不动产信托

不动产信托(REITS)

　　不动产信托是指在接受信托时，若信托的物件为不动产者，即为不动产信托，可以借由信托的行为，保障双方的权利和收益，例如建商就不怕地主毁约，而地主也不会怕建商赖帐或恶性倒闭。

　　依据信托法，信托可区分为民事信托与营业信托（商事信托），概略而言，民事信托的受托人可以是一般人，包括自然人或法人（例如将财产信托予某位律师，某位会计师或者某间公司等），而营业信托之受托人为＂信托业法＂所定之＂信托业＂（包含信托公司，兼营信托业务之银行，以及兼营信托业务之投信投顾）。

　　不动产信托可分为房地产信托和土地信托。

• 房地产信托（又称为建筑物信托）是指信托机构接受委托经营、管理和处理的财产为房地产及相关财务的信托关系。它包括房地产信托存款、房地产信托贷款和房地产委托贷款。目前，我国房地产信托机构有两类：一类是专业银行设立的房地产信托机构，另一类是专业性的房地产信托投资公司。

• 土地信托是土地所有者为了有效地利用土地获取收益，把土地委托给信托投资机构，信托投资机构按信托器契约的规定，筹集建设资金、建造房屋、募集租户，对租户办理租赁以及建筑物的维护、管理或出租，把这种管理、动用所得作为信托收益交给土地所有者（受益者）。土地信托可分为租赁型和分块出售型。

　　早在20世纪20年代，我国的上海就出现了信托业。但新中国成立后，停滞了很长一段时间，1978年后，信托业得以恢复。其后信托业得到空前发展。这一时期，国家对信托投资业的定位是“金融业的轻骑兵，是金融百货公司”。由于改革在摸索中进行，信托投资业的发展也出现了很多的问题，因此到目前为止，信托业经历了五次大的整顿，分别是1982年、1985年、1988年、1994年、1999年。但是综观历次大整顿，除了最近的一次，前几次都没有跳出膨胀、整顿、再膨胀的怪圈。

　　第五次整顿从1999年广东国投破产开始，到2002年6月中经开倒闭结束，历时3年。全国的信托公司由1999年以前的239家减少到现在的几十家，混乱无序的状态得到有效控制。这次整顿，化解了信托业违规运作积累的巨大金融风险，更重要的是要按照信托的本质还信托投资公司“受人之托、代人理财”的本来面目，使信托投资公司获得了一个健康发展的空间。

　　2001年10月，《中华人民共和国信托法》正式颁布实施，对信托关系的法律定义，受托人与委托人的权利与义务等内容，进行了原则性阐述。2002年，人民银行又先后公布了《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托管理暂行办法》，从法规层次明确了信托公司的业务范围以及公司经营管理需遵循的基本原则。这三部法律法规，为信托公司的业务开展，提供了基本法律保障。

　　1998年之前，中国几乎没有信托机构办理不动产信托业务,不过随着我国信托第五次整顿的结束,各大信托机构纷纷调整自己的业务,逐渐开办不动产信托业务。 2002年7月18日，第一个不动产信托计划——5.5亿元的“外环隧道项目资金信托计划”在上海一周内售罄。2002年7月29日，上海国际信托投资公司推出《新上海国际大厦项目资金信托计划》信托产品通过各大银行发售，这是我国信托业重新开业后的第一个房地产资金信托产品，产品规模为2.3亿元人民币。信托计划期限为三年，每份信托合同金额不低于人民币5万元，预计收益人获得的年收益率达4％（每年支付收益，期满归还本金）。而同年9月份，北京国投的CBD信托计划则成为是我国第一个投资于地产开发的信托，到2003年9月，我国50多家信托公司有1/3的业务都与房地产业有关。特别在央行121文发布、产业基金法未获批准的大环境下，房地产信托一时成了“准产业基金”，受到房地产业界的追捧，同时也为绝大多数信托公司看好。