高级公寓

　　高级公寓是指那些可以容纳多个单元，配套的附属设备设施完善、功能齐全的建筑，每个单元内设有卧室、起居室、浴室、卫生间和厨房等。与住宅类物业相比，高级公寓的档次高一些，主要是供收入较高的人士居住或租住。

　　我国目前新建高档公寓，一般是按规定在“统一规划，综合开发”的原则下进行开发建设的，其设计规范，设备设施配套，专业化施工，主要设备和关键原材料进口，建筑档次与其他商务物业基本相同。不过公寓为能使业主或住户居住得更舒适、方便，在设计、硬件配备和装修上更具匠心，其特点有：

　　1)设计在讲求质量、延长寿命、确保安全，在提高使用效率的基础上，充分考虑住户的舒适方便，体现对人的关怀。设计选择框架式，大开间；在房间的安排上，讲究户外自然采光，客厅面积大，可按用户的意愿调整分割装修，适用性较强。

　　2)居住面积大。公寓每户的居住面积比普通居民住宅小区每户的居住面积大得多，据统计分析，一般比例大约是1：1.5～1：2。因此居住起来宽敞舒适。

　　3)硬件配备齐。公寓除与普通居民住宅一样供水、电、暖、煤气，通信、电视天线外，还供应有热水，有的设有中央空调。层次较高的还配有家用电器，如彩电、冰箱；家具，如床、沙发、写字台、桌椅等；厨具，如灶具、餐具等。

　　要说明的是，由于我国公寓建设起步较晚，目前在硬件配备上很不统一，还有待于进一步发展和规范。

　　1．管理服务的市场化程度高。“谁花钱、谁享受”以及“多花钱、多享受”的观念，在高级公寓的住户中一般较能接受，也较理解，业主和住户在要求全方位多项目的服务的同时对合理的价位也能接受，因此，在高级公寓的管理服务中，服务和享受的一致，价位与标准的一致，成为住户和管理者双方的共识，市场化式的管理较容易推进。

　　2．管理服务的涉外性与高标准。由于高级公寓人住者中外籍人士较多，因此对于人住手续，产权产证的办理，投诉的处理都具有涉外性，有些事务要会同外事部门共同解决。物业管理人员将不仅仅是一般劳务的提供者，而且还将体现出一个中国员工的形象，礼仪态度方面也必须十分注意。此外，高级公寓高层次的人住者，在付出较高价位的情况下，他们对服务标准的要求自然也是较高的，因而物业管理公司对管理服务的质量要经常以高标准来衡量和检查。

　　1．展现良好的精神风貌

　　高级公寓的管理，除了具备所有住宅小区管理的内容之外，还有它的特殊性，如管理中可能涉及对外籍人士的相关服务，因此物业管理难度较大。公寓的物业管理人员在上岗前必须经过严格的培训，要求管理人员不仅仅代表的是个人形象，而是代表一个集体、一个国家，因此在语言、礼仪、服务方式等方面要讲究技巧。

　　2．日常服务管理到位

　　高级公寓的业主和使用人讲究居住品质，对居住条件和居住环境的要求较高，因此物业服务企业一定要注重日常服务管理，如房屋及附属设备设施的维修养护、区域内的保安、保洁和绿化等工作要到位，确保房屋及各种设备的正常使用，为业主和使用人提供一个舒适、安全、温馨的生活和工作环境。

　　3．开展多项特约服务

　　高级公寓的特性化服务需求会很大，如家居清洁、洗熨衣物、健身、医疗保健、美容等，物业服务企业要开展多种经营服务项目，一方面可以为业主和使用人提供高层次、全方位的管理和服务，另一方面也增加了物业服务企业的经济效益。

　　4．适当开展多种多样的联谊活动

　　高级公寓的业主或使用人往往生活和工作压力较大，因此可适当开展一些联谊性活动，如球类比赛、郊游、联欢会等，一方面缓解了工作压力，另一方面也沟通了住户之间、住户和物业服务企业之间的感情，有利于身心健康，以更高的效率投入到工作中。

　　孙某是一外企白领，在某公寓租用一套单元。他发现公寓的保安存在问题：外来人员很容易进入，闭路监控处于瘫痪状态。于是，孙某联系几名业主找到物业服务企业反映情况，但未见物业服务企业有任何动静。几天后，公寓内发生一起案件：一名业主在家中遭遇抢劫致伤并损失了部分贵重物品。事后，该业主将物业服务企业告到法庭，认为由于物业服务企业的疏于管理，造成其受害，要求追究物业服务企业责任并赔偿损失。

　　法庭经过调查，犯罪嫌疑人是冒充煤气公司工作人员以检修管道为由，进入被害人家中，导致业主受到伤害并损失了部分物品。据此，法庭判决物业服务企业没有履行安全保卫义务，应当承担相应违约责任。

　　分析：本案例中物业服务企业存在明显的管理漏洞。在业主有反映的情况下还未加整改，导致业主受伤害。试想，如果物业服务企业的门卫制度完善，对外来人员严格执行出入登记制度，或者监控系统正常工作，这一事故就会避免。作为物业服务企业，一定要按照物业服务合同的约定履行相应的义务：如门卫实施24小时的保安、巡逻制度等，给业主一个安全舒适的生活环境。

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　　《物业管理条例》第三十六条规定：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。