空置率的大幅提高；过低，就会严重冲击房地产销售市场的商品成交率。因此，制订合理的租赁价格，同样是政府调控房地产市场的重要决策目标。

　　(4)信贷规模及利率：无论是房地产开发经营还是消费购置，都需要金融的参与，因而信贷规模及利率，也成为市场调节的重要内容。

　　3．信息反馈系统

　　政府对房地产市场作出宏观调控决策，必须建立在充分掌握市场信息基础之上。因此，需要建立较为完备的信息反馈系统。它应该包括市场管理需要的各类信息来源及收集与处理方式；信息加工、贮存和传递的技术手段；信息机构的建立与信息网络的形成；信息的组织与交流等。

　　4．监督系统

　　所谓监督是指国家对房地产市场运行的各要素、各环节进行全面督察的整体过程：监督系统主要有规划监察、设计监察、市场监察、财政监察、银行监察、审计监察、环境监察等。

　　总之，我国房地产市场正处于起步阶段。宏观调控有利于速度与效益、效率与公平、结构与发展相统一的市场运行机制尽快形成，确保我国房地产市场尽早步人更规范、更健康、更科学的发展轨道。

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