共有所有权

共有所有权(Joint Ownership)

　　共有所有权亦称“共用部分持分权”或“持分共有所有权部分”。是建筑物区分所有权结构中之一“物法性”要素，其与另一“物法性”元素一专有所有权共同构成建筑物区分所有权制度之“两个灵魂”:共同性灵魂和单独性灵魂。依学者通说，所谓共有所有权，是指建筑物区分所有权人依照法律或管理规约之规定，对区分所有建筑物之共用部分所享有的占有、使用及收益的权利。

　　建筑物区分所有权人依照法律规定或约定，对建筑物的共有部分所享有的占有、使用及收益的权利就是共有所有权。建筑物区分所有权共有权的客体就是共用部分。

　　共有部分，指区分所有建筑物，除专有部分以外的其他部分及不属于专有部分的附属物。共有部分既包括供全体区分所有权人使用的全体共有部分，如建筑物的大门、通道、电梯等；也包括仅供部分区分所有权人使用的部分共有部分或一部共有部分，如几户共同使用的墙壁、楼地板等。此外，共用部分也可划分为法定共有部分和约定共有部分。前者构造上、利用上没有独立性的部分，如共用出入口、梁柱、楼顶等建筑物的躯体部分；后者指某些构造上和使用上具有独立性的专用部分，根据当事人之间的约定而成为共有部分。对共有部分的类型进行划分的意义在于明确不同区分所有权人因共有不同的部分而享有不同的权利、承担不同的义务。

　　(一)关于共有部分的分类

　　　关于共有部分的分类各国也有不同的学说:

　　(1)日本学说将共用部分区分为法定共用部分及约定共用部分。法定共用部分，是指性质上、构造上之共用部分，包括建筑物之基本构造部分、建筑物之附属物及建筑物之附属设备三类。而约定共用部分依《日本建筑物区分所有权法》，全体区分所有权人得依规约使原具有构造上、利用上独立性之建筑物部分成为约定共用部分，如，建筑物中之管理人室。

　　(2)法国在其立法上显现出一定的特色，即将共用部分进行列举，又将共用部分区分为部分共有和全体共有。顾名思义，部分共有是共用部分由数名区分所有权人所有，而全体共有是共用部分由所有区分所有初沂有。

　　(3)我国台湾地区学者温丰文先生从区分所有建筑物法律关系之构造角度出发，将其分为共有共用部分和共有专有部分。共有专有部分涉及到的是共用部分之专用使用权，其在后会有论述。在分类中共用部分最基本的分类是法定共用部分与规约(约定)共用部分。所以，为了更好理解共有部分，可将共用部分界定为:“由区分所有权人全体或一部予以共同所有的，不属于专有部分的法定共用部分与规约共用部分。”在实践中常遇到的问题，如楼层间的共同壁、楼地板及专有部分的管线的修理费等分担，是否将区分全体共有还是部分共有来解决法律上显得比较苍白。有的学者认为再区分部分共有还是全部共有把建筑物区分所有权的共有复杂化甚至有时无法进行区分部分和全部，这一点确实值得思索.正如:在梁慧星先生编写的《中国民法典草案建议稿》中就采用列举式立法的方式克服缺点，在草案中第308条中明确规定了“专有部分的共同壁、楼地板及专有部分的管线的修理费”;在《城市异产毗连房屋管理规定》中条文中对共有部分的修缮责任处理原则就分俐K详细有利于操f俨。总之，这样的优点是值得发扬的。

　　(二)共有部分的法律性质

　　关于共有部分的法律性质在理论界众说纷纭:

　　(1)按份共有，认为专有部分和共有部分是连为一体的，共同使用部分的所有权应随同各相关区分所有建筑物所有权的转移而转移，同时，共有的公共设施属于专有部分的从物，为抵押权效力所及，所以区分所有权人对共有部分享有的共有权为按份共有。

　　(2)共同共有，认为因为在建筑物区分所有中共用部分不能分割，只能共有。

　　(3)温丰文先生和陈华彬先生都认为应当就建筑物的不同类型进行分别讨论，纵向分割的建筑物区分所有是按份共有的性质，而在横向与纵横分割的区分所有类型是共同共有的性质。

　　(4)对区分所有共用部分的性质不应一概而论，应根据具体的使用情况来确定。有些共用部分的收益应当按照一定的份额在区分所有权人中进行分配，为按份共有;有的不可能实行按份共有，只能是共同共有。笔者认为共同共有的性质更加合理，只是它有别于共同共有，因为共用部分永远不可分割。同时，关于收益份额类似于共同共有的合伙财产的红利分配，按照红利份额进行分配，并不因此否定共同共有的性质。我国《物权法》第80条关于建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的按照约定，没有约定或者约定不明确的，则按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定，其中“按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定”并不说明共同共有的性质就是按份共有，它只是便于实务的操作，它的最根本原理就是共有权和专有权的关系即共有权是专有权的从权利，具有从属性。

　　1．不可分割性。根据区分所有建筑物的使用目的，共有部分具有不可分割性。否则，不成其为共有。

　　2．从属性。鉴于区分所有建筑物的专有部分与共有部分在物理上具有不可分的统一结构体关系，区分所有人取得专有部分所有权，必须附带取得共有部分所有权，以获得使用上的方便。我国建设部发布的《城市房产毗连房屋管理规定》以列举的方式明定了共有部分的范围：门厅、阳台、屋面、楼道、厨房、院落、上下水设施、基础、柱、梁、墙、可上人层盖、楼梯、电梯、水泵、暖气、电照、沟管、垃圾道、化粪池等。共有所有权包括三项权能：使用权、收益权和处分。

　　相对于普通的共有权，共有所有权又具有如下特征：

　　(一)主体身份的复合性

　　共有所有权主体是区分所有权人，既是共有权人又是专有权人，还是区分所有权人会议的成员，是成员权人。

　　(二)客体范围的广泛性

　　共有权不但有法定共有部分、约定共有部分还有推定共有部分；不但有全体区分所有权人共有部分，还有部分区分所有权人共有部分。

　　(三)内容上具有权利和义务的复杂性

　　共有所有权不但有共有权入对共有部分的权利义务，还有共有权人之间的相互的权利义务。

　　(四)处分上的附随性

　　某一共有权人对共有权的处分是不可以单独进行的，只可以对自己专有部分作出处分的同时附随性的导致对共有部分上的共有权的处分。

　　(五)权利存在上的不可分割性

　　共有所有权存在时不可请求分割为各区分所有权人单独享有或行使，否则共用部分将不复存在，从而导致对其他区分所有权人行使专有权的不利，这是由区分所有建筑物的物理构造决定的。

　　综合国外的立法及我国的实际情况，区分所有人对共有部分的权利包括使用权、收益权、对共用部分的单纯的修缮改良权以及排除他人干涉的权利。

　　同一建筑物内的任何一位区分所有人，或者说任何一位业主，都有权使用建筑物内的共用部分，并且这种使用不受其专有部分占整个建筑物的比例的限制，这是因为共用部分具有不可分割性，要求业主们按比例或者按份额使用共用部分，不具有可操作性。

　　同一建筑物内的任何一位业主，都有权按份额获得共用部分所产生收益--通常为出租共有部分供他人作广告而获得的收入。关于共有部分的使用收益权按何种比例分配以及如何确定这种比例，根据私法自治的原理，区分所有权人可以通过约定来确定对共有部分进行使用收益的比例。如果没有约定，则各区分所有权人按其共有的应有部分比例享有，而这种比例应当是在考虑专有部分的面积和其他因素之后予以确定。

　　同一建筑物内的任何一位业主，都享有对共有部分的单纯的修缮改良权。所谓单纯的修缮改良权，是指不影响建筑物共用部分的固有性质的修缮改良行为。一般来说，对建筑物进行修缮改良，应首先提出方案，经业主大会通过，方可进行。当他人损害共用部分或者妨碍业主正常使用共用部分时，任何一位业主都有排除干涉的请求权。排除干涉的请求权，可视具体情况，由一名业主行使，也可以由多名业主或全体业主行使。

　　值得注意的是，区分所有人在行使其对共有部分的权利时，必须遵守相应的义务。业主对共用部分的义务主要有，按共有部分的用途使用该部分，承担因为共有部分日常维护、管理所产生的各种费用，以及维护和保存共有部分等义务。共同费用由区分所有权人按其共有的应有部分比例负担，在确定这一比例时，专有部分的面积应是最重要的考虑因素，但同时还应当考虑房屋的物质状态和物理构造，包括房屋的布局是否合理，阳光是否充足以及安静程度等等。

　　(一)存在领域

　　普通共有权产生于普通的生活中权利人的意思行为或事实行为；而区分所有权人对共有部分的共有权则只能产生于建筑物区分所有领域，是不以人的意思表示为要件的。

　　(二)产生的基础

　　普通共有权是基于“一物一权”主义，是在一物上所形成的一个所有权之下的共有；而共有所有权是在某一建筑物区分所有状态下，在各区分所有权人对各自专有部分所享有的多个所有权基础上，对共有部分产生的共有。

　　(三)存在的独立性

　　普通共有权是独立的所有权，在法律上可以公示；而共有所有权不是独立的所有权，不能在法律上公示，即在产权证上没有记载。

　　(四)主体的数性

　　不论对于普通共有权还是共有所有权，共有必然是复数主体，而共有所有权主体相互之间看是有复数性，对同一区分所有权人的身份看，又具有复合性。

　　(五)客体的统一性

　　共有权客体是一项特定统一的财产，由此财产可以是整体性的合成物，如一辆汽车。也可以是集合物，如房屋及其家具。也可以是一单纯之物，如一宗土地；而共有所有权之客体则具有分散性，是数个部分上有共有权。

　　(六)权利行使的程序性

　　权利义务行使上要体现全体所有权人的意志，无特别的程序性；而区分所有权人作为小区成员，依据成员权，按照管理规约或者法律规定行使管理权。

　　(七)最终的可分割性

　　不论是按份共有还是共同共有，其最终权利主体相互之间不再具有相互维系的共有关系时，共有财产可以分割给个人；区分所有权人不可以要求分割共有部分。

　　(八)内部分类

　　普通共有可以分为依据份额的按份共有和不依份额的共同共有；而共有所有权又分为约定共有、法定共有、推定共有以及部分共有、全体共有等。

　　(九)优先购买权

　　作为按份共有财产，按份的有权人有权在同等条件下优先受让其他按份共有人转让的按份财产，共同共有权人也可以因为其他共有权人的财产与自己所得的财产具有使用价值上的互补性，从而请求优先购买权；作为区分所有人来讲，既不能单独对作勾共有权客体的部分单独处分，而只能处分其专有部分从而主导共有部分的转移，而且其他区分所有权人也不能以共有部分的配套使用性而请求对专有部分的优先购买。

• 专有所有权
• 建筑物区分所有权
• 成员权