百分比租赁

　　百分比租赁是指承租人必须给出租人按规定交纳一定的基本租金，除基本租金以外，其余租金按承租人生产收益的一定百分比来支付。这种形式把租赁收益同设备运用收益联系起来，从而使出租人和承租人共同关心设备的先进程度和生产经营。

　　对租户来说，百分比租赁法的优势主要在于长期租赁的租率低，附加租金只有在成交额增加时才另行提取。对物业管理公司和业主来说，百分比租赁意味着提成与租户所租赁物业的位置有关，业主只根据成交额的增长和租赁位置享受分成。但百分比租赁管理的难点是无法完全精确地把握租户的销售报告。

　　租户能否愿意接受百分比租赁，关键是看零售物业所处位置是否有吸引力。由于预测将来的租金水平很困难，所以一般超过3～5年期的租赁多采用百分比租赁法。

　　百分比租赁的租金计算方法有以下几种：

　　(1)直接百分比法。在直接百分比法中，租金只根据毛收入的百分比计算，不提取基本租金；这种形式只有在一些特殊情况下才使用，如受损财产、临时性或季节性承租。

　　(2)固定基本租金。固定基本租金就是指只有当租户按年收入一定比例计算的租金额超过每月固定的租金额时，才要补交超过部分的租金，否则只要交每月固定租金部分。例如某店铺每月固定租金为500元，百分比提成为年收入的5％，则年销售收入为100000元收入的租户，该年要交的基本租金为6000元。

　　(3)超租率租赁。超租率租赁也称最小化百分比超租率租赁，是指提成部分可以按月调整，但实践中一般都按年调整，计算期按合同年或自然年计算均可，其中营业额不超过一定数额的不予提成。如果上述店铺本年完成营业额220000元，按租约规定营业额不超过100000元的不予提成，所以该租户该年应支付的租金是：(220000－100000)×0.05+500×12=12000元

　　(4)租赁组合。就是在百分比租赁按月计算的情况下，如果每月的固定基本租金为500元，百分比租金为总收入的5％，则月总收入为12000元的租户当月要交600元的租金(12000×0.05=600元)。但如果下月的总收入降至8000元，租户需要付的基本租金为500元，因为总收人800元的5％是400元。但如果第三个月的收人为15000元，租户将在基本租金基础上多付250元的超租率租金。

　　(5)可变租赁法。可变租赁法是指租金率根据商品成交额而改变，有递减可变法和递增可变法两种。如果每月收入在10000元以内的，百分比租金为6％，超过10000元的部分，按4％提取，就是递减可变法；如果成交额在10000元以内的按5％提取，超过部分按5.5％提取，就是递增可变法。这说明零售额的成本并不随着销售量的增加而增加，同时它也允许出租人根据超出部分提取额外利润。

　　(6)最大百分比租赁。最大百分比租赁就是规定了租金支付的上限。年度租金上限一般由主租户与业主协商决定，这是因为主租户通常认为他们的广告和对顾客的吸引力也能使场地增值。