住房支付能力

住房支付能力(Housing Affordability)

　　住房支付能力，从字面上看，就是家庭对用于住房方面支出的承受能力。

　　住房支付能力实际上是对家庭与他们各自的居住环境(Housing Situation)之间关系的利用，社会学与经济学所进行的描述(Stone，2006)，它本质上是家庭在其有限的家庭收入与住房支出之间做出平衡。

　　根据不同的原则，住房支付能力可以做如下几种分类：

　　根据居住形态的不同，住房支付能力可以分为购房支付能力和租房支付能力。

　　根据衡量范围的不同，住房支付能力可以分为单个家庭的住房支付能力，地区市场的住房支付能力，以及全国市场的住房支付能力。

　　根据参照标准的不同，住房支付能力可以分为相对住房支付能力和绝对住房支付能力。其中，前者在衡量过程中，并没有一个统一的标准，这种衡量仅能通过有限个家庭消费有限个住房的途径进行对比，得出某个家庭消费某个住房的支付能力是相对强的；后者在衡量之前，要有一个相对普适的标准，例如有一个住房支出占收入的比率上限的标准，低于上限的住房消费就是可支付的(Affordable）。

　　根据时间范围的不同，住房支付能力可以分为静态住房支付能力和动态住房支付能力。静态住房支付能力不考虑住房支出和收入等因素的变化，着重研究住房支付能力的现实状态；而动态住房支付能力则将诸多因素的变化考虑进来，着重衡量一种发展变动趋势。

　　1.主观性

　　虽然我们在前边通过微观经济学的理论，将住房支付能力问题转化为家庭消费支出的最优化问题，根据线性规划的求解法则，各种支出决策(包括住房支出)的解是唯一的。然而，这种法则建立在效用函数为确定且同一的前提下，效用在西方经济学的理论中本来就是主观的，单个家庭在考虑某些刚性需求(必需的吃、穿、住、用、行等)的基础上，可以任意决定自己的效用函数。因此，对住房消费来说，支出多少或者多大的比重，就具有很大的主观性了。Stone(2006)、KeinPSOn(1993)、Linnerman(1992)以及Hulchanski(1995)都对住房支付能力的主观性问题进行了阐述，并对评判指标进行了相应的设计。正如2002年2月，英国国会的选举委员会(u.K.Parliamen—tarySelectCommittee)的一份关于住房支付能力的官方声明毫不留情的指出：“不论什么房屋的住房支付能力，归根结底都是主观的。”

　　2.最优性

　　最优性是指，理性的家庭总会根据自己的收入约束和客观情况，选择自己最适合的住房消费方式，以使支付能力最大程度的满足家庭需求。因此，我们可以认为支付能力能够决定家庭的效用函数，而住房支出在家庭支出中占据着主要的地位，住房支付能力又能够在很大程度上决定效用函数。通俗的讲，单纯从家庭支出的角度看，一个家庭居住什么样的房子才是最优选择，答案是住他能够买得起的，如果一处房子再贵一分钱这个家庭就买不起了，这处房子就是最优选择。这种类似同义反复的逻辑，也从另一个侧面佐证了住房支付能力的主观性。

　　3.可测度性

　　尽管住房支付能力是主观的，但它仍有一定的规律可循。首先，家庭中的某些需求是刚性的；其次，在一个较为固定的时期，比如说十年内，家庭的收入及增长情况也是可以预期的：再次，家庭支出结构的变化也是存在一定规律的(比如马斯洛需求层次理论所揭示的规律等)；第四，对于同一处住房而言，每月或者每年的支出也是相对固定的(利率、价格水平等因素会有一定的影响)。另外，由于主观性的程度一般会随收入水平的下降而降低，因此，收八水平越低的家庭住房支付能力的可测度性越强，而对于收入水平较高的家庭而言，虽可测度性减弱，但研究他们的支付能力显然已失去很大意义。针对可测度性，笔者在后文中将讨论可支付的标准问题。

　　4.易变性

　　易变性主要是指随着收入水平以及社会地位(美国等西方国家中，社会地位的不同，其可获得住房信贷的难易程度也有所差异)的变化，住房支付能力也会随着改变。通常的规律是，收入水平提高及社会地位的提升，都会有助于家庭改善其住房支付能力。而且这种改善往往不是线性的，即会呈现出一种加速的上升态势。例如，对于同一处住房，家庭收入增加所带来的边际作用，可能会大于可能会远远大于增加的收入用于其他方面支出的效用，而家庭就会将增加部分收入的绝大部分甚至是全部用于住房的支出。

　　影响住房支付能力的因素主要有住宅价格、家庭收入、融资方式、住房消费倾向等。由于这些因素处在不断的变化之中，因而居民的住房支付能力也是动态变化的。

　　1.住宅价格

　　住宅价格指商品住宅的市场价格、经济适用房的微利价格或廉租房租金(虽然住房消费还包括装修费用、维修费用和物业管理费等用于住房消费的开支，但在研究住房支付能力时通常不予考虑)。

　　2.融资方式

　　融资方式包括抵押贷款类型、贷款价值比、还款期限、贷款利率、首付款比例以及还款方式等。贷款方式对支付能力的影响表现在：家庭对政府担保贷款的支付力比商业贷款支付力强；首付款比例低、偿还期限长则居民支付能力强；利率提高支付能力下降、利率下调支付能力增强。对年轻家庭，现实收入有限但顶期收入会逐步增加。累进还款方式会增强年轻家庭的住房支付能力。

　　3.住房消费倾向

　　世界银行于1985年的一项调查表明，住房消费倾向有三个特点：①同期收入水平低的家庭比收入水平高的家庭住房消费倾向高，因为低收入家庭往往为了住房而排挤其他消费，另外也有消费偏好的原因；②长期来看，住房消费倾向随总体收入水平的上升及恩格尔系数的降低而增加；③自置居所者比租房者消费倾向高。

　　4.其他影响因素

　　家庭人口特征、婚姻状况和家庭构成等因素会影响家庭的收入和消费，进而也影响家庭的住房支付能力。