变现风险

什么是变现风险(liquidation risk；Liquidity risk)

　　变现风险是指投资者无法在资本市场上以正常的价格将投资对象平仓出货的可能性。投资者需要能够随时收回和转让现有投资，如果在短期内找不到愿意出合理价格的买主，投资者就会丧失其他新的投资机会或面临降价出售的损失。

　　变现风险取决于资本商品项目在市场上的表现，不能在资本市场上交易的项目具有更大的变现风险；长期项目的变现风险高于短期项目；交易越频繁的项目特别是有价证券，其变现能力越强。投资者的期望投资报酬率中，包含有变现力附加率以补偿变现风险。

　　从我国目前债券发行的情况来看，虽然债券的发行频率越来越高，整个银行间债券的存量也越来越大，但债券二级市场的债券变现风险系数并未因此而减小，即债券以合理的价格变现的可能性不大。因此，农信社作为中小型金融机构，一定不要盲目追求债券投资的规模而忽略了其变现的风险，否则既增加了交易的成本，又不能获得预期收益，甚至造成经济损失。

　　不同性质的资产或证券其变成货币的难易程度是不同的，一般来说，储蓄存款、支票等的变现性能最好，股票外汇、期货和债券投资等的变现性能次之，房地产投资的变现性能较差。“房地产资金变现风险”主要是指在交易过程中可能因变现的进间和方式变化而导致房地产商品不能变成货币或延迟变成货币，从而给房地产经营者带来损失。

　　1．把握好搭配投资的比例不同投资种类的变现性不一样，建设项目投资的变现性较差，而政府债券的变现性较好。为了能保证在急需资金时，可以迅速兑换为现金而没有价值损失，比较适合的对策就是进行搭配投资。把一部分资金投向房地产，一部分资金投入政府债券容易变现性的投资品种，建设项目投资者需注意：不能为了保证急需资金时的供给，资金存在手里或存在银行，因为这样失去了利用资金赚取高额利润或利息的机会

　　2．选择容易分割出售的项目进行投资由于价值量大的房地产，其变现性差，所以容易分割出售的房地产的变现性相对较好，对那些容易分割出售的房地产进行投资，既可以保证在拥有房地产时获取较高盈利，又可以保证在出售房地产时容易出手。

　　3．避免存在资金缺口的建设项目投资由于“半拉子”工程的出手很困难，而且出售价格又抬不起来，所以房地产的投资者应避免进行这类建设项目投资。为此，建设项目投资者应在投资决策前，对资金的需要做好保证供应的安排，不去做资金有缺口的建设项目投资。不过，如果建设项目投资者看准时机，投资接手“半拉子”工程，往往可以花较低价就可得到阶段性成果，然后追加投资建设，是会得到很高的投资报酬的。

　　4．保证有能力持有房地产足够时间由于房地产市场行情对房地产价格及变现性影响极大，所以建设项目投资者必须有能力持有房地产足够时间，以便在市场繁荣时期出售房地产；如果不能持有房地产足够时间，就有可能在市场萧条时被迫出售，那会遭受难以估量的损失，这种损失有可能是致命的。建设项目投资者一定要有耐心和耐力，决不能草率出手。

　　5．操纵房地产现金流量由于房地产现金流量是影响建设项目投资变现性的一个重要因素，而房地产现金流量又是可以操纵的，所以，为了吸引买主，卖上一个好价钱，建设项目投资者完全可以通过操纵使得房地产项目有一个诱人的现金流量。这也是建设项目投资中的一个常用手段。

　　6．搞好建设项目投资管理建设项目投资管理工作做得好，就能选择好的投资地区，搭配好投资比例、选择好的房地产投资项目、合理安排开发建设及经营资金、保证很高的现金流量、持有房地产足够长的时间，从而减少房地产变现风险，获取建设项目投资的更高收益。可以说，搞好建设项目投资管理是降低建设项目投资变现性风险的最根本的对策。

　　一、房地产投资变现风险的影响因素

　　由于房地产必须经过一个合理的较长时间才能在市场上脱手，所以房地产投资的变现性很差。一般来讲，常见投资种类的变现性顺序排列为：现金、支票和存款、股票、债券、房地产。房地产投资的变现性在常见投资种类中列最后，房地产投资变现风险较大。根据“风险与利润同在”的规律判定，房地产投资的收益也是较大的。

　　决定房地产投资变现性的因素很多，主要有以下几条：

　　(一)房地产价值量的大小

　　房地产价值量越大，所需资金越多，所冒风险越大，越不易在房地产市场上找到买主，因而变现性越差。比如，高级公寓的变现性低于普通住宅；大型商场的变现性低于临街小店；整栋楼房的变现性低于分户出售房屋的变现性等。

　　(二)房地产的建设程度

　　房地产的建设越处于低级状态，其变现性越差。比如，生地投资比熟地投资的变现性要差，单纯土地投资比一般房地产投资的变现性要差，半拉子房地产投资比完工房地产投资的变现性要差等。房地产投资者需注意：急于将土地投资转化成现金往往会导致巨额的损失。所以在单纯土地投资时，一定要充分考虑是否拥有实力，保证持有土地等到恰当时机再出手。

　　(三)房地产的地段好坏

　　房地产所处地段越好，升值潜力越大，则变现性越好，房地产投资的变现风险越小。比如，市区房地产比郊区房地产的变现性要好，市中心区房地产比一般市区房地产的变现性要好，处于商圈内的房地产比商圈外的房地产的变现性要好等。

　　(四)房地产的市场行情

　　在房地产市场的繁荣时期出售房地产比在房地产市场的萧条时期出售房地产要容易的多。即房地产市场行情越好，房地产投资的变现性越好，房地产投资的变现风险越小。比如，1993年上半年中国房地产市场处于繁荣时期，房地产交易频繁，房地产极易在市场上出手；1994年初，房地产市场处于低潮之中，许多房地产商手中积压了大量房地产，占用了大量资金而被套牢，即使降低价格也难出手。

　　(五)房地产的现金流量

　　房地产的现金流量越大，房地产的变现性越好，房地产投资的变现风险越小。因为现金流量大的房地产，显示着良好的创收能力，所以容易吸引买主购买。比如，经营状况良好、经营收益可观的酒店，比较容易在市场上出售，并且可卖一个好价钱。而经营亏损的酒店，则比较困难在市场上出售，而且即使出售成功，价格也往往很低。

　　二、降低房地产投资变现风险的对策

　　(一)把握好搭配投资比例

　　不同投资种类的变现性不一样，房地产投资的变现性较差，而政府债券的变现性较好：为了能保证在急需资金时，可以迅速兑换为现金而没有价值损失，比较适合的对策就是进行搭配投资。把一部分资金投向房地产，一部分资金投资政府债券容易变现的投资种类。房地产投资者需要注意：不能为了保证急需资金时的供给，将资金存在手里或存在银行，因为这样失去了利用资金赚取高额利润或利息的机会。

　　(二)选择容易分割出售的房地产进行投资

　　由于价值量大的房地产，其变现性差，所以容易分割出售的房地产的变现性相对较好。对那些容易分割出售的房地产进行投资，既可保证在拥有房地产时获取较高盈利，又可以保证在出售房地产时容易出手。

　　(三)不做资金缺口的房地产投资

　　由于“半拉子”工程的出手很困难，而且出售价格又抬不起来，所以房地产投资者应避免进行这类房地产投资。为此，房地产投资者应在投资决策前，对资金需要做好保证供应的安排，不去做资金缺口的房地产投资。不过，如果房地产投资者看准时机，投资接手“半拉子”工程，往往可以花很低价就可得到阶段性成果，然后追加投资建设，会得到很高的投资报酬的。

　　(四)选好房地产投资地段

　　投资地段是投资者应时时刻刻考虑的问题。只有那些地段好的房地产投资项目，才能够及时出售，有较好的变现性。选择好的投资地段投资是降低投资变现风险的最为主要的对策之一。房地产投资者应注意一个问题，就是不要为了节省初期投资而去选择地段差的房地产项目。要全面考虑投资收益和风险，不要目光太短浅。

　　(五)保证有能力持有

　　房地产足够时间由于房地产市场行情对房地产的价格及变现性影响极大，所以房地产投资者必须有能力持有房地产足够时间，以便在市场繁荣时期出售房地产。如果不能持有房地产足够时间，就有可能在市场萧条时被迫出售，那将会遭受难以估量的损失，这种损失有可能是致命的。房地产投资者一定要有耐心和耐力，决不能草率出手。

　　(六)操纵房地产现金流量

　　由于房地产现金流量是影响房地产投资变现性的一个主要因素，而房地产现金流量又是可以操纵的，所以为了吸引买主，卖上一个好价钱，房地产投资者完全可以通过操纵，使得房地产项目有一个诱人的现金流量。这也是房地产投资中的一个常用手段。

　　(七)搞好房地产投资管理

　　房地产投资管理工作做得好，就能选择好的投资地段，就能搭配好投资比例，就能选择好的房地产投资项目，就能合理安排开发建设及经营资金，就能保证很高的现金流量，就能持有房地产足够长的时间，从而减小房地产投资的变现风险，获取更高的房地产投资收益。可以讲，搞好房地产投资管理是降低房地产投资变现风险的最根本的对策。