建筑物评估

建筑物评估(building evaluation)

　　建筑物是指与土地组合的建设成果，总体上划分为房屋和构筑物两大类。房屋是指能够遮风避雨并供人们居住、工作、娱乐等各种活动的场所；构筑物通常不能直接在内进行生产和生活，如烟囱、水塔、道路、桥梁、隧道、水坝、围墙等。房屋建筑由基础、主体承重结构和屋顶及围护结构等组成。建筑物有以下特殊属性。

　　(一)不可位移性

　　建成后的建筑物坐落位置、结构类型、建筑朝向都是固定不变的。

　　(二)产权边界复杂性

　　一般资产的产权边界是比较清楚的。单项资产的产权要么是所有权，要么是使用权、租用权等，但在评估中经常遇到同一幢建筑物具有多重产权属性的情况，如公私同幢，私私同幢等，或表现为同幢房产中部分具有所有权，另一部分体现为租赁权。

　　(三)功能变异性

　　多数资产功能通常是固定不变的，使用价值将随改变而消失。但建筑物不同功能改变反而会提高其使用价值，如商业区的厂房、车间改造，临街工业用房改造成商业用房等。

　　房屋建筑物评估不仅要着眼于其自身的投人和使用状况，而要考虑经济发展、国家政策等多重影响因素。从评估的角度看，重点考虑以下诸方面因素。

　　1.物理因素。这是房屋建筑物价格的决定因素。

　　2.环境优劣的影响。房地产外部环境条件优劣是影响其价的一个重要因素。

　　3.经济地理因素，在我国，政治、经济、文化发展极不平衡，一般说来，相同建筑质量、相同功能和用途的建筑物价格，大城高于小城市，沿海开放城市高于内地城市。即使在同--城市，由地段不同，房价差别也很大。

　　4.新旧程度。土地不存在实体陈旧贬值问题，而建筑物会随着建筑年代久远而陈旧。因此，建筑物的新旧程度影响其价值。

　　5.用途。某一具体建筑物的用途可能是单一的，也可能是多种用途综合性的。

　　6.产权。建筑物的产权形式可分为所有权、使用权和租用权。产权性质及是否受到限制，如是否做抵押、担保、出租等都直接影响建筑物的价值。

　　7.政策因素。国家经济政策每个时期都有一定的重点和方向。房地产价格受政府法令和政策的影响主要表现在:(1)政府基于公共利益可限制某些房地产的使用，包括规定土地使用用途、建筑物容积率、覆盖率等。(2)政府为满足社会公共利益的需要，可以对任何房地产实行强制征用或收买。

　　8.供需状况。地产价值高低受市场供求关系的影响很大，供过于求时，价值会降低;供不应求时价值会提高。

　　9.其他。如住房制度改革、长期投资贷款利率变化等郡直接影响建筑物价格。

　　(一)明确评估目的

　　建筑物作为一类评估对象，其发生的经济行为多种多样，有所有权转让或使用权转让，有抵押、担保、拍卖、课税等。对于同一建筑物来说，在发生上述不同经济行为时，应根据特定情况，选择与其相适应的价值类型和评估方法。

　　(二)资料准备

　　在明确评估目的后，评估人员就可确定与此相适应的评估方法，并着手收集与评估方法相关的资产评估资料。资料准备一是委托方提供，另外评估人员要到评估所在地收集整理。

　　(三)准备有关文件

　　建筑物的评估涉及到的政策性问题甚多，评估人员在到现场之前，必须准备好充足的有关文件及资料。

　　(四)资产评估明细表的准备

　　评估人员要制作合理的评估明细表。将"建筑物清查评估明细表"提供给委托方，由委托方认真填写。

　　(五)评定测算

　　在搜集资料过程申，如发现原定评估方法所需的数据资料无法弄到，则应立即改用可以搜集到全部所需资料的其他方法。如果能够搜集到几种评估方法所需的资料，亦可运用多种方法对该宗房产进行估价，并相互进行验证，最后确定评估结果。

　　(六)确定评估结果，撰写评估说明或评估报告

　　如果对两个或两个以上的评估方法进行评估，会得到若干个评估初步结果。评估人员应当在充分分析论证的基础上给出评估的最终结果，并撰写评估说明或评估报告。

　　建筑物评估不仅要遵循资产评估的一般工作原则，还因为建筑物价格本身的特点及产业性质，必须遵循特定的经济性原则和专业性原则。

　　1.替代原则

　　建筑物价格也同样遵循替代规律。特别是商品化建筑物，如商品化住宅、别墅、写字楼等，其价格受其他具有相同使用价值的同类型建筑物价格所牵制。即具有相同使用价值、有替代可能的建筑物，其价格是相互影响和作用的，会经过价格的市场竞争而趋于一致。

　　根据建筑物评估的替代原则，在对商品化建筑物进行评估时就可通过对同功能和类型的建筑物市场价格比较进行，即采用市场法进行评估。

　　2.最有效使用原则

　　由于建筑物具有一定的功能变异性的特点，不同的利用方式能为权利人带来差异很大的收益，且随着房地产市场经营化的不断深化，建筑物权利人越来越多地通过改变建筑物的原有功能用途来实现收益最大化。因此，按照这一原则，在对建筑物进行评估时，就要相应考虑建筑物是否具有功能变异性且是否能够实现功能转化，如果具备这样的条件，就可以按潜在的可能的最有效利用途径来评估。但应当注意，应用这一原则时，必须要符合国家法律、法规和政策的规定。

　　3.供需原则

　　房屋建筑物在实现商品化后，如同其他商品一样，也要受价值规律的制约，其价格取决于需求与供给关系的均衡点。需求超过供给，价格随之提高;反之，供给超过需求，价格随之下降。如北京市，近年来随着住房制度的改革及政府采取一系列措施鼓励建设安居工程和经济适用房建设，使商品住宅价格呈现稳中有降的态势。而写字楼随着市场供应数量的增加，其售价或租金价格下降的趋势最为明显。但是，我们还应注意到，由于建筑物具有不可位移性的特点，在特定区域内供给量有限，竞争主要是在需求方面进行，因此，其具有一定的价格独占性。

　　4.房地合一原则

　　尽管房屋建筑物和土地是可以加以区别的评估对象，而且土地使用权可以独立于房屋建筑物而存在，但是，由于两者在使用价值上的相互依存和价格形成中的内在联系，在用市场法进行评估时要把两者作为相互联系的综合体进行估价。具体表现在以下两个方面。

　　1.房屋建筑物和土地相结合使房地产最终成为商品。对于建筑物来说，它总是依托于一定的土地，土地的开发成本往往隐含在房屋建筑物价值之中，土地使用价值此时可通过房产来反映。

　　2.建筑物环境质量的区别是由土地产生的，它在很大程度上影响建筑物的价格。环境质量的好坏不取决于房屋建筑物本身，而是与土地的不可位移性相关。房地产的总收益是土地和建筑物等因素共同作用的结果。