房地产市场信息
房地产市场信息(real estate market information)
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什么是房地产市场信息
房地产市场信息是指反映房地产市场活动特征及其发展变化情况的各种消息、情报，资料等的统称。
房地产市场信息的主要内容
房地产市场信息具体包括房地产市场供求信息、房地产市场行情信息、房地产市场营销环境信息、房地产市场交易信息、房地产市场反馈信息等，这些就构成了房地产市场信息的主要内容。具体包括以下内容：
(一)房地产市场供求信息
供求信息是市场的一种先导性、预测性信息，它预示着市场供应和需求双方未来发展的动态。房地产开发和经营企业应及时提出房地产供应和需求状况，以实现供应促进需求，需求推动房地产的开发和经营，促使房地产品交易更好地发展。
(二)房地产市场行情信息
市场行情信息是指市场价格信息。房地产市场价格是在市场交易中山于各种原因形成的。如房地产品距离中心城市的远近，房地产周围环境及其设施，房地产品等级、质量以及供求况等会形成不同的价格，成为房地产市场的行情。房地产企业在开发和经营过程中，必须及时了解市场行情信息，以便在竞争中处于主动地位。
(三)房地产市场交易信息
房地产市场交易信息是房地产市场交易动态的反映。房地产品的交易与一般商品交易有着不同的特点，可从房地产品的市场供给、销售、需求三方面表现出来。从市场供给来说，房地产品一般不足同质产品，供给范围比一般商品要小，具有地区性。这是由房地产品的固定性所决定的，从市场需求来说，具有广泛性、长期性。因为房地产品是人类生存、享受、发展的基本物质条件，其使用期限要超过其他大多数耐用消费品，不能也不可能用后即弃，一幢私宅往往世代相守，辈辈相传；从市场销售来说，具有环节多、渠道长，销售主要采用合同方式进行，通过代理商来完成。了解房地产品市场交易的特点，掌握这些交易信息，对于掌握房地产品供求状况有着重要意义。
(四)房地产市场营销环境信息
市场营销环境信息是指影响市场经营的各种因素变化而形成的信息。它包括：①房地产经济环境信息。如国家对经营房地产业有关政策法规，以及国民经济产业政策等。②人民消费水平信息。随着经济发展，人民的生活水平提高，使消费水平、消费结构、消费趋向发生厂变化。购买商品房者日趋增加，从而为房地产市场的营销开拓厂广宽的领域；③社会环境信息。如城市发展、人口布局、交通设施等变化，都会对房地产市场营销的发展有着直接的影响。
(五)房地产市场反馈信息
反馈信息是指商品购销完成情况及售后使用过程中的情况和问题的综合反映。房地产市场反馈信启、是房地产经营企业跟踪了解的信息、从反馈信息中，可以了解外界对房地产价格、质量、规格、售后服务以及社会效益等方面的情况和问题，以便改进房地产的开发和经营。
房地产市场信息的特点
一般来说，各预测单位在规定时间内收集的市场信息，应具备如下四个方面的特点：
1．客观性。收集信息以客观事实为依据，防止偏离实际、主观臆断的倾向。
2．知识性。市场信息涉及自然科学和社会科学的各个领域，其具体内容的阐明或表述，都是以一定的理论知识作为指导，以一定的科学技术或经济管理知识为基础。市场信息实际上是多方面知识的浓缩体，带有很强的知识性。
3．传递性。市场信息能够传播交流，通过大容量通讯系统、激光通讯、图像通讯、卫星通讯和电子计算机网络系统等载体传导。为此，应使市场信息的记录方式适合一定技术方法和手段要求。
4．适用性。市场信息的收集和积累是为着使用，有用的、可用的市场信息可转变成生产力，带来经济效益，而冗余的市场信息不仅浪费了人力、物力和财力，而且还会给使用者带来不必要的麻烦。
房地产市场信息的作用
房地产市场信息具有如此重要作用：
(一)是沟通房地产供需之间联系的桥梁和工具
随着社会主义商品经济的发展，市场体系逐步建立和完善，房地产企业日趋发展。但房地产的供需矛盾也将日益突出，房地产企业为了更好地满足社会的需求、人民群众为了能购买到理想的商品房，都需要及时了解房地产市场的各种信息。因此，房地产市场信息，就成为沟通房地产供需之间联系的桥梁和工具。
(二)是房地产经营企业经营决策的重要依据利
社会主义市场经济体制要求企业转换经营机制，成为独立的商品生产者和经营者，成为自主经营、自负盈亏的经济实体；为此，企业必须面向市场，及时掌握市场信息。中国的房地产业一诞生，就处在激烈的市场竞争中，要求得生存和发展，必须面向市场，掌握房地产市场信息，根据市场提供的信息进行科学的决策，以提高自己的适应能力和应变能力。现代著名的决策理论学派代表人物美国的西蒙认为，决策过程可以简要概括为：信息收集处理—拟定方案—选定方案—决策执行四个阶段。可见，房地产市场信息是房地产经营企业经营决策的首要依据。
(三)是房地产经营企业提高经济效益的重要源泉
信息能带来经济效益，房地产市场信息虽然本身不是直接的物质财富，但通过信息的传递和利用，可以给企业带来经营活力。企业掌握了一定的信息量，并以此为依据，更好地开发和经营，以最小的投入取得最大的产出，获得更大的经济效益。可见，房地产市场信息的利用价值及其产生的效益，是通过经营者在利用信息以实现其经营目标和决策过程来达到的，所以信息量越大，决策的准确度越高，利用价值就越大，经济效益也就越高。
对房地卢市场信息要求
通常，对房地产市场信息提出如下要求：
1．准确性。要求房地产市场信息准确、不失真，在收集市场信息时，一定预先规定好严格的定义和明确的范畴，不可模棱两可，含糊不清，否则，会导致预测不准和决策失误。
2．及时性。市场信息有时效性，其收集、处理、传递要快、要及时，迟到的信息就会眙误战机。
3．全面、系统性。市场情况在时间上连续，形成序列，在内容上要完整，无缺项，形成体系。
4．适用性。如前所述，适用一是指信息内容和项目要有针对性，符合需要。二是在技术先进性和经济合理性上要适合本单位、本部门的实际情况。只有针对性强，又符合本部门技术水平和特点的信息，才是价值高、经济好的信息。
5．经济性。房地产市场信息工作要达到一定的经济效益要求，关键是要处理好信息价值与所花费之间的关系。信息价值是指收集信息的数量和质量的要求程度。信息价值越高，一般所花费用也越多，而使用该信息所带来的收益也越大，这是一般规律。使用信息的收益大小可用公式表示如下：
使用信息的净收益＝采用信息后所得收益-收集信息所花费用
如果用图表示，公式可换转成下图所示的曲线。图中曲线①表示收集信息所花费用。该曲线随信息数量和质量的要求程度。包括项目多少，详尽程度、精度要求、样本容量多少等变化。曲线②表示采用信息所得收益，收益大小随着信息的数量和质量要求程度而变化。这两条曲线围成的面积就是在使用信息后所得到的净收益。显然，对信息的质和信息数量和匝量的要求图中信息收益曲线量要求越高，超过Q2时，信息的收集费用已超过收益，使净收益为负，故不经济。只有在Q2的左侧至Q1的右侧之间净收益为正。净收益达到最大的点M处，所对应的信息数最和质量的要求程度是最适宜的，此时的净收益称为最佳经济收益(E佳)。房地产市场信息的收集
房地产市场信息是有关房地产经济活动的信息和资料的总称。信息资源与人力资源、资金资源和物质资源一起构成房地产市场的四大资源。它是市场分析与预测的基础。
一、市场信息的收集渠道
收集房地产市场信息可以从以下几个方面入手：
1．政府部门
政府所颁布的各项经济政策、法令、法规以及政府召开的新闻发布会公布的信息，特别是计划、财税、金融、房地产等各职能部门的各种文件、规定和统计资料都是重要的信息资源。
2．企业内部
企业内部的各种业务资料、统计资料、财务资料和平时收集的文字资料等都是重要的第一手资料。
3．消费者
通过各种途径从消费者那里获取有关购买动机、购买偏好和未来需求的信息。
4．竞争对手
通过对等互换信息等途径获取竞争对手和他们对市场分析的资料。
5．咨询部门
房地产咨询部门的咨询意见、市场走势分析和各种评估报告等都具有重要的参考价值。
6．各种宣传媒体
可以从各种有关报刊、专业书籍和广播、电视等媒体获得相关信息。
7．公共场所
注意从各种会议和社交活动中获取信息。
二、市场信息的收集原则
收集市场信息要把握五个原则：
1．可靠性
准确的市场信息有利于市场分析和预测，而不可靠的信息会给投资带来不可预测的风险，甚至会导致投资失败。
2．及时性
市场信息具有很强的时效性，对信息传递和处理如不及时，就会丧失信息的价值，错过良机。
3．系统性
信息的收集要求连续、全面、完整，以提高信息的准确性。零碎、间断的信息容易形成以偏概全的分析结论。
4．适用性
信息的收集要有针对性，要区分主次和缓急。
5．经济性
信息的收集不是越多越好，而是力争以较少的时间和较低的成本收集到适用的信息。
房地产市场信息的主要来源
房地产市场信息的主要来源包括本单位或本系统内部、系统外部两个方面。
1．来自本单位或本系统内部的信息，主要通过以下渠道获得。
(1)来自经营管理部门。这是指担负计划、统计、经营等业务的管理机构收集各种规划、计划、决策等方面的业务资料或统计资料。
(2)来自经济活动管理部门。主要指财务成本、劳资定额、供应采购等业务部门提供的报表、台账、结算、分析资料等。
(3)来自组织生产活动的指挥部门。
(4)来自技术和质量部门。
(5)其他有关部门的信息。
2．来自系统外部的信息。
(1)来自国家政府机关、社会团体方面的信息。例如，各项政策、法令、社会经济发展规划，以及国家财政预算和决算等。
(2)来自国外的信息。主要是通过外交、外贸途径、国外书刊杂志等收集到的有关市场信息，以及直接从负责国际贸易信息的单位取得。
(3)来自国际市场方面的信息。这是指进入国际市场的企业直接或间接地从房地产开发经营业务中取得的有关信息。
(4)来自相关企业或单位的信息。
(5)来自各专业情报机构或咨询部门的信息等。