土地资本

土地资本（Land capital）

　　土地资本是指为改良土地而投入土地并附着在土地上的资本，属于固定资本的范畴。投入土地的资本，有的是短期的，如土壤物理和化学性质的改良、施肥等；有的是长期的，如平整土地，修建排灌设施，设置建筑物等。不论是短期投入，还是长期投入，都能提高土地的产出水平，增加土地收益，但是，“作为资本的土地带来的收入不是地租而是利息和经营利润”。在土地私有制下，当租约期满后，这些固定在土地上的资本就被土地所有者攫取，并成为他增加地租或提高地价的条件，而他如果再次将土地出租，地租量就会增加；如果将土地出卖，地价就会上涨。在中国农村，土地属于集体所有，承包耕种集体所有土地的农户，通过培肥地力所获得的收益归自己所有。承包期满土地上交集体或转包给其他农户时，可以获取一定的经济补偿。这对鼓励农民增加对土地的投入，提高土地生产率，克服短期化掠夺式的经济行为，做到土地用养结合，使其得到永续利用，有重要的作用。

　　资本一词由来已久,其原义是本金和金钱。在国外资本一词来自拉丁文,其原初意义指人的“主要财产”、“主要款项”，是早在#15世纪和16世纪意大利人得出来的! 当时，正是资本主义的曙光时期商人资本和高利贷资本最为活跃，国外古老“资本”的概念是可以赢利、生息的钱财，随着社会化大生产的形成和商品经济的日益发展，资本已成为连接生产要素，配置社会资源，形成现实生产力的基础性因素。马克思指出：“资本合乎目的的活动只能是发财致富，也就是使自身增大或增值”，“对资本来说，任何一个物体本身所能具有的唯一的有用性，只能是使资本保存和增值。”因此，资本必须是能够增值，而且是在运动中增值，并给这一生产要素所有者带来报酬。

　　对于土地资本的内涵" 笔者认为有必要从两个方面去考察。首先，狭义的土地资本是马克思《资本论》中的“土地资本”，是指人们对已经变成生产资料的土地进行的投资。马克思曾把土地区分为“土地物质”和“土地资本”两个性质不同，而又密切联系的范畴。马克思指出：“资本能够固定在土地上，即投入土地，……称为土地资本。它属于固定资本的范围”。马克思讲的“土地资本”是从价值形式而言的，其实物形态则表现为“土地固定资产”。在这里，我们将土地固定资产定义为对土地物质本身进行开发，改良所形成的土地使用价值，如土地平整、培肥地力、建造水井、水渠、排水沟、道路等，即狭义的土地固定资产(不包括建造在土地之上的房屋、建筑物等)。

　　另一方面，就是我们这里要讲的更广义的土地资本，是指当土地被投入流通，在运动状态中能实现增值，给所有者带来预期收益的时候，就变成了土地资本。可见，土地资本与前两者最大的区别就在于它的运动性和增值性。

　　土地资源是自然资源的重要组成部分，是陆地生态系统的主体，是国民经济和社会发展的重要物质财富。土地资产必须能带来收益，并具有可交换性。而土地资本则必须增值并具有流动性。

　　首先，土地作为资源，是土地物质对人类社会需要的不可替代的必要性所决定的，因而是永恒的，第一位的，是土地成为资产的基础。因而也是土地资本的基础。

　　其次。土地具有资源和资产的双重特性功能，土地具有资源功能或者说土地是一种资源。是指土地作为生产要素和环境要素。是人类生产、生活和生存的物质基础和来源。可以为人类社会提供多种产品和服务，比如说。人类从事一定的生产、生活活动。就需要有一定范围的土地空间，考察人类历史以来所发生的无数次战争。无不是因为争夺土地生存空间、抢占经济活动领地而起，如果没有土地带来足够食物。人类将忍受饥饿之苦，如果没有土地上附着良好的交通与电信设施。人类的各项活动都将受到极大限制，因为土地的多样性。人类才可能欣赏到奇山怪石、陡崖峭岭、飞流瀑布与奇花异草，土地的这些资源功能概括为土地的养育功能、承载功能、美学功能等等，

　　土地的资产功能是指土地可以作为财产使用、业主将其占用的土地资源作为其财产或作为其财产的权利，业主可以将其拥有的土地或土地产权视作财产变卖获取收益。而他人取得土地这种财产则需要付出一定的经济代价或成本，土地的使用可为土地使用者带来一定的经济效益。

　　在经济社会里，当土地资源能产生一定的经济效益。就属于了资产范畴。土地资本物因本身即是各种形态的资产或财产而固然属于资产范畴，但不是所有的土地资源都可以成为土地资产，

　　最后，土地资产是土地资本的物的表现。

　　一、土地资源转化为土地资产

　　地球上最早存在的只是土地资源，在原始社会里，没有私有财产、阶级和国家，虽然土地存在被占有，但由于地广人稀，生产力水平低下，土地显得并不稀缺，也不存在土地所有制关系，自然也不存在土地资产问题，土地从资源转化为资产，是相对与人类需求土地出现稀缺而占有土地，并把土地视为财产时发生的。

　　土地资源是人类生产和生活的物质基础，当人类对它的需求越来越大时，土地资源出现了稀缺现象，因而，被一部分人当作财产而占有，从这个意义上说，土地资产是指具有明确的权属关系和排他性，并具有经济价值的土地资源，它是土地的经济形态，是资本的物的表现，但并非所有的土地资源都能转化为土地资产，没有即期使用或近期内不可能使用的土地不具有资产属性。

　　二、土地资产转化为土地资本

　　当土地资产被投入市场，使其为所有者带来预期收益，产生增值，土地资产就转化为了土地资本，表现为土地权属关系上的转让、出租或自己投入使用。

　　土地资本经营的前提是资产，我国实行土地公有制度，改革开放以前，一直是无偿、无限期、无流动使用，这一阶段的土地使用仅仅呈现为绝对的自然资源属性，从管理的法定对象上考察，《中华人民共和国宪法》和《中华人民共和国土地管理法》也载明土地管理是纯粹的资源管理，因而土地资本经营缺乏应有的基础条件，1987年开始推行土地有偿使用后，国家和地方的法律、法规和政策性文件都做了相应的修改，允许土地有偿使用，土地作为特殊商品进入市场，土地产权人则通过地租资本化使土地具有价格，一方面体现其固有的使用价值，另一方面显化了土地应有的交换价值，完成了土地仅仅具有资源属性向资源、资产双重属性的蜕变

　　土地资产在一定条件下形成资本，然而，正如在市场经济条件下，所有的土地都已经赋予了资源与资产的双重属性，但并不等于所有土地资源的实物形态同时又能够全部体现资产的价值形态(部分体现为货币形态)一样，土地资产需要成熟的外部环境才能转化为资本，这个外部环境就是把土地使用权经过物化劳动获取盈利，但是土地资产最终的增值或减值是必须通过进入市场进行有限产权，即一定期限的土地使用权及衍生的他项权力交易来实现的。

　　当国家实行严格土地用途管制以后，土地使用权转让市场将发育成为地产市场的重要组成部分，同时构成社会主义市场经济的基本因子之一，通过交易达到余缺调剂、用途调整、用地结构优化和效益提高的目的，于是土地资本以实现其利润最大化为标志开始形成。

随着社会主义市场经济体制的建立和完善，城市已成为各种市场交换关系汇集的中心，成为市场配置资源的重要场所。作为城市空间和城市功能的载体——土地，是主要的生产要素之一，必然产生了一系列转移和交易行为，并日益成为城市资产的重要组成部分。据专家预测，我国城市土地资产约25万亿元。如何合理利用城市土地资源，最大限度地发挥城市土地资产的效益，为城市建设和国企改革积累资金，就成了亟须研究的重要课题。

　　(一)基本概念。

　　城市土地资本运营是城市政府利用市场法则，通过对土地资本技巧性运作，实现土地资源的优化配置和土地资本增值的一种经营方式。

　　(二)主要内容。

　　一是资本运营理论。土地资本运营的理论属经济学理论中资本运营理论的范畴，它包括：马克思主义经典理论中的资本集中和股份制理论、古典经济学的规模经济理论、企业购并的早期理论、产权理论形成后的资本运营理论等。

　　二是城市土地价值与增值理论。城市土地价值是社会使用价值、经济价值和生态学价值的总和；城市土地增值的一般表现形式，是社会经济发展的作用和土地投资的改良而形成的地价的增长；城市土地价值与增值理论包括地租理论、地价与地价评估理论等。

(一)宏观调控原则。

　　土地承载着社会和经济发展的多项目标，其市场更需要在国家宏观调控下发展。包括制订规划、计划，以供给制约需求量，包括由政府来专营和垄断土地一级市场，做到“一个渠道进水、一个水库蓄水、一个龙头放水”，实施土地收购、储备、交易制度。通过抓土地的“统一收购权”和“统一供应权”，由储备交易中心一个口子统一收购土地，统一向市场供应土地，形成“政府主导型”的土地储备交易体制，并逐步建立了以招标、拍卖为主的新型土地供应体系。

(二)市场配置原则。

　　全面推行国有土地使用权招标、拍卖出让工作，规范土地供应是市场机制配置土地资源的有效手段，是建立公开、公平、公正的土地交易秩序的有效途径，也是城市土地资本运营的先决条件。这一原则要求对所有的经营性用地，包括土地交易的一级市场、二级市场甚至三级市场的各个环节均纳入市场交易，真正使土地市场进入“阳光”下交易。市场配置的原则客观上还要求必须将土地出让纳入招标、拍卖的轨道，以显化土地资本。比如，合肥市2001年首次公开招标出让的国有土地，收购价格是1068万元，招标底价是1450万元，最终成交价是2068万元，为政府创造土地收益1000多万元，市场机制在其中发挥了巨大的威力。

(三)利益兼顾原则。

　　城市土地资本运营，形式上是土地使用方式的改变，其实质是土地权益关系的改变。土地收益分配涉及国家、集体、个人三方面利益，如果收益分配不合理，可能严重挫伤集体、个人积极性或造成国有土地资产的流失，不利于城市的土地资本运营。目前，在国家对土地收益分配问题尚未作出具体明确的规定前，增值的部分，除一部分以增值税形式上缴国家外，土地投入增值收益可归投资者所有，土地公共增值收益可归政府所有。

(一)实现土地资源最优配置。

　　我国人口多，耕地少，土地供需矛盾尤其尖锐。为了实现社会经济的可持续发展，必须严格控制建设用地供应总量和投放方向，合理规划和配置土地资源，切实保护好耕地等农用土地。近年来，我国耕地锐减的局面一直未能得到根本性好转，其重要原因是城市发展、房地产开发占地与耕地保护之间的矛盾未得到有效解决。从根本上说，我国目前保护耕地的机制尚未真正建立起来，从地方政府、开发商到农民自身都只是从自己的眼前利益出发，并未真正关心和支持保护耕地的国策。城市土地资本运营，就要建立收购储备制度，真正将城市建设与集约用地结合起来，在宏观上实现保护耕地和促进城市用地结构合理调整的目标；在微观上对城市土地进行生态设计，实现城市中人与自然的和谐统一，使每一块土地得到最有效合理的利用。

(二)实现土地资本利润最大化。

　　土地资本的利润是在生产过程中产生的，在土地使用权流转过程中实现的。据专家预测，我国每年有近百亿元的国有土地资产流失。一是我国行政体制改革滞后，容易产生官商勾结侵吞国有土地资产的行为；二是长期以来我们习惯于通过划拨方式来供地，即使采取出让方式，也以协议为主，扰乱了土地市场配置的作用，使土地资产流失。城市土地资本运营，推行土地收购储备制度，就从根本上实现了公平、公开和公正交易，规范了城市土地资本运作行为，真正实现土地资本利润最大化。

(一)明确土地运营主体。

　　城市土地属于国家所有，政府必须作为土地运营主体。同时，为充分发挥企业家运营资本的本领和积极性，政府可以通过成立“城市土地运营中心”作为资本运营的直接操作主体。

(二)规范土地出让方式。

　　市场体系的完整性、联系性和开放性，是资本运营的必备条件。开展城市土地资本运营，必须建立公开、公正、公平的土地有形市场。除法律、法规规定可以划拨方式供应土地外，其他土地供应必须以招标、拍卖方式进行。

(三)控制土地供应总量。

　　城市土地资本运营在很大程度上要服从政府导向，以“政策”为主导。政府要加强对土地运营的调控和管理力度，做到土地供应的总量控制，实行严格的土地供应计划管理制度。

(四)建立土地产权制度。

　　土地运营的客体是城市土地，即城市规划区范围内土地，包括建成区、城乡结合部、外缘区3个层次。土地运营客体有两大特点：第一，不是土地本身，而是土地的价值形态；第二，不是土地的所有权，而是土地的使用权。换句话说，土地运营客体是国有土地使用权证书。因此，必须加强土地产权制度建设，做好土地确权发证工作，切实做到土地使用权“权属合法，界址清楚，面积准确，没有纠纷”。

(五)搞好运营体系建设。

　　城市土地资本运营是一项系统工程，只有注意发挥系统功能的作用，才能实现土地运营的目标。一是要加强基础建设，包括建立动态的地籍详查资料、土地等级评定和基准地价确立，预先做好土地的分区规划和地块的控制性规划，建立土地监察体系等；二是要加大土地资本的投入，包括集体土地征购、国有土地收回、土地置换、国企改制土地资产处置、土地的前期开发等；三是要做好城市土地的储备，包括建立土地储备管理信息系统、确定合理的储备量、储备土地的经营等；四是要搞好城市土地的供应，包括确定科学的供地计划、建立招标拍卖出让土地的有形市场、土地的租赁制度等；五是要疏通融资渠道，包括政府资本、贷款、发行股票、发行债券、建立土地发展基金等，从根本上解决城市建设资金不足的问题，确保城市基础设施建设、国企改革所需的资金。